相続や共同購入によって不動産を共有しているものの、 共有者の一人が海外へ移住しているケースがあります。
その状態で不動産を売却しようとすると、
「海外にいる共有者も日本へ帰国しないと売れない？」
「印鑑証明書が取れない場合はどうする？」
「署名証明とは何？」
「委任状があれば日本にいる家族だけで売れる？」
といった疑問が出てきます。
共有者が海外在住だからといって、 不動産を絶対に売却できないわけではありません。
ただし、 日本国内に住民登録がない場合には、 通常の不動産売買で使用する、
- 印鑑証明書
- 住民票
などを日本で取得できないことがあります。
その場合には、 在外公館などで取得する 署名証明・在留証明 などを利用して 本人確認・登記手続きを進めることがあります。
この記事では、 海外在住の共有者がいる不動産の売却方法、 署名証明・在留証明、 委任状、 決済・登記の流れ、 自分の共有持分だけを売却する方法まで解説します。
- 共有者が海外にいても不動産は売却できる？
- 不動産全体を売却するには海外共有者の協力も必要
- 海外在住者は印鑑証明書を取れないことがある
- 署名証明とは？
- 署名証明の取り方には種類がある
- 在留証明とは？
- 登記簿上の住所が日本の旧住所の場合
- 海外在住でも日本へ帰国しないと売れない？
- 委任状があれば日本にいる家族へ任せられる？
- 委任状には何を書く？
- 売買契約書は海外へ郵送する？
- 海外郵送は時間に余裕を持つ
- 海外在住者の本人確認はどうする？
- 海外在住者の売却代金はどう受け取る？
- 税金にも注意が必要
- 売却後の確定申告はどうする？
- 海外在住の共有者が売却に反対した場合
- 海外在住者と連絡が取れなくなった場合
- 自分の持分だけなら海外共有者の同意なく売れる？
- 持分売却後はどうなる？
- 海外共有者がいる場合の売却手順
- 海外在住共有者がいる場合によくある質問
- 海外共有者がいる場合の選択肢を比較
- 海外共有者がいる場合に避けたいこと
- 海外共有者がいる場合の最終チェックリスト
- まとめ｜海外在住の共有者がいても必要書類を整えれば売却できる
共有者が海外にいても不動産は売却できる？
海外在住者が共有者に含まれていても、 適切な手続きを行えば 不動産を売却できる場合があります。
たとえば、
- A：1/2・日本在住
- B：1/2・海外在住
という共有不動産でも、 A・B双方が売却に合意し、 必要書類・本人確認・登記手続きを整えれば、 不動産全体の売却を進めることができます。
重要なのは、 海外在住共有者について、 日本国内居住者とは異なる書類が必要になる場合があること です。
問題になるのは、 ・本人確認
・住所証明
・署名、押印の証明
・登記書類
・契約、決済方法 です。 必要な書類を事前に確認しておけば、 帰国せずに進められるケースもあります。
不動産全体を売却するには海外共有者の協力も必要
共有不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 Bが海外にいるからという理由で、 AだけがBの1/2持分まで含めて 不動産全部を売却することはできません。
海外在住のBについても、 売主として必要な契約・登記手続きへ 適切に関与する必要があります。
海外在住者は印鑑証明書を取れないことがある
日本国内に住所登録がある人であれば、 不動産売却・登記の際に 印鑑証明書を使用することがあります。
一方、 海外へ転出して日本国内の住民登録がない場合には、 通常の印鑑登録制度を利用できないことがあります。
そのため、 印鑑証明書に代わるものとして、 署名証明などを利用するケースがあります。
署名証明とは？
署名証明とは、 本人の署名が真正なものであることを 証明するための書類です。
日本人が海外に居住している場合には、 日本の大使館・総領事館などの 在外公館で取得する方法があります。
不動産の売買・登記に使用する場合には、 契約書・委任状などへの署名について 証明を受けることがあります。
署名証明の取り方には種類がある
署名証明には、 書類へ本人が署名したことを 証明する形式などがあります。
どの形式が必要になるかは、
- 売買契約
- 登記手続き
- 司法書士の本人確認
などによって異なる場合があります。
そのため、 先に現地で署名証明を取得してから 日本側へ確認するのではなく、 司法書士などへ必要な形式を確認してから取得する ことが重要です。
在留証明とは？
在留証明とは、 海外に住んでいる人の 住所を証明するために利用される書類です。
日本国内に住民票がない海外在住者について、 不動産登記などで 現在の住所を確認するために 使用されることがあります。
在留証明についても、 日本の大使館・総領事館などで 取得する方法があります。
登記簿上の住所が日本の旧住所の場合
海外へ移住する前の日本住所が 登記簿に記録されたままになっているケースがあります。
たとえば、
登記上：東京都○○区
現在：アメリカ○○州
というケースです。
所有権移転登記を行う前に、 現在の住所までのつながりを証明し、 住所変更登記が必要になる場合があります。
そのため、
- 日本国内での旧住所
- 海外への転出
- 現在の海外住所
を確認できる資料を 整理することが重要です。
海外在住でも日本へ帰国しないと売れない？
必ず帰国しなければ 不動産を売却できないとは限りません。
案件によっては、
- 郵送
- 署名証明
- 在留証明
- 委任状
- 司法書士による本人確認
などを利用して、 海外にいながら売却手続きを進められる場合があります。
ただし、 本人確認の方法は 司法書士・取引内容などによって異なるため、 早い段階で確認しておくことが重要です。
委任状があれば日本にいる家族へ任せられる？
海外在住の共有者本人が 売却内容を理解し、 適法に代理権を与えれば、 日本にいる家族などを代理人として 契約手続きを行う方法があります。
ただし、
「家族だから自動的に代理できる」
わけではありません。
代理権の範囲を明確にした 委任状などが必要になります。
委任状には何を書く？
具体的な取引内容によって異なりますが、 主に、
- 対象不動産
- 売却する持分
- 売買契約締結の権限
- 売買代金の受領
- 登記関係手続き
- その他必要な代理権
などを明確にします。
委任内容が曖昧だと、 売買契約・登記で 追加書類が必要になる可能性があります。
現地で、 ・署名証明
・在留証明
・委任状 を準備しても、 取引に必要な形式と違えば 取り直しになる可能性があります。 日本側の司法書士などへ先に確認してから準備 することが重要です。
売買契約書は海外へ郵送する？
海外在住共有者が 自ら売主として契約する場合には、 売買契約書などを海外へ送り、 署名・必要な証明を受けて 日本へ返送する方法があります。
一方、 代理人へ売買契約締結権限を与えている場合には、 代理人が日本国内で 契約手続きを行うケースもあります。
どちらが適しているかは、
- 所在国
- 売却までの期限
- 本人確認方法
- 代理人の有無
などによって異なります。
海外郵送は時間に余裕を持つ
海外との書類のやり取りでは、 国内郵送より時間がかかることがあります。
また、
- 現地の祝日
- 在外公館の予約
- 国際郵便
- 書類不備による再取得
などによって スケジュールが延びる可能性があります。
決済日が決まっている場合には、 早めに必要書類を整理しましょう。
海外在住者の本人確認はどうする？
不動産売却では、 売主本人であることと、 本人の売却意思を確認することが重要です。
海外在住者の場合には、 通常の国内取引とは異なる方法で 本人確認を行うことがあります。
具体的な確認方法については、 司法書士・不動産会社などから 案内を受けましょう。
海外在住者の売却代金はどう受け取る？
売却代金の受取方法についても、 事前に確認しておく必要があります。
日本国内の本人名義口座がある場合と、 海外口座への送金が必要な場合では、 手続き・確認事項が異なることがあります。
海外送金を行う場合には、
- 送金手数料
- 銀行側の確認
- 送金先情報
- 為替
なども関係します。
税金にも注意が必要
海外在住者が 日本国内の不動産を売却する場合には、 日本国内居住者の売却とは異なる 税務上の手続きが問題になることがあります。
特に、 売主が日本の税法上の非居住者に該当する場合には、 買主側の源泉徴収が問題になるケースがあります。
ただし、 取引金額・買主の利用目的などによって 取扱いが異なる場合があります。
そのため、 海外在住共有者が不動産を売却する場合には、 売買価格だけでなく税務上の取扱いも 事前に税理士等へ確認すること が重要です。
売却後の確定申告はどうする？
日本国内の不動産を売却して 譲渡所得が生じた場合には、 海外在住者であっても 日本での税務申告が必要になることがあります。
本人が海外にいる場合には、 日本国内の納税管理人などが 関係するケースもあります。
具体的な申告方法については、 税務署・税理士などへ確認しましょう。
海外在住の共有者が売却に反対した場合
海外に住んでいること自体ではなく、 本人が売却に反対している場合には、 不動産全体の通常売却は難しくなることがあります。
他の共有者が全員賛成していても、 反対している共有者の持分まで 勝手に売却することはできません。
その場合には、
- 海外共有者へ持分買取りを提案する
- 自分の持分を海外共有者へ売却する
- 自分の持分だけ第三者へ売却する
- 共有物分割を検討する
などの方法を比較します。
海外在住者と連絡が取れなくなった場合
海外住所が分かっているものの 連絡に応じない場合と、 所在そのものが分からなくなっている場合では 対応が異なります。
所在自体が分からない場合には、 所在不明共有者として 別の対応が必要になる可能性があります。
自分の持分だけなら海外共有者の同意なく売れる？
自分自身が所有する共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、
- A：1/2・日本在住
- B：1/2・海外在住
の場合、 Aが自分の1/2持分だけを第三者へ売却するのであれば、 原則としてBの同意は必要ありません。
そのため、 海外共有者との全体売却がまとまらない場合でも、 自分の共有持分だけを現金化して 共有関係から離れる方法 があります。
持分売却後はどうなる？
Aの1/2持分をCへ売却すれば、
- B：1/2・海外在住
- C：1/2
という共有関係になります。
Aは持分全部を売却すれば、 原則として共有関係から離れます。
買主Cが新しい共有者となり、 海外在住のBとの共有関係を引き継ぎます。
海外共有者がいる場合の売却手順
現在の共有者・持分割合・ 登記上の住所を確認します。
現在どの国・住所に居住しているのか確認します。
- 署名証明
- 在留証明
- 委任状
- 本人確認書類
など、 取引に必要な書類を確認します。
在外公館などで、 指定された形式の 署名証明・在留証明等を準備します。
本人が海外から契約するのか、 代理人を利用するのかを決め、 売買契約を締結します。
司法書士による本人確認・書類確認を行い、 売買代金の決済と 所有権移転登記を進めます。
海外在住共有者がいる場合によくある質問
Q. 海外在住の共有者は日本へ帰国しないと売却できませんか？
必ずしも帰国が必要とは限りません。 署名証明・在留証明・委任状などを利用し、 海外にいながら売却手続きを進められる場合があります。 ただし、本人確認や必要書類の形式は事前に司法書士などへ確認することが重要です。
Q. 印鑑証明書が取れない場合はどうしますか？
海外転出により日本の印鑑証明書を取得できない場合には、 在外公館で取得する署名証明などを利用するケースがあります。 実際に必要な形式は登記手続きなどによって異なるため、 先に司法書士へ確認しましょう。
Q. 在留証明は必ず必要ですか？
必ず必要とは限りません。 現在の海外住所を証明する必要がある場合などに利用されます。 登記上の住所や売却手続きの内容によって必要書類は異なります。
Q. 家族に委任すれば日本で全部手続きできますか？
本人が適法に代理権を与えれば、 家族などの代理人が日本国内で手続きを行える場合があります。 ただし、委任状の内容や本人確認方法などを事前に確認する必要があります。
Q. 海外在住者でも自分の持分だけ売れますか？
自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 海外在住者本人が売却する場合には、 必要な本人確認・登記書類を整える必要があります。
Q. 海外共有者が反対していたら全体売却できませんか？
通常の全体売却では、 原則として共有者全員の協力が必要です。 海外在住者が売却に反対している場合には、 他の共有者だけでその人の持分まで勝手に処分することはできません。
Q. 海外共有者と連絡が取れなくなった場合は？
単に返事がないのか、 現在の住所・居所そのものが分からないのかを確認します。 所在自体が不明な場合には、 行方不明共有者として別の制度を検討する必要が生じることがあります。
Q. 海外在住者にも日本の譲渡所得税はかかりますか？
日本国内の不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、 海外在住者であっても日本で課税関係が生じることがあります。 非居住者の場合には源泉徴収など特有の論点もあるため、 税理士などへ確認することが重要です。
Q. 売却代金を海外口座へ送れますか？
海外送金を利用できる場合があります。 ただし、送金先情報・銀行側の確認・送金手数料・為替などが関係するため、 事前に金融機関へ確認しておきましょう。
海外共有者がいる場合の選択肢を比較
| 方法 | 特徴 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 共有者全員で全体売却 | 通常の市場で不動産全部を売却 | 海外共有者の書類・本人確認が必要 |
| 代理人を利用して売却 | 日本にいる代理人が手続きを進める | 適切な委任状・本人確認が必要 |
| 海外在住者本人が持分売却 | 本人の持分だけを売却 | 署名証明・住所証明等を確認 |
| 日本在住共有者の持分だけ売却 | 海外共有者の同意を得ずに自分の持分を処分 | 売却後は買主と海外共有者の共有になる |
| 共有関係を維持 | 現状のまま保有 | 今後も管理・売却時に海外共有者との調整が必要 |
海外共有者がいる場合に避けたいこと
必要書類を確認せず先に取得する
署名証明・在留証明には、 取引に応じた形式が必要になることがあります。
先に取得してから、 「この形式では使えない」 となると取り直しが必要です。
必ず日本側の司法書士等へ確認してから取得しましょう。
海外共有者の返事を期限なく待つ
共有者が売却に賛成しているとしても、 必要書類の取得・郵送が進まなければ 売却は完了しません。
契約日・決済日から逆算して、 書類準備の期限を決めることが重要です。
委任状を簡単な内容で済ませる
代理人へ任せる権限が不明確だと、 契約・決済・登記で 追加手続きが必要になる可能性があります。
対象不動産・売却権限・登記権限などを 明確にしましょう。
税金を後回しにする
海外在住者の売却では、 非居住者の源泉徴収や 確定申告などが問題になる場合があります。
決済後に慌てないよう、 売却前に税務処理も確認しておきましょう。
国内売却と比べて、 ・証明書取得
・在外公館の予約
・国際郵送
・本人確認
・税務確認 などに時間がかかる可能性があります。 決済日から逆算して準備 することが重要です。
海外共有者がいる場合の最終チェックリスト
| 確認項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 現在住所 | 海外の現住所が確認できているか |
| 登記住所 | 登記上の住所と現在住所が一致しているか |
| 署名証明 | 必要な形式を確認したか |
| 在留証明 | 住所証明として必要か確認 |
| 委任状 | 代理権の範囲が明確か |
| 本人確認 | 司法書士等の確認方法を決めているか |
| 契約方法 | 本人契約か代理人契約か |
| 郵送期間 | 国際郵便の日数を見込んでいるか |
| 売却代金 | 日本口座・海外送金のどちらか |
| 税金 | 源泉徴収・確定申告の確認をしたか |
まとめ｜海外在住の共有者がいても必要書類を整えれば売却できる
共有者の一人が海外に住んでいるからといって、 共有不動産を絶対に売却できないわけではありません。
重要なのは、 海外在住者について、 日本国内居住者とは異なる本人確認・登記書類を 適切に準備することです。
特に、 日本国内に住民登録がない場合には、 通常の印鑑証明書・住民票を取得できないことがあります。
その場合には、
- 署名証明
- 在留証明
- 本人確認書類
- 委任状
などを利用して 売却手続きを進めるケースがあります。
ただし、 必要な証明書の形式は 売買・登記の内容によって異なります。
現地で書類を取る前に、 日本側の司法書士などへ必要な形式を確認すること が重要です。
また、 海外在住共有者が 必ず日本へ帰国しなければならないとは限りません。
代理人・郵送・在外公館の証明などを利用して、 海外にいながら手続きを進められる場合があります。
一方、 共有不動産全体を通常売却する場合には、 原則として海外在住者を含めた 共有者全員の協力が必要です。
海外共有者が売却に反対している場合には、 他の共有者だけで その人の持分まで勝手に売却することはできません。
その場合には、
- 海外共有者との持分売買
- 自分の共有持分だけを第三者へ売却
- 共有物分割
などを比較します。
また、 海外在住者が日本の不動産を売却する場合には、 税務面にも注意が必要です。
非居住者に該当する場合には、 源泉徴収・確定申告などが 問題になることがあります。
そのため、
- 登記
- 本人確認
- 契約
- 決済
- 税金
を売却前にまとめて確認しておくことが重要です。
共有者が海外在住の場合でも、 必要な署名証明・在留証明・委任状などを準備し、 本人確認・登記・税務の手続きを整えれば、 帰国せずに不動産売却を進められる場合があります。 全体売却が難しい場合には、 自分の共有持分だけを売却する方法も比較しましょう。
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