兄弟や親族と共有していた不動産について、 他の共有者の持分が競売になり、 知らない第三者に落札されてしまう ことがあります。
突然、 登記上の共有者が知らない個人や法人に変われば、
「この人の言うことに従わないといけない？」
「自分の持分まで売らないといけない？」
「家から出ていかなければならない？」
と不安になるでしょう。
結論からいうと、 第三者が他の共有者の持分を競売で取得しても、 あなた自身の共有持分まで自動的にその第三者へ移るわけではありません。
ただし、 落札者は正式な共有持分の所有者となるため、 今後はその第三者と共有関係になります。
その後、 持分の売買、 不動産全体の売却、 利用方法の協議、 共有物分割請求などを求められる可能性があります。
この記事では、 第三者に共有持分を競売で落札された後に起こること、 新しい共有者から連絡が来た場合の対応、 共有物分割請求への対処法まで解説します。
- 第三者が競売で持分を落札するとどうなる？
- 落札者は本当に共有者になる？
- 自分の持分も売らないといけない？
- 「持分を買ってください」と言われた場合
- 第三者から突然連絡が来たらどうする？
- 新しい共有者は家に勝手に入れる？
- 新しい共有者から家賃を請求されることはある？
- 新しい共有者から不動産全体の売却を提案された場合
- 共有物分割請求をされたらどうなる？
- 共有物分割ではどんな解決方法がある？
- 新しい共有者への主な5つの対処法
- 5つの対処法を比較
- 新しい共有者と交渉するときのポイント
- 自宅に住んでいる場合はどうなる？
- 相手の持分を買い取る場合の価格はどう決める？
- 自分の持分を相手へ売る場合の価格は？
- 第三者に落札された後の対処の流れ
- 第三者に落札された場合に避けたいこと
- 第三者に落札された場合によくある質問
- まとめ｜第三者に落札されても自分の持分まで自動的に失うわけではない
第三者が競売で持分を落札するとどうなる？
競売手続きによって第三者が共有持分を取得すると、 その第三者が新しい共有者になります。
たとえば、 もともと、
- A：1/2
- B：1/2
だった不動産について、 Bの1/2持分をCが競売で取得した場合、
- A：1/2
- C：1/2
という共有状態になります。
Aの1/2持分はそのまま残ります。
ただし、 共有相手がBからCへ変わるため、 今後はCとの間で共有不動産について 調整していくことになります。
第三者が競売で取得したのが 「他の共有者の持分だけ」であれば、 あなた自身の持分まで 自動的に失うわけではありません。 ただし、 新しい落札者も正式な共有者になるため、 その存在を無視することはできません。
落札者は本当に共有者になる？
競売で買受人が代金を納付すると、 対象となった共有持分の所有権を取得します。
その後、 登記にも新しい所有者が反映されます。
つまり、 単に債権者や不動産会社が 「共有者になった」と主張しているのではなく、 適法に競売手続きが完了しているのであれば、 その人は共有持分の所有者です。
そのため、 まず登記事項証明書を取得し、
- 現在の共有者
- それぞれの持分割合
- 競売で移転した持分
を確認しましょう。
自分の持分も売らないといけない？
新しい共有者から、
「あなたの持分も売ってください」
と言われることがあります。
しかし、 単に相手から売却を求められただけで、 自分の共有持分を必ず売却しなければならないわけではありません。
自分の共有持分も自分の所有権です。
売却するかどうか、 どの価格なら売却するのかは、 契約や裁判所の手続き等による特別な事情がない限り、 自分で判断します。
「持分を買ってください」と言われた場合
逆に、 新しい共有者から、
「競売で取得した私の持分を買いませんか？」
と提案されることもあります。
この場合も、 必ず買い取らなければならないわけではありません。
購入を検討するのであれば、
- 不動産全体の市場価格
- 相手の持分割合
- 提示された売買価格
- 登記上の権利関係
- 購入後に単独所有になるか
などを確認して判断しましょう。
第三者から突然連絡が来たらどうする？
競売後、 新しい共有者から 手紙・電話などで連絡が来る場合があります。
まず、 その場ですぐに売買条件へ同意する必要はありません。
最初に、
- 本当に共有持分を取得しているのか
- 持分割合はいくつなのか
- 何を求めているのか
- 提示価格はいくらなのか
を確認します。
登記事項証明書で現在の所有関係を確認したうえで、 相手の提案を検討することが重要です。
新しい共有者は家に勝手に入れる？
共有持分を取得したからといって、 どのような状況でも自由に鍵を開けて 居住中の建物へ勝手に立ち入ってよい、 ということにはなりません。
共有物の使用については、 持分割合や現在の利用状況、 共有者間の合意などを踏まえて考える必要があります。
特に、 現在誰かが居住している住宅については、 具体的な使用関係を確認せず 一方的な実力行使をすることは トラブルの原因になります。
新しい共有者から明渡しや利用方法について要求を受けた場合には、 その場で判断せず、 必要に応じて弁護士へ確認することが重要です。
新しい共有者から家賃を請求されることはある？
共有者の一人が不動産全体を単独で使用している場合、 他の共有者との間で 使用利益・金銭負担が問題になることがあります。
ただし、 新しい共有者から請求された金額を 無条件でそのまま支払わなければならないとは限りません。
- これまでの利用経緯
- 共有者間の合意
- 持分割合
- 請求の法的根拠
- 請求対象期間
などを確認する必要があります。
金銭請求を受けた場合には、 内容を確認したうえで対応しましょう。
新しい共有者から不動産全体の売却を提案された場合
新しい共有者から、
「この不動産を全部売却しましょう」
と提案されることがあります。
不動産全体を通常の方法で第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 新しい共有者が1/2を取得したからといって、 残り1/2を所有する共有者の意思を無視して 通常の売買で不動産全体を勝手に売却できるわけではありません。
ただし、 話し合いがまとまらない場合には、 共有物分割を求められる可能性があります。
共有物分割請求をされたらどうなる？
新しい共有者が 共有状態を解消したいと考えた場合には、 共有物分割を請求する可能性があります。
共有物分割とは、 共有状態そのものを解消するための手続きです。
まずは共有者同士で、
- どちらかが相手の持分を買い取る
- 不動産全体を売却して代金を分ける
- 可能であれば現物を分割する
などの方法を話し合います。
協議で解決できない場合には、 共有物分割訴訟へ進むことがあります。
その場合には、 不動産の性質や共有状況などを踏まえて、 裁判所が共有状態を解消する方法を判断することになります。
共有物分割ではどんな解決方法がある？
① 現物分割
土地などを物理的に分け、 それぞれが単独で所有する方法です。
ただし、 建物がある場合や、 土地の面積・形状によっては 現実的に分割できないことがあります。
② 一方が取得して金銭で調整する方法
共有者の一人が不動産を取得し、 他の共有者へ持分価値に応じた金銭を支払う方法があります。
自宅を残したい共有者にとっては、 検討する価値のある方法です。
ただし、 不動産を取得する側には 相手へ支払う資金が必要になります。
③ 競売によって換価する方法
現物分割などが難しく、 他の方法でも共有状態を解消できない場合には、 裁判所の判断によって 競売による換価が行われることがあります。
そのため、 「自分は絶対に売りたくない」と考えていても、 共有物分割訴訟の結果によっては 不動産全体の競売が問題になる可能性があります。
新しい共有者から共有物分割を求められた場合、 「自分の持分を売るつもりはないから関係ない」 と放置するのは避けましょう。 話し合いで解決できなければ、 裁判所で共有状態の解消方法が判断される可能性があります。
新しい共有者への主な5つの対処法
対処法① 現在の登記を確認する
まず、 本当に相手が競売で共有持分を取得しているのか確認します。
登記事項証明書を取得し、
- 新しい共有者の名義
- 相手の持分割合
- 自分の持分割合
- 抵当権・差押えなどの権利関係
を確認しましょう。
対処法② 相手の要求を確認する
新しい共有者が何を希望しているのか確認します。
たとえば、
- 自分の持分を買ってほしい
- あなたの持分を売ってほしい
- 不動産全体を売却したい
- 使用利益について話し合いたい
- 共有関係を解消したい
などです。
要求内容によって対応方法は異なります。
対処法③ 不動産全体と自分の持分価格を確認する
相手から売買価格を提示された場合には、 その価格だけを基準に判断しないことが重要です。
まず、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の共有持分の査定価格
- 相手の持分割合
を確認します。
価格の基準を持っておけば、 相手の提案が妥当か判断しやすくなります。
対処法④ 持分売買による解決を検討する
共有状態を解消したい場合には、
- 自分が相手の持分を買い取る
- 相手へ自分の持分を売却する
方法があります。
どちらか一方がすべての持分を取得できれば、 共有状態を解消できます。
対処法⑤ 第三者へ自分の持分を売却する
新しい共有者とは取引したくない、 価格条件が合わないという場合には、 自分の共有持分を別の第三者へ売却する方法もあります。
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として新しい共有者の同意なく売却できます。
5つの対処法を比較
| 対処法 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 現状のまま共有 | すぐに売買する必要がない | 共有関係の問題が残る |
| 相手の持分を買う | 単独所有を目指せる | 購入資金が必要 |
| 相手へ自分の持分を売る | 共有関係から離れられる | 売却価格の交渉が必要 |
| 第三者へ自分の持分を売る | 落札者以外とも条件を比較できる | 持分単独の査定が必要 |
| 不動産全体を売却 | 共有状態を全体として解消できる | 原則として共有者全員の協力が必要 |
新しい共有者と交渉するときのポイント
口頭だけで重要な合意をしない
持分売買や金銭負担などについて 重要な条件を決める場合には、 内容を明確にしておくことが重要です。
提示価格の根拠を確認する
「この価格が相場です」と言われても、 必ずその価格が適正とは限りません。
不動産全体の市場価格や 自分の持分査定などと比較しましょう。
期限を切られても即決しない
「今日中に決めてください」 などと言われても、 その場ですぐ契約する必要があるとは限りません。
契約内容・価格・今後の影響を確認してから判断しましょう。
裁判所から書類が来た場合は放置しない
単なる売買提案ではなく、 共有物分割訴訟などの裁判手続きへ進んだ場合には、 裁判所から書類が届くことがあります。
期限が設定されている場合もあるため、 内容を確認し、 必要に応じて弁護士へ相談することが重要です。
自宅に住んでいる場合はどうなる？
共有不動産が自宅で、 自分や家族が現在居住しているケースもあります。
他の持分を第三者が取得したからといって、 その瞬間に当然に自宅から退去しなければならないわけではありません。
ただし、 新しい共有者も共有持分を所有しているため、 使用関係や使用利益、 共有状態の解消について問題になる可能性があります。
共有物分割訴訟などへ進めば、 最終的に不動産の所有関係そのものが変わる可能性もあります。
自宅を残したい場合には、 早い段階で、
- 相手の持分を買い取れるか
- 資金調達できるか
- 他の解決方法があるか
を検討することが重要です。
相手の持分を買い取る場合の価格はどう決める？
競売で取得した共有持分を 新しい共有者から買い取る場合、 価格は当事者間の交渉によって決めることになります。
相手が競売でいくらで落札したかだけで、 あなたへの売却価格が自動的に決まるわけではありません。
交渉するときには、
- 不動産全体の市場価格
- 相手の持分割合
- 自分が買い取ることで単独所有になるか
- 現在の利用状況
- 共有状態を解消できる価値
などを踏まえて判断します。
自分の持分を相手へ売る場合の価格は？
新しい共有者から、 あなたの持分を買い取りたいと提案される場合もあります。
この場合も、 相手の提示価格だけで判断する必要はありません。
特に、 あなたの持分を取得することで 相手が100％の所有権を取得できる場合には、 相手にとって持分取得の意味が大きくなる可能性があります。
そのため、 第三者へ持分単独で売却した場合の査定価格も確認し、 比較したうえで交渉することが重要です。
・不動産全体はいくらか
・自分の持分割合はいくつか
・自分の持分を第三者へ売った場合はいくらか
・相手の持分を買う場合はいくらか
・どちらかが全部取得すると単独所有になるか を確認すると、 交渉条件を判断しやすくなります。
第三者に落札された後の対処の流れ
登記事項証明書で、 競売による所有権移転が完了しているか、 新しい共有者と持分割合を確認します。
相手が、
- 持分を売りたいのか
- あなたの持分を買いたいのか
- 不動産全体を売りたいのか
- 共有物分割を希望しているのか
を確認します。
不動産全体の市場価格と 自分の共有持分の査定価格を確認します。
- 不動産を残したい
- 共有関係から離れたい
- 相手の持分を買いたい
- 不動産全体を売却したい
など、 自分の希望を整理します。
希望に応じて、 持分売買、 全体売却の協議、 共有物分割への対応などを進めます。
第三者に落札された場合に避けたいこと
相手からの連絡をすべて無視する
相手が正式な共有者になっている場合、 共有不動産について協議が必要になる可能性があります。
特に裁判所から書類が届いた場合には、 放置しないようにしましょう。
登記を確認せず相手の言うことを信用する
まず登記事項証明書を確認し、 本当に相手が共有持分を取得しているのか確認します。
提示された価格ですぐ売却する
相手の提示価格が 自分にとって有利とは限りません。
自分の共有持分の査定価格を確認してから 比較しましょう。
「絶対に不動産全体は売られない」と思い込む
新しい共有者が共有物分割を求め、 協議で解決できない場合には、 裁判手続きへ進む可能性があります。
その結果によっては、 不動産全体の換価が問題になることもあります。
第三者に落札された場合によくある質問
Q. 他の共有者の持分を第三者に落札されたら自分の持分も失いますか？
他の共有者の持分だけが競売対象だったのであれば、 第三者がその持分を取得しても、 あなた自身の共有持分まで自動的に失うわけではありません。 新しい落札者と共有関係になります。
Q. 落札者から「あなたの持分を売ってほしい」と言われたら売らないといけませんか？
単に新しい共有者から売却を求められただけで、 必ず自分の持分を売却しなければならないわけではありません。 自分の持分は自分の所有権なので、 価格や今後の共有関係などを確認したうえで判断します。
Q. 落札者から「私の持分を買ってほしい」と言われたら買う義務がありますか？
原則として、 相手から持分の買取を提案されたというだけで 購入する義務が生じるわけではありません。 購入を検討する場合には、 不動産全体の市場価格や持分割合、 提示価格などを確認して判断しましょう。
Q. 落札者は共有不動産へ自由に入れますか？
共有持分を取得したことだけを理由として、 現在誰かが居住している建物へ どのような状況でも自由に立ち入ってよいということにはなりません。 現在の利用状況や共有者間の合意などによって問題が異なるため、 一方的な立入りなどがあった場合には 必要に応じて弁護士へ相談しましょう。
Q. 落札者から家賃や使用料を請求されたら払わないといけませんか？
共有者の一人が不動産を単独使用している場合には、 他の共有者との間で使用利益に相当する金銭が問題になることがあります。 ただし、請求された金額を無条件でそのまま支払う必要があるとは限りません。 これまでの利用経緯、持分割合、共有者間の合意、 請求の法的根拠などを確認する必要があります。
Q. 落札者から共有物分割請求をされたら必ず家を売らないといけませんか？
必ず任意に売却しなければならないわけではありません。 共有物分割では、 現物分割や一方が不動産を取得して金銭で調整する方法なども検討されます。 ただし、協議で解決できず裁判へ進んだ場合には、 不動産の状況によって競売による換価が命じられる可能性もあります。
Q. 落札者とは取引したくありません。自分の持分を別の会社へ売れますか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として新しい共有者の同意なく 別の第三者へ売却できます。 ただし、すでに共有物分割訴訟などが進んでいる場合には、 現在の状況を確認したうえで判断することが重要です。
Q. 相手が競売で安く買ったなら、その落札価格で私の持分も売る必要がありますか？
その必要はありません。 競売で相手が取得した価格と、 あなたが自分の共有持分を売却する価格は別の問題です。 不動産全体の市場価格や持分割合、 現在の共有状況などを確認して売却価格を判断します。
まとめ｜第三者に落札されても自分の持分まで自動的に失うわけではない
他の共有者の持分が競売となり、 知らない第三者がその持分を取得しても、 あなた自身が所有している共有持分まで 自動的に第三者へ移るわけではありません。
ただし、 競売で持分を取得した第三者は、 正式な共有者になります。
そのため、 今後は新しい共有者との間で、
- 不動産の利用方法
- 持分の売買
- 不動産全体の売却
- 使用利益に関する問題
- 共有状態の解消
などについて話し合いが必要になる可能性があります。
新しい共有者から、 あなたの持分を売ってほしいと提案されたとしても、 単なる売却提案だけで 必ずその価格で売却しなければならないわけではありません。
反対に、 相手の持分を買ってほしいと言われた場合も、 原則として購入する義務が生じるわけではありません。
まず、
- 登記事項証明書で現在の所有関係を確認する
- 相手が取得した持分割合を確認する
- 相手が何を求めているのか確認する
- 不動産全体の市場価格を確認する
- 自分の共有持分の査定価格を確認する
ことが重要です。
また、 新しい共有者が共有状態の解消を希望する場合には、 共有物分割を求められる可能性があります。
共有物分割について協議で解決できなければ、 裁判手続きへ進み、 不動産の性質や共有状況などに応じて 共有状態を解消する方法が判断されることがあります。
そのため、 「自分は売却に同意しないから、 不動産の状態は絶対に変わらない」 とは限りません。
自宅として利用していて 今後も不動産を残したいのであれば、 新しい共有者の持分を買い取る方法も含めて 早めに検討することが重要です。
一方、 知らない第三者との共有関係を続けたくない場合には、 自分の共有持分を相手または別の第三者へ売却し、 共有関係から離れる方法もあります。
第三者に共有持分を競売で落札された場合は、 相手からの要求にすぐ応じるのではなく、 まず現在の登記・不動産全体の価値・自分の持分価格を確認し、 「相手の持分を買う」「自分の持分を売る」「全体売却を協議する」 などの選択肢を比較して対応することが重要です。
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