共有名義の不動産について、 他の共有者から突然、 「共有物分割をしたい」 と言われることがあります。
また、 共有持分が第三者へ売却されたり、 競売で第三者が持分を取得したりした後に、 新しい共有者から共有物分割請求を受けるケースもあります。
自宅として住んでいる不動産なら、
「売りたくないのに家を売られる？」
「拒否すれば今のまま住み続けられる？」
「共有物分割訴訟になると競売になる？」
と不安になるでしょう。
結論からいうと、 共有者は原則として共有物の分割を請求できます。
そのため、 自分が売却に反対しているという理由だけで、 共有状態を永久に維持できるとは限りません。
ただし、 共有物分割請求を受けたからといって、 必ず直ちに不動産全体を売却しなければならないわけでもありません。
相手の持分を買い取る、 自分が不動産全体を取得して金銭で調整する、 不動産全体を任意売却するなど、 複数の解決方法があります。
この記事では、 共有物分割請求をされた場合の流れ、 不動産を売りたくない場合の対処法、 共有物分割訴訟になった場合の解決方法まで解説します。
共有物分割請求とは？
共有物分割請求とは、 複数人で所有している共有物について、 共有状態を解消するために 分割を求めることです。
共有状態では、 一つの不動産について複数人が権利を持っています。
しかし、 共有者同士で、
- 売却したい
- 残したい
- 自分で使いたい
- 持分を現金化したい
など意見が分かれることがあります。
このような共有状態を解消するために 利用されるのが共有物分割です。
共有者はいつでも共有物分割を請求できる？
民法上、 共有者は原則としていつでも 共有物の分割を請求できます。
ただし、 共有者間で一定期間 共有物を分割しない旨の契約をしている場合など、 例外的な事情があるケースもあります。
そのため、 共有者の一人が、
「もう共有状態を続けたくない」
と考えた場合、 他の共有者が反対していても 共有物分割を求めることがあります。
共有物分割請求は、 「不動産を売ってください」 という単なる売却提案とは違います。 共有状態そのものの解消を求める手続きなので、 無視し続ければ裁判へ進む可能性があります。
共有物分割請求されたら必ず売らないといけない？
必ず相手へ自分の持分を売却しなければならないわけではありません。
共有状態を解消する方法は、 持分売却だけではないためです。
たとえば、
- 相手の共有持分を自分が買い取る
- 自分が不動産全体を取得して相手へ金銭を支払う
- 不動産全体を第三者へ任意売却して代金を分ける
- 土地を現物で分ける
などの方法があります。
ただし、 協議で解決できず 共有物分割訴訟まで進んだ場合には、 裁判所が共有状態を解消する方法を判断します。
共有物分割はまず話し合いから始まる
共有状態を解消したい場合、 まず共有者間で分割方法について 協議するのが一般的です。
たとえば、
- AがBの持分を買う
- BがAの持分を買う
- 不動産全体を売却する
- 土地を分筆してそれぞれ取得する
などを検討します。
話し合いで合意できれば、 裁判まで進まずに共有状態を解消できます。
話し合いでまとまらないと共有物分割訴訟へ
共有者間の協議で分割方法が決まらない場合には、 共有物分割訴訟を提起される可能性があります。
裁判では、 当事者の希望だけではなく、
- 不動産の種類
- 土地・建物の形状
- 共有持分割合
- 現在の利用状況
- 各共有者の事情
などを踏まえて、 共有状態を解消する方法が判断されます。
共有物分割の主な3つの方法
① 現物分割
共有不動産そのものを 物理的に分ける方法です。
土地であれば、 分筆して各共有者が それぞれ単独所有する方法などが考えられます。
ただし、
- 建物がある
- 土地が狭い
- 分割すると価値が大きく下がる
- 接道条件に問題が生じる
場合など、 現物分割が適さないことがあります。
② 賠償分割
共有者の一人が不動産を取得し、 他の共有者へ持分価値に応じた金銭を支払う方法です。
自宅を残したい共有者にとっては、 重要な選択肢になります。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の不動産をAが取得し、 Bへ相当する金銭を支払う方法です。
ただし、 A側にはBへ支払うための 資力が必要になります。
③ 換価分割
現物分割が難しく、 一方が全部取得して金銭で調整する方法も適切でない場合には、 不動産を売却して代金を分ける方法があります。
裁判上の共有物分割では、 事情によって競売による換価が問題になることがあります。
そのため、 不動産を売りたくない場合には、 訴訟が進む前から賠償分割などの現実的な解決方法を検討することが重要です。
3つの分割方法を比較
| 方法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産そのものを分ける | 土地を合理的に分割できる場合 |
| 賠償分割 | 一人が取得して他共有者へ金銭を支払う | 一人が不動産を残したい場合 |
| 換価分割 | 不動産を売却して代金を分ける | 現物分割・賠償分割が難しい場合 |
不動産を売りたくない場合の対処法
対処法① 相手の共有持分を買い取る
自宅など、 どうしても不動産を残したい場合には、 共有物分割を求めている相手の持分を 自分が買い取る方法があります。
相手の持分をすべて取得できれば、 自分が100％の所有者となり、 共有状態そのものを解消できます。
ただし、
- 相手が売却に応じるか
- 売買価格はいくらか
- 購入資金を用意できるか
- 住宅ローン等を利用できるか
などを確認する必要があります。
対処法② 自分が不動産全体を取得して金銭で調整する
共有物分割訴訟になった場合でも、 自分が不動産全体を取得し、 他の共有者へ持分価値に応じた金銭を支払う 賠償分割を主張・検討する方法があります。
自宅を残したい場合には、 非常に重要な選択肢です。
ただし、 相手の持分価値に相当する金銭を支払える 資力が重要になります。
対処法③ 不動産全体を任意売却する
どうしても単独取得が難しい場合には、 裁判上の競売になる前に、 共有者全員で不動産全体を 任意売却する方法も検討できます。
任意売却であれば、 通常の市場で買主を探し、 価格や売却条件を調整できる余地があります。
共有物分割訴訟の結果として 競売による換価になる可能性がある場合には、 任意売却との条件を比較することが重要です。
対処法④ 自分の共有持分だけを売却する
相手との共有関係を続けたくない場合には、 自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法もあります。
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
自分の持分全部を売却すれば、 原則として自分は共有関係から離れることになります。
対処法⑤ 弁護士を通じて交渉する
共有者同士の関係が悪化していて、 直接話し合うことが難しい場合には、 弁護士を通じて交渉する方法があります。
特に、 すでに共有物分割訴訟を提起されている場合や、 相手方から弁護士名義の通知が届いている場合には、 早めに内容を確認することが重要です。
自宅を売りたくない場合には、 1. 相手の持分を買い取れるか
2. 自分が不動産全体を取得できるか
3. 相手へ支払う資金を用意できるか
4. 話し合いで解決できるか
5. 訴訟になった場合の見通しはどうか を早い段階で整理することが重要です。
共有物分割請求を無視するとどうなる？
他の共有者から共有物分割を求められても、 話し合いに応じず放置していると、 共有物分割訴訟を提起される可能性があります。
訴訟になった後も対応せず、 裁判所から届いた書類まで放置することは避けましょう。
自分が反対しているというだけで、 裁判手続きが止まるわけではありません。
特に自宅を残したいのであれば、 訴訟が進んでから初めて考えるのではなく、 早い段階から、
- 相手持分の買取
- 資金調達
- 不動産価格の確認
- 自分の持分価格の確認
などを進めておくことが重要です。
共有物分割請求されたら最初に確認すること
登記事項証明書で、 現在の共有者とそれぞれの持分割合を確認します。
抵当権・差押えなどがある場合には、 あわせて確認しましょう。
相手が、
- 自分の持分を買ってほしいのか
- あなたの持分を買いたいのか
- 不動産全体を売却したいのか
- 共有物分割訴訟を考えているのか
を確認します。
持分買取や賠償分割を検討するためにも、 不動産全体が現在いくらなのか確認します。
それぞれの持分割合と、 持分単独で売却した場合の価格を確認します。
- 絶対に不動産を残したい
- 条件が良ければ売却してもよい
- 自分の持分だけ手放したい
- 相手の持分を買いたい
など、 自分の希望を整理します。
現在の価格と自分の希望を踏まえて、 相手との交渉を進めます。
すでに訴訟になっている場合には、 必要に応じて弁護士へ相談しながら対応します。
第三者から共有物分割請求された場合
もともとの親族や共有者ではなく、 共有持分を購入した第三者から 共有物分割請求を受けるケースもあります。
たとえば、 他の共有者が自分の持分を専門業者などへ売却し、 その買主から共有物分割を求められるケースです。
また、 他の共有者の持分が競売となり、 落札者から共有物分割を求められることもあります。
第三者であっても、 適法に共有持分を取得していれば共有者です。
そのため、 「親族ではないから共有物分割を請求できない」 というわけではありません。
共有者との関係が悪い場合
共有物分割請求は、 もともと共有者同士の関係が悪化している状態で 行われることもあります。
直接話し合うと感情的になり、 価格や条件とは関係のない部分で 交渉が止まることもあります。
その場合には、 無理に直接交渉を続けるのではなく、 書面で条件を整理したり、 必要に応じて専門家を通したりする方法があります。
自分は売却したくないが他の共有者は売りたい場合
共有不動産では、
- 自分：不動産を残したい
- 他の共有者：売却して現金化したい
という対立がよくあります。
不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 他の共有者が売りたいというだけで、 直ちに通常売買で不動産全体を勝手に売却できるわけではありません。
しかし、 相手は自分の持分を第三者へ売却したり、 共有物分割を求めたりすることができます。
共有物分割訴訟で自宅を残すために重要なこと
不動産を取得したい意思を明確にする
自宅を残したいのであれば、 自分が不動産を取得したいという希望を 明確にすることが重要です。
相手へ支払える資金を確認する
自分が不動産全体を取得して 相手へ金銭を支払う方法を希望する場合には、 相手持分の価値に応じた金銭を支払えるかが重要になります。
不動産の客観的な価格を確認する
相手の持分をいくらと評価するかについて 意見が分かれる可能性があります。
不動産全体の市場価格など、 価格の根拠を準備しておくことが重要です。
早い段階で交渉する
訴訟が進んでからではなく、 可能であれば早い段階で 相手持分の買取などを提案する方法があります。
自宅を残したい場合には、 「売却には反対です」 だけではなく、 ・自分が全部取得したい
・相手持分を買い取りたい
・この価格なら支払える
・資金を用意できる など、 具体的な解決案を準備することが重要です。
共有物分割請求でよくある質問
Q. 共有物分割請求を拒否できますか？
共有者は原則として共有物分割を請求できるため、 単に自分が共有状態を続けたいという理由だけで 永久に分割を拒否できるとは限りません。 分割禁止の合意など例外的な事情がある場合は別途確認が必要です。
Q. 共有物分割請求されたら必ず家を売らないといけませんか？
必ず任意売却しなければならないわけではありません。 現物分割や、一人が不動産を取得して他の共有者へ金銭を支払う方法などもあります。 ただし、訴訟の結果によっては競売による換価が問題になる可能性があります。
Q. 自宅に住んでいても共有物分割請求されますか？
自宅として利用していることだけを理由に、 共有物分割請求そのものが当然にできなくなるわけではありません。 自宅を残したい場合には、 相手持分の買取や賠償分割などを早めに検討することが重要です。
Q. 相手の持分を買い取れば解決できますか？
相手が売却に合意し、 価格条件がまとまれば、 相手の持分を取得して共有状態を解消できる可能性があります。 すべての持分を取得できれば単独所有になります。
Q. 知らない第三者から共有物分割請求されても有効ですか？
第三者であっても、 適法に共有持分を取得して現在の共有者になっているのであれば、 原則として共有物分割を求めることができます。
Q. 共有物分割訴訟を無視したらどうなりますか？
訴訟を無視しても裁判手続きが当然に止まるわけではありません。 裁判所から届いた書類には期限が設定されている場合があるため、 内容を確認して適切に対応することが重要です。
Q. 自分の持分だけ第三者へ売却できますか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、すでに共有物分割訴訟が進行している場合には、 現在の訴訟状況や売却後への影響も確認したうえで判断することが重要です。
まとめ｜売りたくない場合は「具体的な解決案」を早めに準備する
共有物分割請求をされたからといって、 必ず直ちに自分の持分を売却したり、 不動産全体を任意売却したりしなければならないわけではありません。
共有状態を解消する方法には、
- 相手の共有持分を買い取る
- 自分が不動産全体を取得して金銭で調整する
- 不動産全体を任意売却して代金を分ける
- 条件が整えば現物分割する
- 自分の共有持分だけを売却する
などがあります。
特に、 自宅として利用していて 「この不動産だけは売りたくない」 という場合には、 相手の持分を自分が取得する方法を 早い段階で検討することが重要です。
そのためには、
- 不動産全体の現在の価値
- 自分と相手の持分割合
- 相手持分の評価
- 買取資金を用意できるか
- 融資を利用できるか
などを確認しておく必要があります。
一方、 共有物分割について話し合いがまとまらず、 共有物分割訴訟へ進んだ場合には、 自分が売却に反対しているという理由だけで 現在の共有状態が必ず維持されるとは限りません。
裁判所による共有物分割では、 不動産の性質や共有状況などに応じて、 現物分割や一方が取得して金銭で調整する方法などが検討され、 場合によっては競売による換価が問題になることもあります。
そのため、 「売りたくない」と主張するだけではなく、 自分が不動産を取得するための具体的な方法を準備すること が重要です。
また、 不動産そのものを残すことにこだわらず、 共有関係から離れたい場合には、 自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法もあります。
自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
共有物分割請求を受けたときは、 まず、
- 現在の登記を確認する
- 相手が何を求めているのか確認する
- 不動産全体の市場価格を確認する
- 自分と相手の持分価値を確認する
- 自分が不動産を残したいのか手放したいのか決める
- 相手持分を買い取れる資金があるか確認する
という順番で整理すると、 今後の方針を判断しやすくなります。
共有物分割請求をされた場合は、 相手の要求にすぐ応じる必要はありませんが、 請求そのものを無視することも適切ではありません。 不動産を残したいのであれば相手持分の買取や賠償分割、 共有関係から離れたいのであれば自分の持分売却など、 具体的な選択肢を早い段階で比較して対応することが重要です。
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