相続などによって不動産の共有持分を取得したものの、 自分の持分が、
- 10分の1
- 20分の1
- 100分の1
- 全体の1％程度
しかないケースがあります。
持分割合が小さいと、
「こんな少ない持分に価値はある？」
「1％しかなくても売却できる？」
と疑問に思う方も多いでしょう。
結論からいうと、 持分割合が小さいという理由だけで、 共有持分を売却できなくなるわけではありません。
自分が所有している共有持分であれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
ただし、 少数持分は不動産全体を自由に利用・処分できる権利ではないため、 持分割合や共有状態などによって 売却価格が低くなる可能性があります。
この記事では、 1％・10分の1などの少数持分を売却する方法、 価格の考え方、 売却先、 少数持分を持ち続ける場合の注意点まで解説します。
1％しかない共有持分でも売却できる？
原則として売却できます。
自分が所有している共有持分は、 持分割合が小さくても自分自身の所有権です。
たとえば、 不動産について、
- A：1％
- その他の共有者：99％
という状態でも、 Aは自分の1％持分について 売却を検討できます。
Aが自分の持分を売るために、 99％を所有している他の共有者から 原則として売却同意を取得する必要はありません。
10分の1・100分の1でも考え方は同じ
持分割合が、
- 1/10
- 1/20
- 1/100
であっても基本的な考え方は同じです。
自分が所有している共有持分なら、 その持分だけを売却できます。
ただし、 「売却できること」と 「不動産全体の価格を持分割合で按分した金額で売れること」は別 です。
持分が1％でも、 「売れない」とは限りません。 ただし、 「不動産全体の価格 × 1％ ＝ 実際の売却価格」 になるとは限らない点に注意が必要です。
少数持分はいくらで売れる？
共有持分の価格は、 単純に不動産全体の価格へ 持分割合を掛けるだけでは決まりません。
たとえば、 不動産全体の市場価格が5,000万円で、 自分の持分が10分の1なら、 単純按分額は500万円です。
しかし、 10分の1持分だけを第三者へ売却する場合、 必ず500万円で売却できるわけではありません。
買主は10分の1持分を取得しても、 不動産全体を単独で自由に利用・売却できるわけではないためです。
少数持分の査定価格を左右するポイント
① 持分割合
一般的に、 持分割合は査定で重要な要素になります。
1/2と1/100では、 買主が取得する権利の大きさが大きく異なります。
② 不動産全体の市場価格
共有持分の価格を考えるうえでも、 まず不動産全体の市場価格が基礎になります。
土地・建物の立地、 面積、 築年数、 接道状況などによって 全体の価値が変わります。
③ 共有者の人数
同じ10分の1持分でも、 共有者が2人なのか、 10人・50人なのかによって 共有状態は異なります。
④ 現在の利用状況
不動産について、
- 共有者の一人が居住している
- 賃貸されている
- 空き家
- 土地として利用されている
など、 現在の利用状況も査定へ影響する可能性があります。
⑤ 共有者との関係
共有者同士で円滑に話し合えるのか、 長期間対立しているのか、 連絡が取れない人がいるのかなども 重要な確認事項です。
⑥ 相続・抵当権・差押えなどの権利関係
相続登記未了、 抵当権、 差押えなどがある場合には、 必要な手続きやリスクが査定へ影響することがあります。
少数持分を売却する主な3つの方法
方法① 他の共有者へ売却する
他の共有者に購入意思がある場合には、 その共有者へ自分の持分を売却する方法があります。
他の共有者にとっては、 持分割合を増やすことができるため、 第三者より購入メリットが大きいケースがあります。
たとえば、
- A：90％
- B：10％
の場合、 AがBの10％を取得すれば Aは100％の単独所有になります。
このようなケースでは、 まず他の共有者へ購入意思を確認することも選択肢です。
方法② 一般の第三者へ売却する
共有持分は第三者へ売却することも可能です。
ただし、 少数持分だけを購入したい一般の個人買主は 多いとは限りません。
買主を探す期間や 売却条件について確認する必要があります。
方法③ 共有持分を扱う専門業者へ売却する
共有持分を取り扱う専門業者へ 直接売却する方法もあります。
少数持分や共有者多数など、 一般的な不動産売却とは異なる事情がある場合でも 査定対象になることがあります。
ただし、 提示された価格だけで即決せず、 査定の根拠や契約条件まで確認することが重要です。
3つの売却方法を比較
| 売却方法 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 他の共有者へ売却 | 共有関係を整理しやすい | 相手の購入意思・資金が必要 |
| 一般の第三者へ売却 | 売却先の選択肢になる | 少数持分の買主は限られる場合がある |
| 専門業者へ売却 | 少数持分でも相談しやすい | 査定価格・契約条件の確認が重要 |
他の共有者に買い取ってもらう場合のポイント
少数持分の場合、 まず他の共有者へ買取を提案する方法があります。
特に、 自分の持分を他の共有者が取得することで 単独所有になる場合には、 相手にとって購入するメリットが大きくなる可能性があります。
ただし、 価格について双方の意見が合わなければ 売買は成立しません。
そのため、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分割合
- 持分単独で売却した場合の査定価格
を確認したうえで交渉するとよいでしょう。
共有者が多い少数持分でも売却できる？
相続が繰り返された不動産では、 持分が細分化され、 共有者が数十人いるケースがあります。
たとえば、
- 共有者30人・自分の持分1/30
- 共有者50人・自分の持分1/100
- 共有者80人以上・自分の持分1％未満
といったケースです。
このような場合でも、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者全員の同意なく売却できます。
ただし、 共有者が多いほど権利関係が複雑になり、 査定価格へ影響する可能性があります。
少数持分でも他の共有者の同意は必要？
自分が所有する共有持分だけを売却する場合には、 持分割合が1％でも10分の1でも、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、
- A：1％
- B：99％
という共有状態であっても、 Aが自分の1％持分を売却するために、 原則としてBの承諾を得る必要はありません。
ただし、 AがBの99％持分まで含めて 不動産全体を売却することはできません。
1％しか持っていなくても、 その1％は自分の所有権です。 そのため、 自分の持分だけなら原則として売却できます。 一方、 持分割合が小さいからといって 他の共有者の権利まで処分できるわけではありません。
少数持分を売却すると共有関係はどうなる？
少数持分を第三者へ売却すると、 買主が売主に代わって新しい共有者になります。
たとえば、
- A：10％
- B：90％
という状態で、 Aが10％持分をCへ売却すると、
- C：10％
- B：90％
という共有状態になります。
Aが自分の持分全部を売却すれば、 原則としてAは共有関係から離れます。
少数持分を持ち続ける場合の注意点
固定資産税などの負担が続く可能性がある
持分割合が少なくても、 共有者であることに変わりはありません。
固定資産税や管理・修繕に関する費用負担が 問題になる可能性があります。
不動産全体を自由に売却できない
自分が1％を所有していても、 残り99％を他の共有者が所有している場合、 自分一人で不動産全体を売却することはできません。
相続するとさらに持分が細分化する可能性がある
少数持分を所有したまま相続が発生すると、 その持分が複数の相続人へ承継されることがあります。
たとえば1/10持分を 子ども2人が相続すれば、 さらに細かい持分になる可能性があります。
共有者が増える可能性がある
自分だけではなく、 他の共有者についても相続が発生すれば、 共有者数そのものが増えていく可能性があります。
将来の売却・管理が複雑になる可能性がある
共有者が増え、 持分が細分化するほど、 不動産全体の売却や管理について 調整する相手も増える可能性があります。
少数持分を売却する流れ
まず登記事項証明書で、 自分が実際に何分の何を所有しているのか確認します。
- 土地・建物の状況
- 現在誰が利用しているか
- 共有者は何人いるか
- 相続登記未了の共有者がいるか
- 抵当権・差押え等があるか
などを分かる範囲で整理します。
不動産全体の査定価格だけではなく、 自分の少数持分だけを売却した場合の価格を確認します。
他の共有者へ売る場合と、 第三者・専門業者へ売る場合の 価格や条件を比較します。
売買価格だけではなく、
- 必要書類
- 決済時期
- 売主負担の費用
- 契約解除の条件
- 売却後の対応
などを確認します。
条件に納得できれば売買契約を締結し、 売買代金の決済と所有権移転登記を行います。
自分の持分全部を売却すれば、 原則として共有関係から離れることになります。
少数持分を少しでも有利に売るためのポイント
不動産全体の市場価格を確認する
持分価格を判断するためにも、 まず不動産全体が現在いくら程度なのか確認しましょう。
他の共有者に購入意思があるか確認する
関係が良好で話し合える場合には、 他の共有者が持分を買いたいと考えている可能性があります。
特に、 自分の持分を取得することで 相手が単独所有になれるケースでは、 第三者への売却とは条件が異なる可能性があります。
複数の条件を比較する
査定額だけではなく、
- 最終的な手取り額
- 売却までの期間
- 売主負担の費用
- 契約条件
まで比較することが重要です。
共有状況を正確に伝える
共有者数や利用状況、 相続・抵当権・差押えなどの事情を 査定時に正確に伝えましょう。
後から重要な事情が判明すると、 査定条件が変わる可能性があります。
少数持分の売却で避けたいこと
「1％だから価値はない」と決めつける
持分割合が小さくても、 売却できる可能性があります。
まず査定を受けて、 実際の価格を確認することが重要です。
単純按分額だけで価格を判断する
不動産全体の価格に 持分割合を掛けた金額は一つの参考ですが、 実際の持分単独の売却価格と一致するとは限りません。
他の共有者の同意が必要だと思い込む
自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
契約条件を確認せず売却する
少数持分を早く手放したい場合でも、 売買価格だけで即決せず、 費用や決済条件まで確認しましょう。
・正確な持分割合
・不動産全体の価格
・共有者の人数
・現在の利用状況
・持分単独の査定価格
・他の共有者の購入意思
・売却にかかる費用 を確認してから売却方法を選びましょう。
少数持分の売却でよくある質問
Q. 持分が1％しかなくても売却できますか？
自分が所有している共有持分であれば、 1％という理由だけで当然に売却できなくなるわけではありません。 ただし、持分割合や共有状態などは査定価格へ影響する可能性があります。
Q. 100分の1でも他の共有者の同意は不要ですか？
自分の100分の1持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。 不動産全体を売却する場合とは異なります。
Q. 不動産全体5,000万円・持分10％なら500万円で売れますか？
必ず500万円で売却できるとは限りません。 持分単独の価格は、 持分割合、共有者数、利用状況、権利関係などを含めて判断されます。
Q. 他の共有者に売る方が高くなることはありますか？
あります。 たとえば他の共有者があなたの持分を取得することで 単独所有になれる場合などは、 第三者が持分だけを取得する場合とは 購入するメリットが異なる可能性があります。
Q. 共有者が何十人いても売却できますか？
自分が所有する共有持分だけであれば、 共有者が多数いるという理由だけで 当然に売却できなくなるわけではありません。 ただし、共有者数や権利関係は査定へ影響する可能性があります。
Q. 少数持分を売れば固定資産税の負担からも離れられますか？
持分全部を売却すれば将来の所有関係は変わりますが、 固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。 また、売却前から存在する共有者間の費用負担が 当然にすべて消えるわけではありません。 契約時の精算条件なども確認しましょう。
まとめ｜1％・10分の1でも共有持分は売却できる可能性がある
共有持分は、 持分割合が少ないという理由だけで 売却できなくなるわけではありません。
自分が所有している共有持分であれば、
- 1％
- 10分の1
- 100分の1
- それ以下の細かな持分
でも売却できる可能性があります。
また、 自分の持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
ただし、 少数持分の売却価格は 「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で 単純に決まるわけではありません。
査定では、
- 持分割合
- 不動産全体の市場価格
- 共有者の人数
- 現在の利用状況
- 共有者との関係
- 相続・抵当権・差押えなどの権利関係
などが影響する可能性があります。
また、 少数持分をそのまま次の世代へ相続すると、 持分がさらに細分化し、 共有者も増える可能性があります。
「持分が少ないから価値がない」と決めつけず、 まず正確な持分割合と現在の共有状態を確認し、 他の共有者への売却と第三者への持分単独売却を比較したうえで 整理方法を判断することが重要です。
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