共有名義の不動産を売却したいと思っても、 他の共有者がその家に住んでいて、 売却に応じてくれないことがあります。
たとえば、 兄弟2人で相続した実家について、
- 兄：1/2・実家に居住中
- 弟：1/2・別の場所に居住
というケースです。
弟は実家を売却して現金化したいのに、 兄から、
「自分はここに住み続けるから売らない」
と言われれば、 不動産全体の売却は簡単には進みません。
結論からいうと、 共有不動産全体を通常の方法で売却するには、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 居住している共有者が売却に反対している状態で、 他の共有者だけの判断によって 不動産全体を勝手に売却することはできません。
しかし、 自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として居住中の共有者の同意なく売却できます。
また、
- 居住者へ自分の持分を売却する
- 居住者の持分を買い取る
- 自分の持分だけ第三者へ売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などの方法もあります。
この記事では、 共有者が住んでいる不動産を売却する方法、 立ち退きを求められるのか、 自分の持分だけを売却する方法、 共有物分割による解決まで解説します。
- 共有者が住んでいても不動産は売却できる？
- 不動産全体を売却する場合
- 自分の共有持分だけなら売却できる
- 共有者が住んでいる持分でも買い取ってもらえる？
- 住んでいる共有者を立ち退かせることはできる？
- 「売りたいから出ていって」は通用しない？
- 共有者が全体売却に応じない場合の5つの方法
- 5つの解決方法を比較
- 共有者が住んでいる場合の使用料はどうなる？
- 固定資産税を自分だけ払っている場合
- 居住者が修繕費を払っている場合
- 居住者が「絶対に出ていかない」と言っている場合
- 居住者と連絡が取れない場合
- 居住者が売却に反対している場合に避けたいこと
- 共有者が住んでいる不動産を整理する流れ
- 共有物分割で不動産が競売になることもある？
- 共有者が住んでいる不動産の売却でよくある質問
- まとめ｜共有者が住んでいても「自分の持分」まで売れないわけではない
共有者が住んでいても不動産は売却できる？
共有者が住んでいること自体によって、 不動産の売却が法律上すべて禁止されるわけではありません。
重要なのは、 「何を売却するのか」 です。
共有不動産の売却は、 大きく、
- 不動産全体を売却する
- 自分の共有持分だけを売却する
の2つに分けて考えます。
不動産全体を売却する場合
共有不動産全体を 通常の売買によって第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
たとえば、
- A：1/2・居住中
- B：1/2・売却希望
の場合、 Bが売却したいと思っても、 Aの1/2持分までBの判断だけで 第三者へ売却することはできません。
Aも売却に合意し、 売買契約・所有権移転などに 必要な協力をする必要があります。
不動産全体を売る
→ 原則として共有者全員の協力が必要 自分の共有持分だけを売る
→ 原則として他の共有者の同意は不要 この違いを最初に理解しておくことが重要です。
自分の共有持分だけなら売却できる
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく第三者へ売却できます。
先ほどの例なら、 Bは自分の1/2持分だけを 第三者へ売却できます。
Aが、
「自分が住んでいるから売却には反対」
と言っていても、 AがBの持分売却を 当然に禁止できるわけではありません。
Bが第三者Cへ持分を売却すると、
- A：1/2・居住中
- C：1/2
という新しい共有関係になります。
共有者が住んでいる持分でも買い取ってもらえる？
共有者が不動産に住んでいる状態でも、 共有持分単独の売却を検討できます。
ただし、 買主から見ると、 持分を取得しても 不動産全体をすぐ自由に使用できるとは限りません。
そのため、
- 誰が住んでいるのか
- 持分割合はいくつか
- 居住の経緯
- 使用料について争いがあるか
- 共有者同士の関係
などが、 査定価格へ影響する可能性があります。
住んでいる共有者を立ち退かせることはできる？
売却したい側からすると、
「兄に退去してもらえば家を売れるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、 居住している人自身も共有持分を所有している場合には、 無権利で占有している第三者とは異なります。
そのため、 他の共有者が売却したいという理由だけで、 当然に一方的な退去を実現できるとは限りません。
共有者には共有物を使用する権利があるため、 現在の持分割合や使用関係、 これまでの合意などを確認する必要があります。
「売りたいから出ていって」は通用しない？
単に、
「自分は不動産を売りたいから退去してください」
と伝えただけで、 居住している共有者に 当然の退去義務が生じるわけではありません。
そのため、 全体売却を希望する場合には、 まず居住者と、
- 不動産全体を売却するか
- 売却後どこへ住むか
- いつ退去するか
- 引渡し時期をどうするか
などについて話し合う必要があります。
共有者が全体売却に応じない場合の5つの方法
方法① 居住者に自分の持分を買ってもらう
現在住んでいる共有者が、 今後もその家に住み続けたいのであれば、 自分の共有持分を 居住者へ売却する方法があります。
たとえば、 AとBが2分の1ずつ共有していて、 AがBの1/2持分を取得すれば、 Aが100％の所有者になります。
Bは共有関係から離れられ、 Aはそのまま不動産を保有できます。
方法② 居住者の持分を買い取る
自分が不動産を取得したいのであれば、 居住している共有者の持分を 買い取る方法があります。
相手が売却に合意すれば、 自分が単独所有者になれる可能性があります。
ただし、 相手が現在居住している場合には、 持分売買だけでなく 退去・引渡しについても条件を決める必要があります。
方法③ 自分の持分だけ第三者へ売却する
居住者が、
- 自分の持分を買ってくれない
- 自分の持分も売らない
- 不動産全体の売却にも応じない
場合には、 自分の共有持分だけを 第三者へ売却する方法があります。
自分の持分だけなら、 原則として居住者の同意は必要ありません。
方法④ 共有者全員で不動産全体を売却する
居住している共有者と話し合い、 全員が売却に合意できるのであれば、 不動産全体を通常の方法で売却できます。
不動産全体を売却できれば、 共有持分だけを単独で売却する場合とは異なり、 通常の不動産市場で 不動産全体として買主を探すことができます。
そのため、 共有者双方が不動産を残す必要がないのであれば、 まず全体売却について協議する方法があります。
その際には、
- 売出価格
- 最低売却価格
- 退去時期
- 引渡し時期
- 売却費用の負担
- 売却代金の分配
などを事前に整理しておくことが重要です。
方法⑤ 共有物分割を検討する
居住者との話し合いでは 共有状態を解消できない場合には、 共有物分割を検討する方法があります。
共有物分割では、 まず共有者同士で 共有状態をどのように解消するか協議します。
協議で解決できない場合には、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
その結果、 不動産の状況などに応じて、
- 現物分割
- 一部の共有者が取得して金銭で調整する方法
- 競売による換価
などが問題になります。
5つの解決方法を比較
| 方法 | 居住者の合意 | 特徴 |
|---|---|---|
| 居住者へ自分の持分を売る | 必要 | 居住者が単独所有を目指せる |
| 居住者の持分を買う | 必要 | 自分が単独所有を目指せる |
| 自分の持分を第三者へ売る | 原則不要 | 自分だけ共有関係から離れられる |
| 不動産全体を売る | 原則必要 | 共有状態をまとめて解消できる |
| 共有物分割 | 協議不成立なら裁判も | 共有状態そのものの解消を目指す |
居住者も売却に賛成
→ 不動産全体の売却を検討 居住者は住み続けたい
→ 居住者への持分売却を検討 居住者と話がまとまらない
→ 自分の共有持分だけの売却を検討 共有状態そのものを解消したい
→ 共有物分割も含めて検討 という順番で整理すると分かりやすくなります。
共有者が住んでいる場合の使用料はどうなる？
一人の共有者だけが 共有不動産全体を使用している場合には、 他の共有者との関係で 使用利益に相当する金銭が問題になることがあります。
ただし、 一般的な賃貸借契約と同じ意味での家賃が 当然に自動発生するわけではありません。
- 居住することになった経緯
- 共有者間の合意
- 無償使用の約束
- 持分割合
- 周辺の賃料相場
- 固定資産税・修繕費などの負担
などを確認する必要があります。
固定資産税を自分だけ払っている場合
自分は不動産に住んでいないのに、 固定資産税の納税通知書が自分に届き、 毎年全額支払っているケースがあります。
この場合でも、
「居住者が使っているから固定資産税は全部居住者負担」
と自動的に決まるわけではありません。
共有者間の内部的な費用負担と、 居住者による使用利益は 分けて整理する必要があります。
居住者が修繕費を払っている場合
居住している共有者が、 屋根・外壁・給湯器などの修繕費を 一人で支払っていることもあります。
不動産全体を売却する場合には、 それまでに共有者間で発生した修繕費について 精算を求められることがあります。
ただし、
- 必要な修繕だったのか
- 保存行為だったのか
- 単なるグレードアップだったのか
- 事前に共有者間で合意していたか
などによって、 具体的な負担関係は異なる可能性があります。
居住者が「絶対に出ていかない」と言っている場合
居住中の共有者が、
「この家から絶対に出ていかない」
と主張しているケースもあります。
この場合、 その共有者も所有権を持っている以上、 他の共有者が一方的に鍵を交換したり、 荷物を外へ出したりして 退去させることは避けるべきです。
実力行使によって解決しようとすると、 別の法的トラブルへ発展する可能性があります。
まず、
- 居住者が他の持分を買い取れるか
- 自分が居住者の持分を買えるか
- 全体売却に合意できるか
- 自分の持分だけ売却するか
- 共有物分割を利用するか
という方法を比較します。
居住者と連絡が取れない場合
共有者が住んでいると思われるものの、 電話や手紙に応じず、 売却について話し合えないケースがあります。
この場合、 不動産全体を通常売却するには 共有者全員の協力が必要になるため、 そのままでは全体売却を進めにくくなります。
一方、 自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として居住者の売却同意は必要ありません。
また、 共有状態そのものを解消したい場合には、 共有物分割などの方法も検討します。
居住者が売却に反対している場合に避けたいこと
勝手に不動産全体を売ろうとする
自分が共有者だからといって、 他の共有者の持分まで 一方的に第三者へ売却することはできません。
無理に退去させる
居住者自身も共有者である場合には、 無権利占有者とは異なります。
鍵の交換や荷物の搬出などの実力行使は 避けることが重要です。
固定資産税・修繕費をすべて無視する
不動産を使用していなくても、 共有持分を所有している限り、 共有者間で費用負担が問題になる可能性があります。
「相手が住んでいるから自分の持分も売れない」と思い込む
不動産全体の売却と 自分の共有持分だけの売却は別です。
自分の持分だけであれば、 原則として居住者の同意なく売却できます。
共有者が住んでいる不動産を整理する流れ
現在の共有者と それぞれの持分割合を確認します。
- 誰が住んでいるのか
- いつから住んでいるのか
- どのような合意で住んでいるのか
を確認します。
共有者全員で売却した場合に いくらになるのか査定します。
全体売却がまとまらなかった場合に備えて、 自分の持分だけを売却した場合の価格も確認します。
- 全体売却
- 持分買取
- 退去・引渡し
などについて話し合います。
話し合いで解決できなければ、 自分の共有持分だけの売却や 共有物分割などを検討します。
共有物分割で不動産が競売になることもある？
共有物分割について協議しても 解決できない場合には、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
裁判上の共有物分割では、 不動産の状況などに応じて、 一部の共有者が不動産を取得して 他の共有者へ金銭を支払う方法などが検討されます。
それらによる分割が難しい場合などには、 競売による換価が問題になる可能性があります。
そのため、 居住している共有者が、
「自分が住んでいるから絶対にこの家は売られない」
と考えていても、 共有物分割の結果によっては 所有関係が変わる可能性があります。
共有者が住んでいて売却できない場合、 「どうやって追い出すか」 だけを考えるのではなく、 ・居住者に持分を買ってもらう
・自分が居住者の持分を買う
・自分の持分だけ売る
・全体売却に合意する
・共有物分割で共有状態を解消する という方法を比較する方が 解決につながりやすくなります。
共有者が住んでいる不動産の売却でよくある質問
Q. 兄が実家に住んでいます。私だけで実家全体を売れますか？
兄も共有持分を所有している場合には、 通常の方法で不動産全体を売却するために 原則として兄の協力が必要です。 一方、自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として兄の同意なく売却できます。
Q. 住んでいる共有者を退去させれば売却できますか？
居住者自身も共有持分を持っている場合には、 無権利の第三者とは異なります。 他の共有者が売却したいという理由だけで 当然に退去させられるとは限りません。 まずは全体売却・持分売買などについて協議し、 まとまらない場合には共有物分割などの方法を検討します。
Q. 共有者が住んでいても自分の持分を買い取ってもらえますか？
共有者が居住中でも、 自分の共有持分だけを売却することは可能です。 ただし、買主が取得後すぐに不動産全体を自由に使用できるとは限らないため、 居住状況は査定価格に影響する可能性があります。
Q. 居住している共有者の同意なしで自分の持分を売れますか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 不動産全体を売却する場合とは異なる点が重要です。
Q. 共有者が「絶対に出ていかない」と言っています。どうすればいいですか？
居住者自身も共有持分を所有している場合には、 無理に退去させるのではなく、 居住者による他持分の買取、 自分による居住者持分の買取、 自分の持分売却、 共有物分割などを比較して解決方法を検討します。
Q. 住んでいる共有者へ自分の持分を買ってもらえますか？
相手に購入意思があり、 売買価格・条件について合意できれば可能です。 相手が残りの持分をすべて取得すれば、 単独所有にできる場合があります。
Q. 共有者が住んでいる場合でも共有物分割請求できますか？
共有者の一人が居住しているという事情だけで、 共有物分割請求が当然にできなくなるわけではありません。 協議で共有状態を解消できない場合には、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
Q. 共有物分割訴訟になったら住んでいる家は必ず競売になりますか？
必ず競売になるわけではありません。 一部の共有者が不動産を取得して 他の共有者へ金銭を支払う方法などもあります。 ただし、それらによる分割が難しい場合などには、 競売による換価が問題になる可能性があります。
Q. 共有者が住んでいる家を売却する場合、使用料や税金も精算しますか？
一人の共有者が不動産全体を使用している場合の使用利益や、 固定資産税・修繕費の負担について、 共有者間で精算が問題になることがあります。 売却代金とは別に、 これまで誰が何を負担してきたのか整理することが重要です。
まとめ｜共有者が住んでいても「自分の持分」まで売れないわけではない
共有不動産に共有者の一人が住んでいる場合でも、 不動産を売却する方法がまったくなくなるわけではありません。
まず重要なのは、
「不動産全体を売ること」と 「自分の共有持分だけを売ること」を 分けて考えること です。
共有不動産全体を通常の方法で第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 居住している共有者が売却に反対している状態で、 他の共有者だけの判断によって 不動産全体を勝手に売却することはできません。
一方、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として居住中の共有者の同意なく第三者へ売却できます。
ただし、 共有者が不動産全体に居住している場合には、 買主が取得後すぐに自由に不動産を使用できるとは限りません。
そのため、
- 居住している共有者は誰か
- 居住することになった経緯
- 共有者間の使用に関する合意
- 使用料について争いがあるか
- 固定資産税・修繕費の負担状況
などが、 共有持分の査定価格に影響する可能性があります。
また、 居住している人自身も共有者である場合には、 単なる無権利の占有者とは異なります。
そのため、
「不動産を売りたいから出ていってほしい」
という理由だけで、 当然に一方的な退去を実現できるとは限りません。
鍵を交換したり、 荷物を勝手に外へ出したりするなどの 実力行使によって解決することも避けるべきです。
共有者が住んでいる不動産を整理する方法としては、
- 居住者へ自分の共有持分を売却する
- 居住者の共有持分を自分が買い取る
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 自分の共有持分だけを第三者へ売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などがあります。
居住者がその家を残したいのであれば、 居住者が他の共有者の持分を買い取る方法は 双方にとって解決しやすい選択肢の一つです。
反対に、 自分が不動産を取得したいのであれば、 居住者の持分を買い取り、 退去・引渡し条件まで含めて整理する方法があります。
どちらの持分売買にも合意できず、 不動産全体の売却にも応じてもらえない場合には、 自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法があります。
また、 共有状態そのものを解消したい場合には、 共有物分割を検討できます。
共有物分割について協議で解決できなければ、 共有物分割請求訴訟へ進み、 不動産の状況などに応じた分割方法が判断されることがあります。
その結果によっては、 競売による換価が問題になる可能性もあります。
共有者が住んでいる不動産を売却したい場合は、 「どうやって居住者を退去させるか」だけを考えるのではなく、 不動産全体の価格・自分の持分価格・居住状況を確認し、 全体売却・共有者間の持分売買・第三者への持分売却・共有物分割を 比較して解決方法を選ぶことが重要です。
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