共有不動産の家賃収入は誰のもの？分配方法と一人が独占している場合の対処法

共有不動産の家賃収入は誰のもの？

共有不動産を第三者へ賃貸して家賃収入が発生している場合、 共有者間では原則として 持分に応じて利益を考えることになります。

たとえば、 月額家賃が20万円で、

• A：1/2
• B：1/2

なら、 単純な持分割合で考えた場合、

• A：10万円相当
• B：10万円相当

が一つの基本的な考え方になります。

Aが入居者から20万円全額を受け取っているからといって、 その20万円すべてが当然にAだけのものになるわけではありません。

持分割合によって家賃を分けるのが基本？

共有者間で特別な取り決めがない場合には、 持分割合が家賃収入を分配する 重要な基準になります。

たとえば、 家賃収入が月30万円で、

• A：50％
• B：30％
• C：20％

なら、 単純な持分割合では、

• A：15万円
• B：9万円
• C：6万円

という計算になります。

ただし、 実際には管理費・修繕費などの支出があるため、 家賃の総額をそのまま分配するとは限りません。

家賃から管理費や修繕費を引いて分配する？

賃貸不動産では、 家賃収入だけでなく 維持管理のための支出も発生します。

たとえば、

• 管理会社への管理委託料
• 共用部分の電気代
• 清掃費
• 修繕費
• 固定資産税
• 保険料

などです。

そのため、 共有者間では、 家賃収入だけではなく 不動産から生じる必要な費用も含めて 精算することがあります。

家賃の分配を具体例で確認

たとえば、

• 月額家賃：20万円
• 管理費等：月2万円
• Aの持分：1/2
• Bの持分：1/2

とします。

単純化すると、 家賃20万円から必要な管理費2万円を差し引いた 18万円について、

• A：9万円
• B：9万円

と考える方法があります。

ただし、 具体的に何を必要経費として精算するのかは、 支出内容や共有者間の合意などを確認する必要があります。

一人の共有者が家賃を全部受け取っている場合

実務では、 一人の共有者が代表者として 入居者や管理会社から 家賃全額を受け取っているケースがあります。

代表者として受け取っていること自体が 直ちに問題になるわけではありません。

問題になるのは、 他の共有者へ一切分配せず、 家賃収入を自分だけのものとして扱っている場合 です。

この場合には、

• 過去の家賃収入はいくらか
• 必要経費はいくらか
• 各共有者の持分割合はいくつか
• 共有者間でどのような合意があったか

を確認する必要があります。

家賃を分けてもらえない場合はどうする？

他の共有者が家賃を受け取っているのに、 自分には一切分配されていない場合には、 まず収支を確認することが重要です。

具体的には、

• 賃貸借契約書
• 毎月の賃料
• 入金履歴
• 管理会社からの送金明細
• 修繕費
• 管理費
• 固定資産税

などを確認します。

そのうえで、 自分の持分に応じた収益について 精算を求めることを検討します。

過去の家賃も請求できる？

何年も家賃を分配してもらっていない場合には、 過去分についても問題になることがあります。

ただし、 どの期間について、 どのような法的根拠で、 いくら請求できるのかは 具体的な状況によって異なります。

また、 金銭請求には時効が問題になる場合があります。

長期間にわたって家賃を受け取れていない場合には、 放置せず、 賃貸借契約・入金履歴・費用負担などを整理したうえで、 必要に応じて弁護士へ確認することが重要です。

家賃を受け取っている共有者が管理も全部している場合

一人の共有者が、

• 入居者募集
• 家賃回収
• 入居者からの問い合わせ対応
• 修繕業者の手配
• 管理会社とのやり取り
• 退去時の対応

などをすべて担当しているケースがあります。

この場合、 家賃収入の分配だけではなく、 管理のために実際に負担している費用や 共有者間で管理についてどのような合意をしていたのかも 確認する必要があります。

一人が管理しているからといって、 当然に家賃収入すべてを取得できるとは限りません。

反対に、 他の共有者が何も管理していないという理由だけで、 当然に家賃収入を受け取る権利がなくなるとも限りません。

家賃収入・必要経費・管理に関する合意を分けて整理すること が重要です。

固定資産税を一人で払っている場合は？

家賃を受け取っている共有者が、 固定資産税も全額支払っているケースがあります。

この場合には、 家賃収入だけを持分割合で分けるのではなく、 固定資産税の内部的な負担についても 精算が問題になることがあります。

たとえば、 AとBが2分の1ずつ共有していて、 Aが家賃を全額受け取り、 固定資産税も全額納付している場合です。

この場合には、

• 家賃収入についてBへ分配すべき金額
• Aが立て替えている固定資産税のB負担分

などをそれぞれ整理する必要があります。

高額な修繕費を差し引かれている場合

家賃収入を管理している共有者から、

「修繕費がかかったから今月は分配できない」

と言われるケースもあります。

実際に共有不動産の維持に必要な修繕であれば、 共有者間で費用負担が問題になります。

ただし、

• どのような工事をしたのか
• 本当に必要な修繕だったのか
• 工事費はいくらだったのか
• 見積書・領収書があるか
• 単なるグレードアップではないか

などを確認する必要があります。

家賃を管理している共有者が 自由に高額な支出を行い、 その金額をすべて当然に家賃収入から差し引けるとは限りません。

共有不動産の家賃収入と税金はどうなる？

共有不動産から賃貸収入が発生している場合には、 共有者それぞれについて 所得税などの税務上の問題も生じます。

家賃が一人の共有者の口座へ まとめて振り込まれているからといって、 税務上も当然にその人だけの所得になるとは限りません。

共有不動産から生じる収入や必要経費については、 所有関係や実際の権利関係などを踏まえて 適切に申告する必要があります。

具体的な申告方法や必要経費については、 税理士・税務署などへ確認すると安心です。

賃貸借契約は誰の名義になっている？

共有不動産を賃貸している場合には、 現在の賃貸借契約書も確認しましょう。

特に、 相続によって賃貸不動産を取得した場合には、 亡くなった親名義の契約書が そのまま残っていることがあります。

確認したいのは、

• 賃貸人として誰が記載されているか
• 現在の家賃はいくらか
• 敷金を誰が預かっているか
• 管理会社との契約は誰名義か
• 家賃の振込先はどこか

などです。

所有者が変わっているのに 契約関係や管理関係が整理されていない場合には、 将来の更新・退去・敷金返還などで 問題になる可能性があります。

共有者の一人だけで賃料を変更できる？

賃料の変更や賃貸条件の変更については、 共有物の管理に関する問題になることがあります。

そのため、 一人の共有者が自分だけの判断で 自由に賃料や重要な契約条件を変更できるとは限りません。

共有者間で、

• 誰が賃貸管理を担当するのか
• どこまでの判断を任せるのか
• 重要事項をどう決定するのか

を決めておくことが重要です。

共有者の一人だけで新しい入居者と契約できる？

空室が発生した後に 新しい入居者へ貸し出す場合にも、 共有者間での意思決定が問題になります。

賃貸借の期間や契約内容などによって 法的な扱いが異なる可能性があるため、

「自分も共有者だから一人で何でも契約できる」

と判断することは避けましょう。

特に長期間の賃貸借や 重要な条件変更を伴う場合には、 事前に共有者間で協議することが重要です。

家賃収入をめぐるトラブルを防ぐ方法

① 家賃の入金口座を明確にする

誰の口座へ家賃を入金するのかを決めます。

共有不動産専用の管理口座などを利用すると、 個人のお金と区別しやすくなります。

② 毎月の収支を共有する

• 家賃収入
• 管理費
• 修繕費
• その他の支出

について、 共有者全員が確認できるようにします。

③ 分配時期を決める

毎月分配するのか、 3か月ごとなのか、 半年ごとなのかなど、 分配するタイミングを決めておきます。

④ 費用負担のルールを決める

• 固定資産税
• 修繕費
• 管理会社への費用
• 保険料

などをどのように負担するか決めます。

⑤ 重要な合意は書面にする

家族・兄弟間であっても、 長期間賃貸経営を続けるのであれば、 家賃の分配や管理方法について 書面で残しておくことを検討しましょう。

家賃を独占されている状態でも共有持分は売却できる？

他の共有者が家賃をすべて受け取っていて、 共有者同士でもめている状態でも、 自分の共有持分の売却を検討できます。

自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく第三者へ売却できます。

そのため、

• 家賃を分けてもらえない
• 収支を見せてもらえない
• 管理方法について意見が合わない
• 共有者と連絡を取りたくない
• 今後の修繕費を負担したくない

場合には、 共有持分の売却も選択肢になります。

共有持分を売却すると家賃収入はどうなる？

自分の共有持分を第三者へ売却すると、 その持分についての所有者は買主へ変わります。

そのため、 売却後の賃料収入については、 新しい所有関係に応じた整理が必要になります。

また、 売却日までに発生した家賃や 未精算の必要経費がある場合には、 売買時にどこまで精算するのかを 確認することが重要です。

共有持分の査定では家賃収入も確認される？

賃貸中の共有不動産を査定する場合には、

• 現在の家賃
• 入居状況
• 賃貸借契約の内容
• 年間収入
• 必要経費
• 建物の状態
• 持分割合

などが査定の判断材料になることがあります。

家賃収入について共有者間でもめている場合には、 その状況も正確に伝えることが重要です。

賃貸不動産そのものを売却する方法

共有者全員が売却に合意できるのであれば、 賃貸中の不動産全体を 第三者へ売却する方法があります。

入居者がいる状態で 賃貸不動産として売却する方法もあります。

この場合には、

• 現在の賃貸借契約
• 賃料
• 敷金等の承継
• 管理会社との契約
• 修繕履歴

などを整理して 買主へ引き継ぐ必要があります。

共有不動産全体を通常売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

共有者が全体売却に反対している場合

一部の共有者が、

「家賃が入っているから売りたくない」

と反対することがあります。

この場合、 通常の方法で不動産全体を売却するには 原則として共有者全員の協力が必要なため、 一人だけで全体売却を進めることはできません。

一方、 自分の共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

共有状態そのものを解消する方法

• 家賃の分配でもめている
• 管理方法について合意できない
• 一人が家賃を独占している
• 持分の売買にも応じてもらえない

など、 共有状態を続けることが難しい場合には、 共有物分割によって 共有関係そのものを解消する方法があります。

まず共有者間で協議し、 解決できなければ 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。

家賃を独占されている場合の対処の流れ

共有不動産の家賃収入でよくある質問

まとめ｜家賃の振込先ではなく持分・収支・合意を確認する

共有不動産から家賃収入が発生している場合、 一人の共有者が家賃を受け取っているからといって、 その人だけの収入になるとは限りません。

共有者間では、 原則として持分割合が 家賃収入の帰属を考える重要な基準になります。

たとえば、 AとBが2分の1ずつ共有しているからといって、 Aの口座へ家賃全額が振り込まれているだけで Bの利益が当然になくなるわけではありません。

ただし、 実際の精算では、 家賃収入だけを見るのではなく、

• 管理会社への管理委託料
• 修繕費
• 固定資産税
• 保険料
• その他の必要経費
• 共有者間の合意

なども確認する必要があります。

また、 一人の共有者が管理業務をすべて担当している場合でも、 それだけで家賃収入の全部を取得できるとは限りません。

管理について報酬や費用負担の合意があるのであれば、 家賃収入の分配とは分けて整理することが重要です。

他の共有者が家賃を独占している場合には、 まず、

• 現在の登記と持分割合
• 賃貸借契約書
• 家賃の入金履歴
• 管理会社からの送金明細
• 修繕費などの支出
• 固定資産税の支払状況

を整理しましょう。

過去の家賃について未精算がある場合には、 具体的な期間・金額・法的根拠を確認する必要があります。

長期間放置すると 時効が問題になる可能性もあるため、 高額な未精算がある場合には 早めに専門家へ確認することが重要です。

そして、 家賃について一度精算できたとしても、 共有状態を続ける限り、

• 次の家賃分配
• 入居者募集
• 賃料変更
• 修繕
• 固定資産税
• 将来の売却

について、 共有者同士で繰り返し調整が必要になる可能性があります。

そのため、 家賃収入をめぐる対立が長期間続いている場合には、 単に未払い家賃を精算するだけでなく、

• 家賃・費用の分配ルールを決めて共有を続ける
• 他の共有者へ自分の持分を売却する
• 他の共有者の持分を買い取る
• 自分の共有持分を第三者へ売却する
• 共有者全員で不動産全体を売却する
• 共有物分割によって共有状態を解消する

など、 今後の所有関係まで整理することが重要です。

共有不動産の家賃収入でもめた場合は、 「誰の口座に家賃が入っているか」だけで判断せず、 持分割合・家賃収入・必要経費・共有者間の合意を整理し、 今後も共同で賃貸経営を続けるのか、 共有持分の売買などによって共有関係そのものを解消するのかまで 検討することが重要です。