相続や共同購入などによって 不動産を共有している場合、 自分の共有持分を そのまま持ち続けるか、 売却するか迷うことがあります。
特に、
「売った方が得なの？」
「持っていれば将来値上がりする？」
「他の共有者に迷惑がかかる？」
「売った後はどうなる？」
といった点は、 売却前に確認しておきたいところです。
共有持分を売却する大きなメリットは、 持分を現金化して共有関係から離れられること です。
一方、 持分だけを第三者へ売却する場合には、 不動産全体を通常売却した場合の 単純な持分相当額より 価格が低くなる可能性があります。
また、 売却後は買主が新しい共有者となるため、 他の共有者との関係も考えて 売却を判断する必要があります。
この記事では、 共有持分を売却するメリット・デメリット、 持ち続ける場合の負担、 売却を検討しやすいケース、 売らずに持ち続ける選択肢まで解説します。
- 共有持分を売却する主なメリット・デメリット
- メリット1｜共有持分を現金化できる
- メリット2｜共有関係から離れられる
- メリット3｜固定資産税などの負担を整理できる
- メリット4｜管理の手間を減らせる
- メリット5｜共有者とのトラブルを長期化させずに済む
- メリット6｜次の相続で共有者が増えることを防ぎやすい
- メリット7｜他の共有者の同意がなくても売却できる
- 共有持分を売却するデメリット
- デメリット1｜持分単独では売却価格が低くなる可能性がある
- デメリット2｜売却後は第三者が新しい共有者になる
- デメリット3｜他の共有者との関係が悪化する可能性がある
- デメリット4｜売却後に買主が他の共有者へ連絡することがある
- デメリット5｜売却益が出れば税金がかかる可能性がある
- デメリット6｜将来の値上がり益を得られなくなる
- デメリット7｜一度売却すると原則として元には戻せない
- 共有持分を持ち続けるメリットは？
- 共有持分を持ち続けるデメリット・リスク
- 共有持分の売却を検討しやすいケース
- 急いで売却しない方がよい可能性があるケース
- 売却・保有・全体売却を比較
- 共有持分を売るか迷ったときの判断手順
- 売却を決める前のチェックリスト
- 共有持分の売却メリット・デメリットでよくある質問
- 「売る・持つ・共有解消」の3つを比較する
- 判断するときは「今」と「将来」の両方を見る
- まとめ｜共有持分はメリット・デメリットを比較して売却を判断する
共有持分を売却する主なメリット・デメリット
| 区分 | 主な内容 |
|---|---|
| メリット | 共有持分を現金化できる |
| メリット | 持分全部を売れば共有関係から離れられる |
| メリット | 将来の管理・費用負担を整理できる |
| メリット | 次の相続で共有者が増える問題を防ぎやすい |
| デメリット | 持分単独では価格が低くなる可能性がある |
| デメリット | 売却益が出れば税金が発生する可能性がある |
| デメリット | 第三者へ売却すると買主が新しい共有者になる |
| デメリット | 親族など他の共有者との関係へ影響する場合がある |
メリット1｜共有持分を現金化できる
共有持分を所有していても、 その持分を日常生活で 自由に使える現金として利用することはできません。
売却すれば、 不動産という資産を 現金へ変えることができます。
たとえば、 相続によって共有持分を取得したものの、
- その不動産に住む予定がない
- 賃料収入もない
- 今後利用する予定もない
という場合には、 持分を保有し続ける場合と 売却して現金化する場合を比較できます。
メリット2｜共有関係から離れられる
自分の共有持分全部を売却すれば、 原則としてその不動産の共有者ではなくなります。
共有不動産では、
- 売却するか
- 誰が使うか
- 修繕するか
- 費用を誰が負担するか
- 賃貸するか
などをめぐって 共有者同士で意見が分かれることがあります。
持分を全部売却すれば、 こうした共有関係から 離れることができます。
共有持分売却の目的には、 共有関係そのものを整理する という意味もあります。 特に、 ・共有者と連絡を取りたくない
・管理の話し合いを続けたくない
・次の世代へ共有状態を残したくない 場合には、 持分売却を検討する理由になります。
メリット3｜固定資産税などの負担を整理できる
共有不動産については、 共有者間では持分割合に応じた 費用負担が問題になります。
たとえば、
- 固定資産税
- 修繕費
- 管理費
- 保険料
などです。
自分の持分全部を売却して 共有関係から離れれば、 売却後に新たに発生する 共有不動産の維持管理について、 原則として所有者としての負担から離れることができます。
ただし、 売却前に発生している費用や 共有者間の未精算金については、 別途精算が必要になる場合があります。
メリット4｜管理の手間を減らせる
不動産を所有していると、 金銭的な負担だけではなく、 管理の手間も発生します。
特に、 遠方にある相続不動産では、
- 建物状態の確認
- 草木の管理
- 修繕
- 近隣対応
- 共有者との連絡
などが負担になることがあります。
共有持分全部を売却することで、 こうした共有不動産の管理関係から 離れられる可能性があります。
メリット5｜共有者とのトラブルを長期化させずに済む
共有者同士で、
- 売却に反対されている
- 家賃を分けてもらえない
- 固定資産税を払ってもらえない
- 一人だけが不動産を使用している
- 連絡しても返事がない
などの問題が続いている場合があります。
話し合いで解決できればよいですが、 何年も状況が変わらないこともあります。
自分の持分を売却することで、 共有関係から離れるという選択肢があります。
メリット6｜次の相続で共有者が増えることを防ぎやすい
共有持分を所有したまま 自分に相続が発生すると、 その持分が次の相続人へ 承継される可能性があります。
たとえば、 兄弟3人で共有していた不動産について、 それぞれに子どもが複数いると、 世代交代によって共有者が増えていくことがあります。
共有者が増えるほど、
- 誰が共有者なのか分かりにくくなる
- 連絡先が分からなくなる
- 全体売却の調整が難しくなる
- 相続登記が複雑になる
可能性があります。
自分の代で持分を整理しておけば、 自分の共有持分について 次の世代へ共有状態を引き継がせない という選択ができます。
メリット7｜他の共有者の同意がなくても売却できる
自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、 不動産全体の売却について 共有者全員の意見がまとまらなくても、 自分の持分だけを売却する方法があります。
これは、 共有状態から離れるうえで、 共有持分特有の重要なポイントです。
ただし、 自分の持分だけを売却できることと、 不動産全体を勝手に売却できることは別です。
不動産全体を売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要になります。
共有持分を売却するデメリット
共有持分の売却にはメリットがありますが、 売却前に確認しておきたい デメリット・注意点もあります。
特に、
- 売却価格
- 税金
- 他の共有者との関係
- 売却後の共有関係
について理解してから判断することが重要です。
デメリット1｜持分単独では売却価格が低くなる可能性がある
共有持分だけを第三者へ売却する場合には、 不動産全体の価格から計算した 単純な持分相当額より 売却価格が低くなる可能性があります。
たとえば、
- 不動産全体の市場価格：4,000万円
- 自分の持分：1/2
なら、 単純な持分相当額は2,000万円です。
しかし、 第三者が取得するのは 不動産全部ではなく1/2持分だけです。
購入後も他の共有者との共有状態が続くため、 持分単独の市場性は 不動産全体を取得する場合とは異なります。
そのため、 「1/2持分だから必ず全体価格の半分で売れる」 とは限りません。
デメリット2｜売却後は第三者が新しい共有者になる
共有持分を専門の買取会社などへ売却すると、 その買主が新しい共有者になります。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
だった不動産で、 Bが自分の持分をCへ売却すれば、
- A：1/2
- C：1/2
になります。
売却したBは共有関係から離れますが、 残ったAから見ると、 共有相手がBからCへ変わります。
デメリット3｜他の共有者との関係が悪化する可能性がある
自分の持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
しかし、 法律上売却できることと、 家族・親族間の関係は別問題です。
売却後に他の共有者が、
「先に相談してほしかった」
「なぜ第三者へ売ったのか」
と感じる可能性があります。
特に相続した実家など、 親族間で共有している不動産では、 売却後の人間関係も考えて判断する必要があります。
デメリット4｜売却後に買主が他の共有者へ連絡することがある
共有持分を購入した買主は、 新しい共有者になります。
その後、
- 他の共有者へ持分買取りを提案する
- 他の共有者の持分を買い取りたいと提案する
- 不動産全体の売却を提案する
- 共有状態の解消について協議する
ことがあります。
そのため、 他の共有者に事前に知らせず売却できたとしても、 売却後まで永久に知られないとは限りません。
デメリット5｜売却益が出れば税金がかかる可能性がある
共有持分を売却して 譲渡所得が生じた場合には、 所得税・復興特別所得税・住民税が かかる可能性があります。
基本的には、
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
という考え方で計算します。
売却価格がそのまま 課税対象になるわけではありません。
特に相続した共有持分では、 被相続人の取得費・取得時期を 原則として引き継ぐため、 購入当時の資料を確認することが重要です。
デメリット6｜将来の値上がり益を得られなくなる
共有持分を売却すれば、 その後に不動産価格が上昇しても、 売却した持分について 将来の値上がり益を得ることはできません。
そのため、
- 将来利用する予定がある
- 収益が発生している
- 今後価格上昇を期待している
場合には、 すぐ売却するのではなく 保有を続ける選択肢と比較する必要があります。
デメリット7｜一度売却すると原則として元には戻せない
売買契約・決済・所有権移転登記が完了すれば、 売却した共有持分は 買主の所有になります。
「やっぱり持っておけばよかった」
と思っても、 一方的に元へ戻すことはできません。
売却前に、
- 今後利用する予定があるか
- 家族へ残したいか
- 収益があるか
- 売却価格に納得できるか
などを確認して判断しましょう。
共有持分を持ち続けるメリットは？
共有持分は、 必ず売却しなければならないものではありません。
状況によっては、 保有を続けることにもメリットがあります。
将来不動産を利用できる可能性がある
共有者との調整は必要ですが、 将来自分や家族が利用する予定がある不動産なら、 持分を残す意味があります。
賃料収入などを得られる場合がある
共有不動産が賃貸されている場合には、 持分などに応じて 賃料収入の分配を受けているケースがあります。
安定した収益がある場合には、 売却する場合と 保有を続けて収益を得る場合を比較しましょう。
将来全体売却できる可能性がある
現在は共有者の意見がまとまらなくても、 将来、 共有者全員が売却に合意する可能性があります。
全体売却が実現すれば、 持分単独売却より 持分相当額として有利になる可能性があります。
共有持分を持ち続けるデメリット・リスク
固定資産税・管理費などの負担が続く
不動産を所有し続ける限り、 固定資産税や維持管理費などの 負担が続く可能性があります。
自分が不動産を使っていなくても、 所有者として費用負担の問題から 完全に離れられるわけではありません。
建物の老朽化が進む
古い建物を共有している場合には、 時間の経過によって、
- 屋根
- 外壁
- 給排水設備
- 構造部分
などの修繕が必要になる可能性があります。
修繕費の負担をめぐって 共有者間でトラブルになることもあります。
共有者が増える可能性がある
共有者の一人に相続が発生すると、 その持分が複数の相続人へ承継され、 共有者が増える可能性があります。
世代交代を繰り返すほど、 共有関係が複雑になるケースがあります。
共有者と連絡が取れなくなる可能性がある
現在は共有者同士で連絡が取れていても、 将来、
- 転居する
- 海外へ移住する
- 相続が発生する
などによって、 連絡・調整が難しくなる可能性があります。
売りたいときにすぐ全体売却できない
不動産全体を売却するには、 原則として共有者全員の協力が必要です。
自分が、
「今が売り時だから売りたい」
と考えても、 他の共有者が反対すれば 全体売却できない場合があります。
共有持分を利用していなくても、 ・固定資産税
・管理費
・修繕費
・共有者との調整
・将来の相続 などの問題が残る可能性があります。 保有コストと将来の利用価値 を比較することが重要です。
共有持分の売却を検討しやすいケース
今後その不動産を利用する予定がない
相続したものの、 今後住む予定も利用する予定もない場合には、 持分を保有する意味と 維持負担を比較しましょう。
共有者との関係を整理したい
共有者との話し合いが長期間まとまらず、 今後も共有状態を続けたくない場合には、 持分売却を検討する理由になります。
固定資産税・修繕費などが負担になっている
不動産を利用していないのに 費用だけを負担している場合には、 将来発生する維持費も含めて 売却と保有を比較しましょう。
次の世代へ共有持分を残したくない
子どもなどへ 複雑な共有関係を引き継がせたくない場合には、 自分の代で持分を整理する方法があります。
まとまった現金が必要
不動産という形で保有している共有持分を 売却すれば、 現金化できます。
ただし、 売却価格・費用・税金を確認し、 最終的な手取り額で判断しましょう。
急いで売却しない方がよい可能性があるケース
共有者全員で全体売却できそう
共有者全員が売却に前向きなのであれば、 持分だけを先に売る前に、 不動産全体の売却を検討する価値があります。
一般的には、 全体売却できる場合の方が、 持分単独売却より 持分相当額として有利になる可能性があります。
他の共有者が適正な価格で買い取りたいと言っている
既存共有者が持分を取得することで 単独所有になれる場合などには、 第三者への持分単独売却とは 価格の考え方が異なることがあります。
他の共有者から提示された価格と 第三者への査定価格を比較しましょう。
安定した収益がある
賃貸不動産などで 安定した収益を得ている場合には、 将来得られる収益と 現在売却した場合の手取り額を比較する必要があります。
将来自分で利用する予定がある
将来自宅・事業用などとして 利用する可能性が高い場合には、 一度売却するとその持分を失うため、 慎重に判断しましょう。
売却・保有・全体売却を比較
| 方法 | メリット | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 自分の持分だけ売却 | 現金化して共有関係から離れられる | 持分単独の価格になる・第三者が新しい共有者になる |
| 持分を保有 | 将来の利用・収益・値上がりの可能性を残せる | 税金・管理・修繕・共有関係が続く |
| 他の共有者へ売却 | 既存共有者へ持分を集約できる | 相手の購入意思・資金・価格合意が必要 |
| 共有者全員で全体売却 | 通常の不動産市場で売却できる | 原則として共有者全員の協力が必要 |
共有持分を売るか迷ったときの判断手順
まず、 不動産全体を通常の市場で売却した場合の 価格を確認します。
共有持分の価格を考えるための 基準になります。
不動産全体の価格だけでなく、 現在の共有状態で 自分の持分だけを売却した場合の 査定価格を確認します。
今後も持ち続けた場合に、
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕費
- その他の維持費
がどの程度発生する可能性があるか確認します。
- 賃料収入があるか
- 将来自分で利用するか
- 家族へ残したいか
など、 保有を続けるメリットを整理します。
- 共有者と連絡が取れるか
- 費用負担でもめていないか
- 利用方法について対立していないか
- 将来共有者が増える可能性があるか
を確認します。
他の共有者に購入意思がある場合には、 買取価格・購入資金・決済時期を確認します。
共有者全員が売却に協力できるのであれば、 不動産全体の売却も比較します。
共有持分を売却する場合には、 査定価格だけでなく、
- 売却費用
- 税金
- 未精算金
なども確認し、 最終的に手元へ残る金額で判断します。
売却を決める前のチェックリスト
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 今後の利用 | 自分・家族が将来利用する予定があるか |
| 収益 | 賃料などの収益を得ているか |
| 固定資産税 | 年間でどの程度負担しているか |
| 修繕・管理 | 今後大きな費用が発生する可能性があるか |
| 共有者との関係 | 話し合い・費用負担などに問題がないか |
| 将来の相続 | 共有者が増える可能性があるか |
| 全体売却 | 共有者全員で売却できる可能性があるか |
| 共有者への売却 | 他の共有者に購入意思・資金があるか |
| 持分査定 | 自分の持分だけならいくらで売れるか |
| 税金・費用 | 売却後の最終手取り額はいくらか |
比較するのは、 今売った場合の手取り額
と
持ち続けた場合の将来価値・収益・負担 です。 価格だけでなく、 共有者との関係や 次の相続まで含めて判断しましょう。
共有持分の売却メリット・デメリットでよくある質問
Q. 共有持分は売った方がいいですか？
一律に売却した方がよいとはいえません。 今後の利用予定・賃料収入・維持費・共有者との関係・ 将来の相続などによって判断は変わります。 まず現在の持分価格と保有を続けるメリット・負担を比較しましょう。
Q. 自分の持分だけ売れば共有関係から抜けられますか？
自分が所有する共有持分全部を売却し、 買主への所有権移転登記が完了すれば、 原則としてその不動産の共有者ではなくなります。 ただし、売却前に発生している費用などについて 共有者間で精算が必要になる場合があります。
Q. 他の共有者が反対していても売れますか？
自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、不動産全体を売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. 持分を売ると他の共有者に迷惑がかかりますか？
第三者へ売却した場合には、 その買主が新しい共有者になります。 そのため、他の共有者から見れば 共有相手が変わることになります。 親族関係などを重視する場合には、 売却後の影響も考えて判断するとよいでしょう。
Q. 他の共有者に知られず売却できますか？
自分の共有持分だけを売却するために、 原則として他の共有者から 事前に同意を得る必要はありません。 ただし、所有権移転登記や 売却後の買主とのやり取りなどによって、 他の共有者が売却を知る可能性があります。
Q. 共有持分を持っているだけで固定資産税はかかりますか？
固定資産税は、 毎年1月1日時点の登記簿上の所有者などに対して課税されます。 共有不動産では共有者が連帯して納税義務を負い、 共有者間では持分割合に応じた負担が基本となります。 実際の納付・精算状況は個別に確認しましょう。
Q. 持分を売れば固定資産税を払わなくてよくなりますか？
持分全部を売却して所有権移転登記を行えば、 その後はその持分の所有者ではなくなります。 ただし、売却した年の固定資産税等については、 売買契約上、引渡日などを基準に 買主と精算することがあります。
Q. 共有持分を売ると税金はいくらかかりますか？
売却価格そのものに一律の税率を掛けるわけではありません。 取得費・譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算し、 利益が生じれば所得税・復興特別所得税・住民税が かかる可能性があります。
Q. 不動産全体を売った方が得ですか？
共有者全員が協力して不動産全体を通常の市場で売却できる場合には、 持分だけを第三者へ売却するより、 持分相当額として有利になる可能性があります。 ただし、全体売却には原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. 他の共有者に売る方がいいですか？
他の共有者に購入意思と資金がある場合には、 第三者への持分売却と比較する価値があります。 既存共有者が持分を取得して単独所有になれる場合などでは、 第三者への持分単独売却とは価格の考え方が異なることがあります。
Q. 相続した共有持分は早めに売った方がいいですか？
必ず早く売却した方がよいとは限りません。 今後の利用予定・収益・維持費・共有者との関係などを確認して判断します。 ただし、次の相続によって共有者が増える可能性があるため、 将来の権利関係も考えておくことが重要です。
Q. 売却せずに共有状態を解消する方法はありますか？
他の共有者の持分を自分が買い取る方法や、 共有者間で共有物分割について協議する方法などがあります。 任意の話し合いでまとまらない場合には、 共有物分割請求を検討することもあります。
「売る・持つ・共有解消」の3つを比較する
共有持分について迷っている場合には、 単純に、
「売るか、売らないか」
だけで考える必要はありません。
大きく、
- 自分の共有持分を売却する
- 共有持分をそのまま保有する
- 共有関係そのものを別の方法で解消する
という選択肢があります。
売却する
自分の持分を現金化し、 持分全部を売れば 共有関係から離れることができます。
一方で、 持分単独の価格になることや、 売却後に第三者が共有者になることを 理解しておく必要があります。
保有する
将来の利用・収益・値上がりの可能性を 残すことができます。
一方で、 固定資産税・管理・修繕・共有者との調整などが 続く可能性があります。
共有関係を解消する
共有者同士で、
- 一方が他方の持分を買い取る
- 不動産全体を売却する
- 現物分割などを検討する
ことで、 共有状態そのものを解消できる場合があります。
話し合いでまとまらない場合には、 共有物分割請求という方法もあります。
判断するときは「今」と「将来」の両方を見る
共有持分を売却するかどうかは、 現在の査定価格だけではなく、 将来の状況も考えて判断することが重要です。
たとえば、 現在は特に問題がなくても、 5年・10年後には、
- 建物が老朽化する
- 大規模修繕が必要になる
- 共有者に相続が発生する
- 共有者が増える
- 連絡が取れない人が出てくる
可能性があります。
一方で、
- 不動産価格が上昇する
- 賃料収入を得られる
- 将来自分で利用する
可能性もあります。
そのため、 現在の売却価格と将来のメリット・負担の両方 を比較しましょう。
共有持分を持ち続けること自体が 良い・悪いということではありません。 重要なのは、 将来の利用・収益
と
税金・管理・共有関係・相続の負担 を比較することです。
まとめ｜共有持分はメリット・デメリットを比較して売却を判断する
共有持分を売却する大きなメリットは、 不動産という資産を現金化し、 持分全部を売れば共有関係から離れられること です。
特に、
- 今後その不動産を利用しない
- 共有者との関係を整理したい
- 固定資産税・修繕費が負担
- 次の世代へ共有状態を残したくない
- まとまった現金が必要
という場合には、 共有持分の売却を検討する理由になります。
また、 自分の共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、 共有者全員での不動産売却について 合意できない場合でも、 自分の持分だけを整理するという選択肢があります。
一方で、 共有持分を売却することには デメリット・注意点もあります。
特に、 共有持分だけを第三者へ売却する場合には、 不動産全体の市場価格に 単純に持分割合を掛けた金額より、 売却価格が低くなる可能性があります。
また、 第三者へ売却すれば、 その買主が新しい共有者になります。
売却した本人は共有関係から離れますが、 残った共有者から見ると 共有相手が変わることになります。
そのため、 親族・兄弟などで共有している場合には、 法律上売却できるかだけではなく、 売却後の関係についても 考えておくことが重要です。
売却によって利益が出れば、 譲渡所得に対する税金が 発生する可能性もあります。
そのため、
「いくらで売れるか」
だけではなく、
「税金・費用を差し引いて最終的にいくら残るか」
まで確認しましょう。
反対に、 共有持分を持ち続けることにも メリットがあります。
たとえば、
- 将来自分や家族が利用する
- 安定した賃料収入がある
- 将来不動産全体を売却できる可能性がある
- 不動産価格の上昇が期待できる
場合には、 すぐ売却せず保有を続ける選択肢もあります。
ただし、 持ち続ける場合には、
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕費
- 共有者との調整
- 将来の相続
などの負担が続く可能性があります。
特に、 共有者に相続が発生すると、 その持分が複数の相続人へ承継され、 共有者が増えていく場合があります。
共有者が増えるほど、 不動産全体の売却や管理について 調整が複雑になる可能性があります。
そのため、 現在特に問題がなくても、 5年後・10年後の共有状態 まで考えておくことが重要です。
また、 共有持分を整理する方法は、 第三者への売却だけではありません。
他の共有者に購入意思がある場合には、 その共有者へ持分を売却する方法があります。
共有者全員が売却に協力できるのであれば、 不動産全体を通常の市場で売却する方法もあります。
共有状態そのものを解消したい場合には、 共有者間で持分を集約したり、 共有物分割について協議したりする方法もあります。
したがって、 共有持分をどうするか迷った場合には、
- 自分の持分だけを売却する
- 他の共有者へ売却する
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- そのまま保有する
- 共有関係そのものを解消する
という選択肢を比較することが重要です。
共有持分を売却するかどうかは、 現在の査定価格だけで判断するのではなく、 今後の利用予定・賃料収入・固定資産税・修繕費・共有者との関係・将来の相続まで確認し、 「今売却した場合の最終手取り額」と 「持ち続けた場合の将来価値と負担」を比較したうえで判断することが重要です。
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