共有不動産について、 共有者の一人が自分の持分を 第三者へ売却することがあります。
そのとき残った共有者にとって気になるのが、
「知らない人が共有者になったらどうなる？」
「勝手に売られた持分を取り戻せる？」
「第三者に家から出ていけと言われる？」
「共有物分割を請求されたらどうなる？」
という点です。
原則として、 各共有者は自分が所有する共有持分を 他の共有者の同意なく処分できます。
そのため、 共有者Aが自分の持分を第三者Cへ売却すると、 CがAに代わって 新しい共有者になります。
ただし、 第三者が持分を取得したからといって、 直ちに不動産全部を自由に処分できるわけではありません。
残った共有者にも 引き続き共有持分に基づく権利があります。
この記事では、 共有持分を第三者へ売却した場合に 他の共有者へどのような影響があるのか、 第三者の権利、 売却を止められるのか、 共有物分割を求められた場合の対応まで解説します。
- 共有持分を第三者へ売却するとどうなる？
- 共有者は自分の持分を勝手に売れる？
- 他の共有者に事前通知する義務はある？
- 他の共有者には優先購入権がある？
- 勝手に売られた共有持分を取り戻せる？
- 第三者が共有者になると何が変わる？
- 第三者は不動産全部を自由に使える？
- 第三者から「家を出ていけ」と言われたら？
- 一人の共有者が不動産全部を使っている場合
- 第三者から使用料を請求されることはある？
- 第三者は勝手に賃貸できる？
- 第三者は勝手に建物を壊せる？
- 共有物の保存・管理・変更はルールが違う
- 持分が過半数なら何でも決められる？
- 第三者から持分を売ってほしいと言われたら？
- 第三者の持分を買い取りたい場合
- 第三者から不動産全体の売却を提案されたら？
- 第三者から共有物分割を求められることはある？
- 共有物分割ではどんな方法がある？
- 話し合いでまとまらないと裁判になる？
- 共有物分割を請求されたら無視していい？
- 第三者へ売られた後の主な選択肢
- 第三者へ売られた直後に確認すること
- 第三者から提示された買取価格はどう判断する？
- 第三者に共有持分を売られた場合の注意点
- 共有持分を第三者に売られた場合によくある質問
- 第三者との共有状態を解消する方法を比較
- 第三者から連絡が来たときの対応手順
- まとめ｜第三者へ売却されても自分の共有持分はなくならない
共有持分を第三者へ売却するとどうなる？
たとえば、 兄Aと弟Bが、
- A：1/2
- B：1/2
で実家を共有しているとします。
Aが自分の1/2持分を 第三者Cへ売却すると、
- B：1/2
- C：1/2
という共有関係になります。
つまり、 Bの持分が減ったり、 消えたりするわけではありません。
共有相手がAからCへ変わる ということです。
売却前
A：1/2
B：1/2
AがCへ売却
↓
売却後
B：1/2
C：1/2
Bの1/2持分はそのままです。
共有者は自分の持分を勝手に売れる？
原則として、 共有者は自分の共有持分を 単独で売却できます。
そのため、 Aが自分の1/2持分を売却するために、 Bの売却同意を取得する必要は 原則としてありません。
一方、 AがBの持分まで含めて 不動産全体を勝手に売却することはできません。
自分の持分の売却 と 共有不動産全体の売却 は分けて考える必要があります。
他の共有者に事前通知する義務はある？
通常の共有持分について、 自分の持分を第三者へ売却する前に、 他の共有者へ必ず通知しなければならないという 一般的なルールがあるわけではありません。
そのため、 他の共有者が知らない間に 持分売買が行われることもあります。
ただし、 売却後に所有権移転登記が行われれば、 登記記録を確認することで 新しい共有者を確認できます。
他の共有者には優先購入権がある？
一般的な共有持分について、 他の共有者だからという理由だけで、 第三者へ売却される持分を 必ず優先的に購入できる権利が 当然に認められているわけではありません。
そのため、
「自分も共有者なのだから、 第三者より先に必ず自分へ売らなければならない」
とは限りません。
ただし、 個別の契約・権利関係などがある場合には 別途確認が必要です。
勝手に売られた共有持分を取り戻せる？
他の共有者が自分の持分を 適法に第三者へ売却した場合、
「自分に相談しなかった」
という理由だけで、 その売買を当然に無効にしたり、 持分を強制的に取り戻したりできるわけではありません。
新しい買主から持分を取得したい場合には、 買主との間で 持分売買について交渉する方法があります。
ただし、 買主に売却する意思がなければ、 任意売買を強制できるわけではありません。
第三者が共有者になると何が変わる？
大きく変わるのは、 今後共有不動産について話し合う相手です。
これまでは兄弟・親族などで共有していても、 第三者へ持分が売却されれば、 その第三者も共有者として 共有不動産の権利関係に参加します。
そのため、
- 不動産の使用
- 管理
- 修繕
- 賃貸
- 全体売却
- 共有状態の解消
などについて、 新しい共有者との調整が必要になることがあります。
第三者は不動産全部を自由に使える？
第三者が共有持分を取得したからといって、 当然に不動産全部を 単独で自由に使用できるわけではありません。
残った共有者にも、 共有持分に基づく権利があります。
そのため、 第三者が新しい共有者になった後も、 不動産の利用について 共有者間で調整が必要になる場合があります。
第三者から「家を出ていけ」と言われたら？
共有不動産に 共有者の一人が住んでいるケースがあります。
その状態で他の共有持分が 第三者へ売却されたとしても、 新しい共有者が持分を取得したという理由だけで、 居住している共有者を 当然に直ちに退去させられるとは限りません。
共有者にはそれぞれ 共有物について権利があるため、 現在の利用状況・持分割合・これまでの合意などを 確認する必要があります。
一人の共有者が不動産全部を使っている場合
共有者の一人が 不動産全部を使用している場合には、 新しい共有者との間で 使用方法が問題になることがあります。
たとえば、
- 兄弟2人が1/2ずつ所有
- 兄だけが実家に居住
- 弟が1/2持分を第三者へ売却
した場合です。
売却後は、 居住している兄と 新しい共有者との間で、 不動産の利用・共有状態の解消などについて 協議が行われる可能性があります。
第三者から使用料を請求されることはある？
一人の共有者が共有不動産を 単独で使用している場合には、 具体的な利用状況や共有者間の合意などによって、 他の共有者から金銭請求が問題になることがあります。
ただし、
「第三者が持分を買った瞬間から、 必ず家賃を払わなければならない」
と単純に決まるものではありません。
誰がどのような経緯で使用しているのか、 従前の共有者間でどのような合意があったのかなど、 個別の事情を確認する必要があります。
使用料・不当利得などをめぐって 実際に請求を受けた場合には、 必要に応じて弁護士などへ相談しましょう。
第三者は勝手に賃貸できる？
共有不動産を第三者へ賃貸する場合には、 共有物の管理に関するルールが問題になります。
共有物の管理に関する事項は、 原則として各共有者の持分価格の 過半数で決定します。
そのため、 共有持分を取得した第三者が、 持分を取得したという理由だけで 常に不動産全部を自由に賃貸できるわけではありません。
また、 賃貸借の内容・期間などによって 法的な扱いが異なる場合があるため、 具体的な契約内容を確認する必要があります。
第三者は勝手に建物を壊せる？
共有物そのものに重大な変更を加える行為については、 単独の共有者だけで 自由に行えるものではありません。
たとえば、 建物全部を取り壊すなど、 共有物の性質そのものを大きく変える行為については、 他の共有者の権利も関係します。
そのため、 新しい共有者が持分を取得したというだけで、 他の共有者を無視して 建物全部を自由に取り壊せるわけではありません。
共有物の保存・管理・変更はルールが違う
共有不動産については、 行為の内容によって 必要となる共有者の同意・持分割合が異なります。
| 行為 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独で行える |
| 管理行為 | 原則として持分価格の過半数で決定 |
| 軽微な変更 | 形状・効用の著しい変更を伴わない変更は持分価格の過半数で決定できる場合がある |
| 重大な変更 | 原則として共有者全員の同意が必要 |
| 不動産全体の売却 | 原則として共有者全員の協力が必要 |
つまり、 第三者が共有持分を取得しても、 すべてを単独で決められるわけではありません。
持分が過半数なら何でも決められる？
共有持分を取得した第三者が 過半数の持分を所有している場合には、 管理に関する事項について 大きな影響力を持つことがあります。
しかし、 過半数の持分を持っているからといって、 不動産全体の売却や 重大な変更まで すべて単独で決められるわけではありません。
管理行為と変更・処分行為を 分けて考えることが重要です。
第三者が持分を取得しても、 ・他の共有者の持分は残る
・全体売却を単独で決められない
・重大な変更を単独でできない
・共有状態を解消するには別の手続きが必要になることがある という点が重要です。
第三者から持分を売ってほしいと言われたら？
共有持分を取得した第三者から、
「あなたの持分も売ってほしい」
と提案されることがあります。
これは、 第三者が他の共有者の持分まで取得して、 単独所有または持分を集約したいと考えているケースです。
ただし、 単なる買取提案であれば、 提示された価格で 必ず売却しなければならないわけではありません。
売却を検討する場合には、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分割合
- 提示された買取価格
- 売却費用
- 税金
などを確認して判断しましょう。
第三者の持分を買い取りたい場合
反対に、 第三者が取得した持分を 自分が買い取りたいと考えることもあります。
この場合には、 新しい共有者へ 持分売買を提案する方法があります。
双方が、
- 売買価格
- 支払方法
- 決済日
などについて合意できれば、 持分売買を行うことができます。
ただし、 相手に売却意思がなければ、 通常の任意売買として 強制的に買い取ることはできません。
第三者から不動産全体の売却を提案されたら？
新しい共有者から、
「不動産全部を一緒に売却しませんか？」
と提案されることもあります。
残った共有者も売却に合意すれば、 不動産全体を通常の市場で 売却できる可能性があります。
不動産全体を売却できれば、 持分単独で売却する場合とは 価格の考え方も変わります。
提案を受けた場合には、 全体の市場価格を確認したうえで 判断することが重要です。
第三者から共有物分割を求められることはある？
あります。
共有者は、 一定の場合を除き、 共有状態を解消するために 共有物分割を請求できます。
そのため、 第三者が共有持分を取得した後、 残った共有者に対して 共有物分割について協議を求めることがあります。
まずは当事者間で、 どのように共有状態を解消するか話し合います。
共有物分割ではどんな方法がある？
共有物分割では、 主に、
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
などの方法が検討されます。
現物分割
共有している物を 物理的に分ける方法です。
土地などでは検討できる場合がありますが、 建物・土地の形状などによっては 現実的に分割しにくいことがあります。
代償分割
共有者の一人が不動産を取得し、 他の共有者へ 持分に応じた金銭を支払う方法です。
たとえば、 残った共有者が第三者の持分を取得して、 第三者へ代償金を支払う形などが考えられます。
換価分割
不動産を売却して、 売却代金を持分などに応じて 分ける方法です。
共有者全員が任意売却に合意できれば、 通常の市場で不動産全体を売却する方法もあります。
話し合いでまとまらないと裁判になる？
共有物分割について 共有者間の協議がまとまらない場合には、 共有物分割請求訴訟が 提起される可能性があります。
裁判所は、 不動産の性質・利用状況・共有関係などを踏まえて 分割方法を判断します。
その結果によっては、 不動産を競売し、 売却代金を分配する方法が 選択されることもあります。
共有物分割を請求されたら無視していい？
新しい共有者から 共有物分割について連絡を受けた場合、 内容を確認せず放置することはおすすめできません。
任意の協議段階であれば、
- 自分が相手の持分を買い取る
- 相手に自分の持分を売る
- 不動産全体を売却する
など、 複数の解決方法を検討できる可能性があります。
訴訟へ進んでいる場合には、 期限内に必要な対応を行うことが重要です。
第三者へ売られた後の主な選択肢
| 選択肢 | 内容 |
|---|---|
| そのまま共有を続ける | 新しい共有者との共有関係を維持する |
| 第三者の持分を買う | 価格について合意し、第三者から持分を取得する |
| 自分の持分を第三者へ売る | 自分が共有関係から離れる |
| 不動産全体を売却する | 共有者全員で合意して通常売却する |
| 共有物分割を行う | 協議・裁判などによって共有状態を解消する |
第三者へ売られた直後に確認すること
まず登記事項証明書を取得し、
- 誰が持分を取得したのか
- 取得した持分割合
- 所有権移転の原因・日付
などを確認します。
他の共有者が持分を売却しても、 自分の持分割合が 勝手に減るわけではありません。
自分の登記内容も確認しましょう。
新しい共有者から連絡があった場合には、
- 持分を買いたいのか
- 持分を売りたいのか
- 全体売却を希望しているのか
- 共有物分割を希望しているのか
を確認します。
持分売買・全体売却の提案を受けた場合には、 判断基準として 不動産全体の市場価格を確認します。
- 不動産を残したい
- 自分も売却したい
- 第三者の持分を買いたい
- 共有状態を解消したい
など、 自分が最終的にどうしたいのか整理します。
持分の売買や 不動産全体の売却を提案された場合には、 不動産全体の市場価格
自分の持分割合
提示された価格 を確認してから判断しましょう。
第三者から提示された買取価格はどう判断する？
新しい共有者から、
「あなたの持分を○○万円で買います」
と提案されることがあります。
提示価格が妥当か判断するためには、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分相当額
- 持分単独で第三者へ売却した場合の価格
- 全体売却できた場合の価格
などを比較しましょう。
相手から提示された価格だけを見て その場で売却を決める必要はありません。
第三者に共有持分を売られた場合の注意点
感情だけで交渉しない
親族が事前に相談せず 第三者へ持分を売却すると、 強い不満を感じることがあります。
しかし、 今後の問題を解決するためには、
- 現在の登記
- 持分割合
- 不動産価格
- 新しい共有者の希望
を整理して対応することが重要です。
提示された価格だけで即決しない
新しい共有者から 持分の買取提案を受けても、 提示された金額だけで すぐに売却を決める必要はありません。
まず、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分割合
- 持分単独の査定価格
- 売却費用
- 税金
などを確認し、 最終的な手取り額まで比較しましょう。
書面の内容を確認せず署名しない
新しい共有者から、
- 持分売買契約書
- 合意書
- 共有物分割に関する書類
などへの署名・押印を求められることがあります。
内容を十分に理解できていない場合には、 その場で署名・押印せず、 条件を確認することが重要です。
共有物分割請求を放置しない
新しい共有者から 共有物分割について協議を求められた場合には、 まず提案内容を確認しましょう。
また、 裁判所から訴状などが届いた場合には、 単なる交渉とは状況が異なります。
期限が定められている手続きもあるため、 放置せず、 必要に応じて弁護士へ相談することが重要です。
自分の希望を先に決める
第三者との交渉では、 相手の提案だけを基準にするのではなく、 自分が最終的に、
- 不動産を残したいのか
- 自分も持分を売却したいのか
- 相手の持分を買いたいのか
- 不動産全体を売却したいのか
を整理しておくことが重要です。
共有持分を第三者に売られた場合によくある質問
Q. 他の共有者は私の同意なく持分を売却できますか？
原則として、 各共有者は自分が所有する共有持分を 他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、あなたの持分まで含めて 不動産全体を勝手に売却することはできません。
Q. 売却前に私へ知らせる義務はないのですか？
一般的な共有持分について、 自分の持分を第三者へ売却する前に 他の共有者へ必ず通知しなければならないという 一般的なルールがあるわけではありません。 個別の契約・権利関係がある場合には別途確認が必要です。
Q. 他の共有者が売った持分を優先的に買えますか？
共有者であるという理由だけで、 第三者へ売却される持分について 当然に一般的な優先購入権が認められるわけではありません。 売却前であれば元の共有者へ、 売却後であれば新しい共有者へ 持分売買を提案する方法があります。
Q. 知らない会社が共有者になりました。追い出されますか？
第三者が共有持分を取得したという理由だけで、 居住している共有者を 当然に直ちに退去させられるとは限りません。 現在の利用状況・持分・従前の合意などを確認する必要があります。
Q. 新しい共有者から家賃を払えと言われました
一人の共有者が不動産を単独使用している場合には、 具体的な利用状況などによって 使用利益に関する金銭請求が問題になることがあります。 ただし、新しい共有者になったというだけで 必ず提示された金額を支払うことになるとは限りません。 請求の根拠・金額を確認しましょう。
Q. 新しい共有者は勝手に不動産全体を売れますか？
できません。 新しい共有者が単独で処分できるのは 原則として自分が所有する持分です。 不動産全体を通常売却するためには、 原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. 新しい共有者が過半数を持っていたら何でも決められますか？
過半数の持分があれば、 共有物の管理に関する事項について 決定できる場合があります。 ただし、不動産全体の売却や 共有物の性質を大きく変える重大な変更まで 自由に決められるわけではありません。
Q. 買取業者から私の持分も売ってほしいと言われました。売る義務はありますか？
任意の買取提案であれば、 提示された価格で 必ず売却しなければならないわけではありません。 不動産全体の価格や自分の持分価格を確認してから判断しましょう。
Q. 買取業者が取得した持分を私が買い戻せますか？
新しい共有者に売却意思があり、 価格・支払方法などについて合意できれば、 持分を買い取ることは可能です。 ただし、相手に売却意思がない場合に 任意売買を強制できるわけではありません。
Q. 共有物分割を請求されたら必ず不動産を売らなければなりませんか？
直ちに必ず売却しなければならないとは限りません。 まず共有者間で分割方法について協議し、 持分の買取り・全体売却などを検討できます。 協議がまとまらず裁判になった場合には、 裁判所が具体的な事情に応じて分割方法を判断します。
Q. 共有物分割請求を無視したらどうなりますか？
任意交渉を放置した結果、 相手が共有物分割請求訴訟を提起する可能性があります。 裁判所から訴状などが届いた場合には、 期限内の対応が必要になることがあるため、 放置しないことが重要です。
Q. 自分も共有関係から抜けたい場合はどうすればいいですか？
自分の共有持分を 新しい共有者や別の第三者へ売却する方法、 共有者全員で不動産全体を売却する方法、 共有物分割によって共有状態を解消する方法などがあります。 現在の持分価格と各方法の条件を比較しましょう。
第三者との共有状態を解消する方法を比較
| 方法 | 特徴 | 主なポイント |
|---|---|---|
| そのまま共有 | 現在の共有状態を維持する | 今後も管理・利用について調整が必要 |
| 相手の持分を買う | 自分側へ持分を集約する | 相手の売却意思・価格合意・購入資金が必要 |
| 自分の持分を売る | 自分が共有関係から離れる | 持分単独としての売却価格を確認 |
| 不動産全体を売る | 通常市場で全体を売却する | 原則として共有者全員の協力が必要 |
| 共有物分割 | 共有状態そのものを解消する | 協議でまとまらなければ裁判になる場合がある |
第三者から連絡が来たときの対応手順
登記事項証明書などで、 相手が共有持分を取得しているか確認します。
- 自分の持分を買いたいのか
- 相手の持分を売りたいのか
- 全体売却を希望しているのか
- 使用料を求めているのか
- 共有物分割を求めているのか
を整理します。
金銭の支払いや持分売買を求められている場合には、 提示金額の根拠を確認します。
持分売買・全体売却を検討する場合には、 対象不動産全体の市場価格を確認します。
不動産を残したいのか、 自分も売却したいのか、 相手の持分を取得したいのかを整理します。
共有物分割請求・使用料請求など、 法的な争いになっている場合には、 弁護士などへの相談を検討します。
第三者から、 「この価格で売ってください」
「この金額を支払ってください」 と言われても、 その場で承諾する必要はありません。 権利関係・市場価格・請求の根拠 を確認してから判断しましょう。
まとめ｜第三者へ売却されても自分の共有持分はなくならない
他の共有者が 自分の共有持分を第三者へ売却すると、 その第三者が新しい共有者になります。
たとえば、 A・Bが2分の1ずつ共有していて、 Aが自分の持分をCへ売却すれば、
- B：1/2
- C：1/2
になります。
Bの持分が勝手に減ったり、 なくなったりするわけではありません。
また、 各共有者は原則として 自分の共有持分を単独で売却できます。
そのため、 他の共有者が第三者へ持分を売却するために、 残った共有者の同意が 必ず必要になるわけではありません。
一方、 第三者が共有持分を取得したからといって、 不動産全部を 自由に処分できるわけでもありません。
不動産全体を通常売却するためには、 原則として共有者全員の協力が必要です。
また、 共有物の管理・変更についても、 行為の内容に応じたルールがあります。
第三者が新しい共有者になった後には、
- 持分の売買
- 不動産全体の売却
- 使用方法
- 管理
- 共有状態の解消
などについて 話し合いを求められる可能性があります。
特に、 共有持分の買取会社が 新しい共有者になった場合には、 他の共有者へ持分売買や 全体売却を提案することがあります。
任意の買取提案であれば、 提示された価格で 必ず自分の持分を売らなければならないわけではありません。
反対に、 新しい共有者の持分を 自分が買い取りたい場合には、 相手と価格などについて 交渉する方法があります。
共有状態について 話し合いで解決できない場合には、 共有物分割請求が行われることもあります。
その場合でも、 直ちに必ず不動産を手放すと 決まるわけではありません。
持分の買取り・全体売却など、 状況に応じた解決方法を検討します。
第三者から連絡を受けた場合には、 感情だけで判断せず、
- 現在の登記
- 自分と相手の持分割合
- 不動産全体の市場価格
- 相手が求めている内容
- 提示された金額の根拠
を確認することが重要です。
共有持分を第三者へ売却されても、 残った共有者の持分が勝手になくなるわけではありません。 ただし、共有相手が第三者へ変わることで、 持分売買・利用方法・全体売却・共有物分割などについて新たな協議が必要になる可能性があります。 第三者から提案・請求を受けた場合には、 登記・市場価格・請求内容を確認したうえで対応することが重要です。
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