兄弟や親族と共有している不動産について、 ある日突然、
「知らない人や不動産会社が共有者になっていた」
ということがあります。
他の共有者が自分の共有持分を第三者へ売却した場合、 原則としてその第三者が新しい共有者になります。
そして、自分の持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
そのため、 事前に相談されないまま第三者へ持分が売却されるケースもあります。
ただし、 第三者が共有者になったからといって、 あなた自身の持分まで勝手に取得されたり、 直ちに不動産全体を失ったりするわけではありません。
この記事では、 知らない第三者が共有者になった場合に何が起こるのか、 相手から持分売買を提案された場合の対応、 共有物分割を求められた場合の対処法まで解説します。
- 他の共有者は自分の持分を勝手に売却できる？
- 第三者へ売却されると共有関係はどう変わる？
- 知らない第三者から突然連絡が来ることはある？
- まず登記事項証明書を確認する
- 「あなたの持分を売ってほしい」と言われたら？
- 「こちらの持分を買ってほしい」と言われたら？
- 不動産全体を売ろうと言われた場合
- 第三者が共有者になった場合の主な選択肢
- 第三者が共有者になっても一方的に追い出される？
- 共有者同士の関係が悪化することもある
- 共有物分割請求をされる可能性がある
- 共有物分割ではどんな解決方法がある？
- 共有物分割請求された場合の対応
- 第三者から書面が届いた場合は放置しない
- 相手の言い値ですぐ持分を売らない
- 第三者が共有者になったときに避けたい対応
- 第三者が共有者になった場合によくある質問
- まとめ｜第三者が共有者になってもまず状況を確認する
他の共有者は自分の持分を勝手に売却できる？
原則としてできます。
共有者が所有している共有持分は、 その共有者自身の所有権です。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
という共有不動産の場合、 Aは自分が所有している1/2持分を 第三者へ売却できます。
その際、 原則としてBの同意を取得する必要はありません。
ただし、 AがBの1/2まで勝手に売却することはできません。
第三者へ売却されると共有関係はどう変わる？
先ほどの例で、 Aが自分の1/2持分をCへ売却した場合、
売却前は、
- A：1/2
- B：1/2
だったものが、売却後は、
- C：1/2
- B：1/2
となります。
つまり、 Aが共有関係から離れ、 CがAに代わって新しい共有者になる ということです。
Bの1/2持分がなくなるわけではありません。
知らない第三者から突然連絡が来ることはある？
あります。
共有持分を購入した第三者は、 正式な共有者になります。
そのため、 購入後に、
- あなたの持分を売ってほしい
- こちらの持分を買ってほしい
- 不動産全体を売却したい
- 不動産の利用方法について話し合いたい
- 共有状態を解消したい
などの理由で連絡してくる可能性があります。
突然連絡が来ても、 まず相手が誰なのか、 本当に共有持分を取得しているのかを確認することが重要です。
まず登記事項証明書を確認する
知らない第三者から、
「あなたと共有になりました」
と連絡が来た場合には、 まず登記事項証明書を確認しましょう。
確認したいのは、
- 現在の所有者
- 第三者が取得した持分割合
- 所有権移転の時期
- 登記上の権利関係
などです。
相手から送られてきた資料だけで判断せず、 現在の登記を確認することが基本です。
知らない第三者から連絡が来ても、 すぐに売却や購入を決める必要はありません。 まず登記を確認して、 ・本当に共有者なのか
・何分の何を取得したのか
・いつ取得したのか を把握しましょう。
「あなたの持分を売ってほしい」と言われたら？
新しい共有者から、 あなたの持分を買い取りたいと提案されることがあります。
しかし、 単に「売ってほしい」と言われただけで、 その価格で売却する義務が生じるわけではありません。
売却を検討する場合には、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分割合
- 自分の持分の査定価格
- 提示された買取価格
- 契約条件
を確認してから判断しましょう。
「こちらの持分を買ってほしい」と言われたら？
逆に、 新しい共有者から、
「自分の持分をあなたに買ってほしい」
と提案されることもあります。
たとえば、 あなたが1/2、 相手が1/2を所有している場合、 相手の1/2をすべて購入すれば、 原則として100％の単独所有になります。
不動産を今後も所有したい場合には、 検討できる選択肢の一つです。
ただし、 相手の提示価格が適正か、 購入資金を用意できるか、 不動産を今後も保有するメリットがあるかを確認しましょう。
不動産全体を売ろうと言われた場合
新しい共有者から、
「一緒に不動産全体を売却しませんか？」
と提案される場合があります。
共有者全員が合意できれば、 不動産全体を第三者へ売却する方法を検討できます。
一方、 新しい共有者が持分を取得したという理由だけで、 あなたの持分まで勝手に売却できるわけではありません。
不動産全体を売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
第三者が共有者になった場合の主な選択肢
| 選択肢 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 共有状態を続ける | 新しい共有者とそのまま共有 | 特に整理を急がない |
| 自分の持分を売る | 自分が共有関係から離れる | 不動産を手放したい |
| 相手の持分を買う | 単独所有を目指す | 不動産を残したい |
| 不動産全体を売る | 全員で売却して共有解消 | 全員が売却に合意できる |
| 共有物分割 | 共有状態の解消を求める | 協議で解決できない場合 |
第三者が共有者になっても一方的に追い出される？
共有持分を第三者が取得したからといって、 その事実だけで、 現在居住している共有者が直ちに強制的に退去させられる というわけではありません。
ただし、 共有者それぞれが共有物について権利を持っているため、 利用方法や使用利益などについて、 新しい共有者との間で問題になる可能性はあります。
特に、 共有者の一人だけが不動産全体を使用している場合には、 利用状況やこれまでの経緯などを整理して対応することが重要です。
共有者同士の関係が悪化することもある
親族間で共有していた不動産に 知らない第三者が入ることで、 共有関係が大きく変わる場合があります。
新しい共有者と、
- 不動産の利用方法
- 管理方法
- 修繕
- 費用負担
- 今後の売却
などについて意見が合わない可能性もあります。
そのため、 第三者が共有者になったことが分かった段階で、 今後も共有状態を続けるのか、 共有関係を整理するのかを考えておくこと が重要です。
共有物分割請求をされる可能性がある
第三者が共有持分を取得した場合に、 特に知っておきたいのが 共有物分割請求です。
共有物分割請求とは、 共有状態を解消するために 共有物の分割を求める手続きです。
新しく共有者になった第三者も、 共有者として共有物分割を求めることがあります。
まずは共有者間で、 どのように共有状態を解消するのか協議することになります。
共有物分割ではどんな解決方法がある？
共有状態を解消する方法には、 不動産の状況や共有者の希望によって いくつかの選択肢があります。
現物分割
土地などを物理的に分ける方法です。
ただし、 建物がある場合や土地の形状・面積によっては 現実的に分割しにくいことがあります。
代償分割
共有者の一人が不動産を取得し、 他の共有者へその持分価値に相当する金銭を支払う方法です。
不動産を残したい共有者がいる場合には、 検討される方法の一つです。
換価分割
不動産を売却して、 その代金を持分などに応じて分ける方法です。
当事者間で任意に売却できる場合もあれば、 裁判で共有物分割を求めた結果、 競売による換価が問題になる場合もあります。
共有物分割請求をされたからといって、 その瞬間に不動産が競売になるわけではありません。 まず共有者同士で解決方法を協議することが考えられます。 協議でまとまらない場合には、 裁判所での共有物分割請求へ進む可能性があります。
共有物分割請求された場合の対応
まず登記事項証明書で、 相手が本当に共有者なのか、 何分の何を所有しているのか確認します。
相手が、
- あなたの持分を買いたいのか
- 自分の持分を買ってほしいのか
- 不動産全体を売りたいのか
- 共有物分割を求めているのか
を整理します。
相手から持分売買を提案されている場合には、 不動産全体の市場価格を確認します。
提示された価格だけで判断せず、 自分の共有持分が現在いくらになるのか確認します。
今後も所有したいのであれば、 相手の持分を取得する方法などを検討します。
逆に不動産を手放したいのであれば、 自分の共有持分を売却する方法も検討できます。
第三者から書面が届いた場合は放置しない
新しい共有者から、
- 持分買取の提案書
- 不動産全体の売却提案
- 共有物分割に関する通知
- 弁護士名義の通知書
- 裁判所からの書類
などが届くことがあります。
単なる営業的な提案なのか、 法的な手続きが始まっているのかによって 対応は大きく異なります。
特に裁判所から書類が届いた場合には、 期限が設定されていることもあるため放置しないこと が重要です。
内容が分からない場合には、 弁護士などの専門家へ確認しましょう。
相手の言い値ですぐ持分を売らない
第三者から突然、
「あなたの持分を○○万円で買います」
と提案されることがあります。
早く共有関係から離れたい場合でも、 その価格が妥当かどうか確認してから判断しましょう。
確認したいのは、
- 不動産全体の市場価格
- 自分の持分割合
- 現在の利用状況
- 権利関係
- 持分単独での査定価格
などです。
一度売買契約を締結すると、 簡単に元へ戻せるとは限りません。
第三者が共有者になったときに避けたい対応
登記を確認せず相手の話だけを信じる
まず現在の所有関係を確認することが重要です。
提示された価格だけで即決する
自分の持分価値を確認してから比較しましょう。
裁判所からの書類を放置する
法的手続きが始まっている場合には、 対応期限があることがあります。
感情的に話し合いを拒否する
相手の要求内容を確認したうえで、 自分にとって有利な解決方法を検討することが重要です。
第三者が共有者になった場合によくある質問
Q. 他の共有者は私の許可なしで持分を売れるのですか？
原則として、自分が所有している共有持分だけであれば、 他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、あなたが所有する持分まで勝手に売却することはできません。
Q. 知らない不動産会社が共有者になったら私の持分も取られますか？
第三者が他の共有者の持分を取得しただけで、 あなたの持分まで当然にその第三者へ移転するわけではありません。 あなたの所有権は原則としてそのまま残ります。
Q. 持分を売ってほしいと言われたら売らないといけませんか？
単に買取を提案されたというだけで、 提示された条件で必ず売却しなければならないわけではありません。 価格や今後の方針を確認して判断しましょう。
Q. 相手の持分を買わないといけませんか？
相手から売却を提案されたというだけで、 当然に購入義務が生じるわけではありません。 不動産を残したいか、価格が妥当かなどを考えて判断します。
Q. 共有物分割請求されたら必ず競売になりますか？
必ず競売になるわけではありません。 共有者間の協議で解決することもあります。 協議でまとまらず裁判へ進んだ場合には、 不動産の状況などに応じて分割方法が判断されます。
Q. 自分も持分を売却して共有関係から離れられますか？
自分が所有している共有持分であれば、 原則として売却を検討できます。 持分全部を売却すれば、 原則としてその不動産の共有関係から離れることができます。
まず確認するのは、 ・現在の登記
・相手の持分割合
・相手が求めている内容
・不動産全体の価値
・自分の持分価値 です。 相手から突然連絡が来ても、 その場ですぐ売却・購入を決める必要はありません。
まとめ｜第三者が共有者になってもまず状況を確認する
他の共有者が自分の持分を第三者へ売却すると、 その第三者が新しい共有者になります。
ただし、 第三者が共有者になったからといって、 あなたの共有持分まで当然に失うわけではありません。
第三者から連絡が来た場合には、 まず、
- 登記事項証明書で所有関係を確認する
- 相手が取得した持分割合を確認する
- 相手の要求内容を確認する
- 不動産全体の市場価値を確認する
- 自分の持分価値を確認する
ことが重要です。
そのうえで、
- 共有状態を続ける
- 自分の持分を売却する
- 相手の持分を買い取る
- 不動産全体を売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などの選択肢を比較します。
特に共有物分割に関する通知や 裁判所から書類が届いた場合には、 放置せず内容と期限を確認することが重要です。
知らない第三者が共有者になったときほど、 相手の提示条件だけで判断せず、 現在の権利関係と自分の持分価値を把握したうえで 今後の方針を決めましょう。
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