相続などによって不動産の共有持分を取得したものの、 自分の持分が非常に少ないケースがあります。
たとえば、
- 10分の1
- 20分の1
- 60分の1
- 100分の1
といった持分です。
登記事項証明書を見て、
「こんなに少ない持分に価値はある？」
「100分の1でも売却できる？」
「他の共有者全員の同意が必要？」
「不動産全体の価格に持分割合を掛ければ売却価格になる？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
結論からいうと、 持分割合が小さいという理由だけで、 共有持分を売却できなくなるわけではありません。
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく 第三者へ売却できます。
ただし、 共有持分単独の価格は、 不動産全体の市場価格に 単純に持分割合を掛けた金額と 同じになるとは限りません。
この記事では、 10分の1・100分の1などの少数持分でも売却できるのか、 価格の決まり方、 売却方法、 税金・費用負担、 共有状態を解消する方法まで解説します。
- 共有持分が少なくても売却できる？
- なぜ共有持分が小さくなるの？
- 数次相続で100分の1以下になることもある
- 少数持分でも不動産全体を使える？
- 100分の1持っていれば不動産全体を売れる？
- 少数持分の売却に他の共有者の同意は必要？
- 少数持分の価格はどう決まる？
- 「不動産価格×持分割合」がそのまま売却価格ではない
- 持分が小さいほど必ず安くなる？
- 他の共有者に売る方法
- 他の共有者が買い取ってくれない場合
- 共有持分専門の買取会社へ売却する方法
- 少数持分を売却すると他の共有者にバレる？
- 少数持分を売却すると共有者はどうなる？
- 少数持分でも固定資産税を負担する？
- 少数持分でも修繕費を負担する？
- 持分が少ないと共有物の管理で何も決められない？
- 持分が少なくても共有物分割を請求できる？
- 共有物分割で少数持分はどうなる？
- 少数持分を売る前に確認したい5つのこと
- 少数持分を売却する流れ
- 少数持分を売却するときに避けたいこと
- 少数持分の売却でよくある質問
- 少数持分の売却方法を比較
- まとめ｜1％以下でも共有持分は売却できる
共有持分が少なくても売却できる？
自分が所有している共有持分は、 それ自体が財産権です。
そのため、 持分割合が小さいという理由だけで、 売却が禁止されるわけではありません。
たとえば、 不動産全体の100分の1しか 持っていない場合でも、 その100分の1持分について 売却を検討できます。
原則として、 他の共有者全員から 売却の許可をもらう必要はありません。
2分の1でも、 10分の1でも、 100分の1でも、 自分が所有する共有持分だけを売却することは可能です。 ただし、 持分割合や不動産の状況によって 売却価格は大きく変わる可能性があります。
なぜ共有持分が小さくなるの？
少数持分が生まれる大きな原因の一つが 相続です。
たとえば、 父が持っていた2分の1持分を 子ども5人が相続すれば、 単純化すると一人あたり10分の1となります。
その後、 その子どもの一人が亡くなり、 さらに複数の相続人へ承継されれば、
- 20分の1
- 40分の1
- 80分の1
など、 持分が細分化していく可能性があります。
数次相続で100分の1以下になることもある
何世代も相続が繰り返されると、 非常に小さな持分になることがあります。
特に、 相続登記・共有状態の整理を長期間行っていない不動産では、 共有者の人数が増え、 一人あたりの持分が小さくなることがあります。
少数持分でも不動産全体を使える？
共有持分について、
「100分の1なら家の100分の1しか使えない」
という意味ではありません。
共有者は、 共有物の全部について 持分に応じた使用をすることができます。
持分割合は、 建物の特定の部屋や土地の特定部分を 物理的に示しているわけではありません。
ただし、 共有者全員が共有物について権利を持っているため、 一人の共有者が 他の共有者の権利を無視して 自由に使用できるという意味でもありません。
100分の1持っていれば不動産全体を売れる？
自分が共有持分を持っていても、 自分の判断だけで 不動産全体を第三者へ売却することはできません。
たとえば、 自分の持分が100分の1なら、 自分が自由に処分できるのは 原則としてその100分の1持分です。
残り99％については、 他の共有者が権利を持っています。
不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
少数持分の売却に他の共有者の同意は必要？
自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、
- A：90/100
- B：9/100
- C：1/100
の場合、 Cは自分の1/100持分だけを 第三者へ売却することを検討できます。
A・Bから、
「売却していい」
という許可をもらうことが 原則として売却の条件になるわけではありません。
少数持分の価格はどう決まる？
共有持分の価格を考えるとき、 まず不動産全体の市場価格を確認します。
そのうえで、
- 持分割合
- 共有者の人数
- 誰が不動産を使用しているか
- 賃貸中か
- 共有者同士の関係
- 抵当権・差押えなど
- 接道・再建築など物件固有の条件
などを確認して 持分単独としての価格を検討します。
「不動産価格×持分割合」がそのまま売却価格ではない
たとえば、 不動産全体の市場価格が5,000万円で、 持分が10分の1だったとします。
単純な持分相当額は、
5,000万円 × 1/10 ＝ 500万円
です。
しかし、 共有持分だけを第三者へ売却する場合に、 必ず500万円で売却できるとは限りません。
持分の買主は、 不動産全部を単独で自由に利用・売却できるわけではないため、 その制約が市場性や査定価格に影響します。
持分が小さいほど必ず安くなる？
一般的には、 持分割合は査定における重要な要素です。
ただし、
「1％だから全体価格の1％から必ず○％値引き」
という一律の計算式があるわけではありません。
同じ100分の1持分でも、
- 東京都心の土地
- 地方の山林
- 収益不動産
- 再建築不可物件
- 私道持分
では、 不動産そのものの価値や利用可能性が大きく異なります。
他の共有者に売る方法
他の共有者が不動産を今後も所有・使用したい場合には、 その共有者へ自分の持分を売却する方法があります。
たとえば、
- A：90/100
- B：9/100
- C：1/100・売却希望
の場合、 CがAまたはBへ 自分の1/100持分を売却する方法です。
他の共有者からすると、 持分を取得することで 自分の持分割合を増やせるため、 購入を検討してもらえる可能性があります。
ただし、
- 相手に購入意思があるか
- 売買価格はいくらにするか
- 購入資金を用意できるか
などについて合意する必要があります。
他の共有者が買い取ってくれない場合
他の共有者へ持分買取りを提案しても、
「必要ない」
「お金を出してまで買いたくない」
と断られることがあります。
この場合でも、 自分の共有持分を 第三者へ売却する方法があります。
自分の持分だけの売却であれば、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
共有持分専門の買取会社へ売却する方法
少数持分は、 一般的な不動産全体の売却とは性質が異なります。
そのため、 共有持分を取り扱う専門の買取会社へ 直接売却する方法があります。
この方法では、 他の共有者全員で 不動産全体を売却する場合とは異なり、 自分の共有持分だけを売却します。
そのため、
- 他の共有者が売却に反対している
- 共有者と連絡を取りたくない
- 共有者が多すぎる
- 自分の持分が非常に少ない
といった場合でも 検討できる方法です。
主な方法として、 ① 他の共有者へ売却
② 第三者へ共有持分だけ売却
③ 共有者全員で不動産全体を売却
④ 共有物分割で共有状態を解消 などがあります。 価格だけでなく、 時間・共有者との関係・今後の負担も含めて 比較することが重要です。
少数持分を売却すると他の共有者にバレる？
自分の共有持分だけを売却する場合、 原則として他の共有者から 事前に売却同意を得る必要はありません。
ただし、 売却によって所有権移転登記が行われれば、 登記上の共有者は変更されます。
また、 買主が新しい共有者となった後に、 他の共有者へ連絡する可能性もあります。
そのため、
「誰にも永久に知られずに売却できる」
という意味ではありません。
少数持分を売却すると共有者はどうなる？
自分の持分を第三者へ売却すると、 買主が自分に代わって 新しい共有者になります。
たとえば、
- A：90/100
- B：9/100
- C：1/100
のCが1/100持分をDへ売却した場合、 売却後は、
- A：90/100
- B：9/100
- D：1/100
という共有関係になります。
Cは持分をすべて売却すれば、 その不動産の共有関係から離れることになります。
少数持分でも固定資産税を負担する？
持分が少ないからといって、 共有不動産に関する負担と まったく無関係になるわけではありません。
共有者間の内部的な固定資産税の負担については、 原則として持分割合に応じた負担が問題になります。
たとえば、 年間の固定資産税が20万円で 持分が10分の1なら、 単純な持分割合では 2万円相当が一つの目安になります。
ただし、 実際の納税通知書は 共有者の代表者へ送付されることがあります。
一人が全額を支払っている場合には、 共有者間で精算が問題になることがあります。
少数持分でも修繕費を負担する？
共有不動産の維持・保存に必要な費用についても、 共有者間で負担が問題になることがあります。
持分が小さいからといって、 必ず負担がゼロになるわけではありません。
特に、
- 屋根修理
- 外壁修繕
- 雨漏り修理
- 設備交換
などが必要になれば、 費用負担をめぐって 共有者間でトラブルになることがあります。
持分が少ないと共有物の管理で何も決められない？
共有物については、 行為の内容によって 必要となる共有者の同意が異なります。
自分の持分が少ない場合、 持分価格の過半数で決める事項については、 自分一人の判断だけで決定することは難しくなります。
一方、 自分の共有持分そのものを売却することについては、 原則として他の共有者の多数決で 禁止されるものではありません。
「共有物全体について何かを決めること」と、 「自分の持分を処分すること」は分けて考える 必要があります。
持分が少なくても共有物分割を請求できる？
共有物分割請求について、
「持分が1％しかないから請求できない」
というわけではありません。
共有者は、 一定の場合を除き、 共有物の分割を請求することができます。
まず共有者間で 共有状態をどのように解消するか協議します。
協議でまとまらない場合には、 共有物分割請求訴訟を検討することがあります。
共有物分割で少数持分はどうなる？
共有物分割では、 不動産の性質や共有者の希望などに応じて 分割方法が検討されます。
代表的な方法として、
- 現物分割
- 賠償分割
- 換価分割
などがあります。
不動産を物理的に分けることが難しい場合には、 一人の共有者が不動産を取得して 他の共有者へ金銭を支払う方法や、 不動産を売却して 代金を分ける方法が問題になることがあります。
少数持分だからという理由だけで、 共有物分割の対象から 当然に除外されるわけではありません。
少数持分を売る前に確認したい5つのこと
① 正確な持分割合
登記事項証明書で、 自分の持分が何分の何なのか確認します。
家族から聞いた割合だけで 判断しないことが重要です。
② 不動産全体の市場価格
持分価格を検討する前に、 まず不動産全体の価格を確認します。
③ 共有者の人数・利用状況
- 誰が住んでいるか
- 空き家か
- 賃貸中か
- 共有者は何人か
などを確認します。
④ 抵当権・差押えなど
登記事項証明書で、 抵当権・差押えなどがないか確認します。
⑤ 他の共有者への売却が可能か
他の共有者に購入意思がある場合には、 第三者へ売却する前に 持分買取りを相談する方法もあります。
少数持分を売却する流れ
自分の持分割合、 他の共有者、 抵当権などを確認します。
土地・建物全体としての 市場価格を確認します。
持分割合・共有状況などを踏まえて、 自分の共有持分だけを売却した場合の価格を確認します。
他の共有者に購入意思があれば、 持分価格について協議します。
共有者が買い取らない場合などには、 共有持分を取り扱う第三者への売却を比較します。
売却価格・決済日・契約条件などを確認し、 売買契約を締結します。
売却代金を受け取り、 買主への持分移転登記を行います。
共有者全員が協力できる場合には、 不動産全体を通常売却した場合 と、 自分の共有持分だけを売却した場合 の両方を比較することが重要です。 一般的には、 全体売却の方が価格面で有利になる可能性があります。
少数持分を売却するときに避けたいこと
持分が小さいから0円だと思う
1％・100分の1などの持分でも、 法律上当然に価値がゼロになるわけではありません。
全体価格に持分割合を掛けた金額で必ず売れると思う
共有持分単独の市場性は、 不動産全体とは異なります。
単純な持分相当額と 実際の売却価格が異なる可能性があります。
他の共有者の許可がないと売れないと思い込む
自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
固定資産税・修繕費を放置する
持分が少なくても、 共有不動産に関する費用負担が 問題になることがあります。
次の相続まで放置する
自分の共有持分を持ったまま相続が発生すると、 その持分がさらに複数の相続人へ 細分化される可能性があります。
少数持分の売却でよくある質問
Q. 共有持分が100分の1しかなくても売れますか？
100分の1という理由だけで、 売却が法律上禁止されるわけではありません。 自分の共有持分が確定していれば、 持分単独での売却を検討できます。
Q. 持分が1％なら不動産価格の1％で売れますか？
必ずしもそうではありません。 不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額は 一つの参考にはなりますが、 共有持分単独の売却価格が 必ずその金額になるわけではありません。 共有者の人数・利用状況・権利関係などによって 価格は変わる可能性があります。
Q. 自分の持分だけ売るのに他の共有者の同意は必要ですか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. 他の共有者が「絶対に売るな」と言っています。それでも売れますか？
他の共有者が反対しているという理由だけで、 自分の共有持分の処分が当然に禁止されるわけではありません。 自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として第三者への売却を検討できます。
Q. 他の共有者に買い取ってもらうことはできますか？
相手に購入意思があり、 売買価格などについて合意できれば、 他の共有者へ自分の持分を売却できます。 他の共有者にとっては、 持分を取得することで 自分の所有割合を増やせるメリットがあります。
Q. 他の共有者が買い取ってくれない場合はどうしますか？
他の共有者への売却がまとまらない場合でも、 自分の共有持分だけを 第三者へ売却する方法があります。 共有持分を専門的に取り扱う買取会社へ 売却する方法も選択肢になります。
Q. 共有持分を売ったことは他の共有者に知られますか？
持分売却にあたり、 原則として他の共有者から 事前に同意を得る必要はありません。 ただし、売却後は所有権移転登記によって 買主が新しい共有者となるため、 登記の確認や買主とのやり取りなどを通じて 他の共有者が売却を知る可能性があります。
Q. 1％しか持っていなくても固定資産税を払いますか？
持分が少ないという理由だけで、 固定資産税の負担と無関係になるわけではありません。 共有者間の内部的な負担については、 原則として持分割合に応じた負担が問題になります。 実際の納付方法や共有者間の精算については、 現在の状況を確認する必要があります。
Q. 共有者が何十人いても自分の持分だけ売れますか？
自分の共有持分が確定している場合には、 共有者が多数いるという理由だけで 持分単独の売却ができなくなるわけではありません。 原則として他の共有者全員から 売却同意を得る必要もありません。
Q. 持分が少なくても共有物分割を請求できますか？
持分が少ないという理由だけで、 共有物分割を請求できなくなるわけではありません。 共有者間で共有状態の解消について協議し、 まとまらない場合には、 共有物分割請求訴訟を検討することがあります。
Q. 少数持分を売却したら共有関係から完全に抜けられますか？
自分が所有する共有持分の全部を売却し、 買主への持分移転登記が完了すれば、 原則としてその不動産の共有者ではなくなります。 ただし、売却前に発生していた費用・税金などについて 別途精算が問題になる場合があります。
Q. 相続した100分の1の持分でも査定できますか？
査定できます。 持分割合だけではなく、 不動産全体の市場価格、 共有者の人数、 利用状況、 抵当権・差押えなどの権利関係を確認して 持分単独の価格を検討します。
少数持分の売却方法を比較
| 方法 | メリット | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 共有者全員で全体売却 | 通常の不動産市場で売却できる | 原則として共有者全員の協力が必要 |
| 他の共有者へ持分売却 | 共有者同士で権利を集約できる | 価格・購入意思・資金について合意が必要 |
| 第三者へ持分売却 | 他の共有者の同意なく自分の持分を整理できる | 全体価格の単純な持分相当額で売れるとは限らない |
| 共有物分割 | 共有状態そのものの解消を目指せる | 協議でまとまらなければ訴訟になる場合がある |
持分が、 1/10
1/60
1/100 だからといって、 それだけで売却できる・できない、 高い・安いが決まるわけではありません。 不動産そのものの価値と、 現在の共有・権利関係を一緒に確認する ことが重要です。
まとめ｜1％以下でも共有持分は売却できる
共有持分が、
- 10分の1
- 20分の1
- 60分の1
- 100分の1
などの少数持分であっても、 持分が小さいという理由だけで 売却できなくなるわけではありません。
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく 第三者へ売却できます。
一方、 自分が100分の1を所有しているからといって、 自分一人の判断で 不動産全体を売却できるわけではありません。
不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
また、 少数持分の価格については、
不動産全体の市場価格 × 持分割合
で必ず売却できるわけではありません。
共有持分だけを購入した人は、 不動産全部を単独で自由に使用・売却できるわけではないため、 持分単独としての市場性が価格へ影響します。
そのため、 査定では、
- 不動産全体の市場価格
- 持分割合
- 共有者の人数
- 誰が使用しているか
- 賃貸中か
- 抵当権・差押えの有無
- 接道・再建築などの物件条件
などを確認することが重要です。
少数持分を整理する方法としては、
- 他の共有者へ売却する
- 第三者へ共有持分だけ売却する
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などがあります。
共有者全員が売却に協力できる場合には、 不動産全体を通常の市場で売却する方法と、 持分単独で売却する方法の 両方を比較するとよいでしょう。
一方、
- 他の共有者が売却に反対している
- 共有者が多すぎる
- 他の共有者と関わりたくない
- 固定資産税・修繕費を負担し続けたくない
という場合には、 自分の共有持分だけを売却する方法が 選択肢になります。
また、 少数持分をそのまま保有している間に 自分について相続が発生すると、 持分がさらに細分化される可能性があります。
たとえば、 100分の1持分を 複数の相続人が取得すれば、 さらに小さな持分になることがあります。
共有持分が10分の1・60分の1・100分の1など少ない場合でも、 「価値がない」「売れない」と自己判断せず、 まず正確な持分割合・不動産全体の価格・共有者・権利関係を確認し、 全体売却・共有者への売却・第三者への持分売却・共有物分割を比較して 整理方法を決めることが重要です。
コメント