共有持分を査定してもらったところ、 想像していたより かなり低い金額を提示されることがあります。
たとえば、 不動産全体の市場価格が4,000万円で、 自分の持分が2分の1なら、
「2,000万円くらいで売れるのでは？」
と考える方も多いでしょう。
しかし、 共有持分だけを第三者へ売却する場合には、 不動産全体を売却する場合と 同じ価格の考え方にはなりません。
買主が取得するのは 不動産全部ではなく、 あくまで共有持分だからです。
購入後も、
- 他の共有者が存在する
- 不動産を自由に処分できない
- 利用方法について調整が必要になる
- 共有状態を解消するための手続きが必要になる場合がある
といった事情があります。
この記事では、 共有持分の買取価格がなぜ安くなりやすいのか、 価格を下げる主な要因、 全体価格との違い、 少しでも高く売却するために確認したいポイントまで解説します。
- 共有持分の買取価格が安くなる最大の理由
- 理由1｜不動産全体を自由に売却できない
- 理由2｜不動産を自由に独占使用できるとは限らない
- 理由3｜共有状態を解消するための調整が必要になる
- 理由4｜共有者が多い
- 理由5｜持分割合が小さい
- 理由6｜他の共有者が一人で住んでいる
- 理由7｜共有者同士の関係が悪い
- 理由8｜抵当権が付いている
- 理由9｜差押え・競売がある
- 理由10｜再建築不可・接道条件など物件自体に問題がある
- 理由11｜借地・底地など権利関係が複雑
- 理由12｜境界・測量に問題がある
- 共有持分は実際どのくらい安くなる？
- 他の共有者へ売ると高く売れることがある？
- 不動産全体を売却できるなら比較する
- 共有持分を少しでも高く売るためのポイント
- 共有持分を高く売るために避けたいこと
- 共有持分の買取価格が安い場合のチェックリスト
- 共有持分の買取価格でよくある質問
- 「安い査定」と判断する前に3つの価格を比較する
- 買取価格だけでなく最終手取り額を見る
- まとめ｜共有持分が安くなる理由を理解してから売却方法を比較する
共有持分の買取価格が安くなる最大の理由
大きな理由は、 共有持分だけを取得しても、 買主が不動産全部を自由に利用・処分できるわけではない ことです。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の不動産について、 Bが自分の1/2持分を第三者Cへ売却すると、
- A：1/2
- C：1/2
になります。
Cは不動産全部を取得したわけではないため、 Aの権利を無視して 不動産全体を自由に売却することはできません。
不動産全体が4,000万円で 持分が1/2なら、 単純な持分相当額は2,000万円 です。 しかし、 第三者が取得するのは 「4,000万円の不動産の半分を自由に使える権利」 という単純なものではありません。 この違いが、 持分単独の市場価格に影響します。
理由1｜不動産全体を自由に売却できない
共有持分の買主は、 自分の持分を売却することはできます。
しかし、 他の共有者の持分まで含めた 不動産全体を勝手に売却することはできません。
不動産全体を通常の方法で売却するためには、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 買主が将来不動産全体を売却したい場合には、 他の共有者との調整が必要になります。
理由2｜不動産を自由に独占使用できるとは限らない
共有持分を購入したからといって、 不動産全部を 自分だけで自由に使用できるとは限りません。
たとえば、 他の共有者が建物に居住している場合には、 買主が持分を取得しただけで 直ちにその共有者を退去させられるとは限りません。
このような利用関係も、 持分単独の価格に影響する可能性があります。
理由3｜共有状態を解消するための調整が必要になる
共有持分の買主が 将来的に共有状態を解消したい場合には、
- 他の共有者から持分を買い取る
- 自分の持分を他の共有者へ売る
- 不動産全体の売却を提案する
- 共有物分割を検討する
などの方法があります。
これらには、 時間・交渉・費用が必要になる可能性があります。
理由4｜共有者が多い
共有者が2人の場合と、 10人・20人の場合では、 共有状態を整理するための調整量が異なります。
共有者が多いほど、
- 売却に反対する人
- 連絡が取れない人
- 海外に住んでいる人
- すでに亡くなっている人
が含まれる可能性もあります。
そのため、 共有者数や権利関係は 査定時の重要な確認事項になります。
理由5｜持分割合が小さい
10分の1・100分の1などの 少数持分の場合には、 買主が取得する権利割合も小さくなります。
ただし、
「持分が小さい＝価値がない」
という意味ではありません。
少数持分でも売却することは可能ですが、 持分割合は査定価格を考えるうえで 重要な要素の一つになります。
理由6｜他の共有者が一人で住んでいる
共有不動産に 他の共有者が一人で住んでいる場合には、 買主が持分を取得しても すぐ自由に使用できるとは限りません。
特に、
- 相続した実家
- 離婚後も一方が住んでいる住宅
- 親族が長期間居住している家
などでは、 現在の居住関係を確認する必要があります。
理由7｜共有者同士の関係が悪い
共有者間で、
- 連絡を取っていない
- 売却について対立している
- 固定資産税でもめている
- 家賃収入でもめている
などの事情がある場合があります。
人間関係だけで機械的に査定額が決まるわけではありませんが、 今後共有関係を整理するために どの程度の調整が必要かという点は、 持分単独の市場性を考える材料になります。
理由8｜抵当権が付いている
不動産や共有持分に 抵当権が設定されている場合には、 売却時にその処理を確認する必要があります。
特に、
- 住宅ローン残高
- 債務者
- 抵当権の対象
- 売却時に抹消できるか
などが重要になります。
理由9｜差押え・競売がある
共有持分に差押えがある場合や、 競売開始決定がされている場合には、 通常の持分売却とは条件が異なります。
競売手続きが進めば、 売却に使える時間も限られてくるため、 査定・売却方法に影響する可能性があります。
理由10｜再建築不可・接道条件など物件自体に問題がある
共有持分の価格が低くなる理由は、 共有状態だけとは限りません。
不動産そのものに、
- 再建築不可
- 接道条件に問題がある
- 土地の形状が悪い
- 建物が著しく老朽化している
- 境界が未確定
などの事情があれば、 不動産全体の市場価格そのものが 低くなる可能性があります。
その結果、 共有持分単独の査定価格にも 影響することがあります。
理由11｜借地・底地など権利関係が複雑
共有持分の対象となっている不動産が、 一般的な所有権の土地・建物ではなく、 借地権・底地などの場合もあります。
このような不動産では、
- 土地所有者と建物所有者の関係
- 借地契約の内容
- 地代
- 契約期間
- 更新・譲渡に関する条件
なども確認する必要があります。
共有状態に加えて 別の権利関係が存在するため、 査定時に確認する項目も増えます。
理由12｜境界・測量に問題がある
土地を売却する場合には、 隣地との境界が問題になることがあります。
特に古い土地では、
- 境界標が見つからない
- 測量図が古い
- 登記面積と実測面積が違う
- 隣地所有者と境界について意見が違う
などのケースがあります。
共有持分の売却だからといって、 物件自体の問題が 査定と無関係になるわけではありません。
査定価格には、 共有状態の問題
＋
不動産そのものの問題 の両方が影響します。 そのため、 査定額を見るときは 「何が価格を下げているのか」を 具体的に確認することが重要です。
共有持分は実際どのくらい安くなる？
共有持分について、
「持分相当額の何％で売れるの？」
と疑問に思う方も多いでしょう。
しかし、 一律に、
「持分相当額の○％」
と決まっているわけではありません。
たとえば、 同じ2分の1持分でも、
- 共有者が協力的なケース
- 共有者と連絡が取れないケース
- 他の共有者が建物全部を使用しているケース
- 賃貸収入が発生しているケース
- 差押えがあるケース
では、 条件が大きく異なります。
そのため、 ネット上の一般的な割合だけで 自分の持分価格を判断しないことが重要です。
他の共有者へ売ると高く売れることがある？
共有持分を売却するときには、 第三者だけでなく、 既存の共有者への売却も検討できます。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の不動産について、 BがAへ自分の1/2持分を売却するとします。
AがBの持分を取得すれば、 Aは不動産全部を所有できます。
そのため、 第三者が1/2持分だけを取得する場合とは 持分の経済的な意味が異なります。
他の共有者に購入意思がある場合には、 第三者への査定額と 共有者からの提示価格を比較することが重要です。
不動産全体を売却できるなら比較する
共有者全員が売却に協力できる場合には、 共有持分だけを売却する前に、 不動産全体を通常の市場で売却する方法も比較しましょう。
不動産全体を売却すれば、 買主は不動産全部を取得できます。
そのため一般的には、 持分単独で売却する場合よりも、 持分相当額として高い金額を得られる可能性があります。
ただし、 全体売却には原則として 共有者全員の協力が必要です。
共有持分を少しでも高く売るためのポイント
① 不動産全体の価格を確認する
まず、 対象不動産全体の市場価格を把握しましょう。
全体価格が分からなければ、 共有持分の査定額が どの程度の水準なのか判断しにくくなります。
② 正確な持分割合を確認する
登記事項証明書で、 自分が実際に何分の何を所有しているのか確認します。
家族から聞いた持分割合と 登記内容が異なるケースもあるため、 登記を基準に確認することが重要です。
③ 権利関係を整理する
- 抵当権
- 差押え
- 相続登記未了
- 亡くなっている共有者
などがある場合には、 現在の状況を正確に確認します。
解消できる問題であれば、 売却前に整理することで 売却条件が変わる可能性があります。
④ 共有者の状況を確認する
- 共有者は何人か
- 誰が住んでいるか
- 共有者と連絡が取れるか
- 全体売却に協力する可能性があるか
などを整理します。
⑤ 他の共有者への売却も比較する
他の共有者が持分を買い取りたいと考えている場合には、 その提示価格を確認します。
第三者への売却価格と比較することで、 より条件の良い方法を選びやすくなります。
⑥ 全体売却ができないか確認する
共有者全員が売却に協力できるのであれば、 不動産全体を売却する方法も検討します。
持分単独売却だけに絞らず、 全体売却と比較することが重要です。
⑦ 査定額だけでなく契約条件を比較する
複数の買取会社へ査定を依頼する場合には、 単純な査定額だけでなく、
- 最終的な買取価格
- 決済までの期間
- 売主が負担する費用
- 測量の必要性
- 残置物撤去の必要性
- 後から減額される条件
なども比較します。
共有持分を高く売るために避けたいこと
持分相当額だけを基準にする
不動産全体の価格に 持分割合を掛けた金額は重要な参考値ですが、 持分単独の市場価格そのものとは限りません。
最初の査定額だけで即決する
査定額が高く見えても、 契約条件や最終買取価格が異なる可能性があります。
最終的にいくら受け取れるのか確認しましょう。
権利関係を隠して査定する
差押え・抵当権・共有者とのトラブルなどを 伝えずに査定を受けても、 後から事実が判明すれば 査定額が変更される可能性があります。
分かっている事情は 最初から正確に伝えることが重要です。
共有者へ無断で不動産全体を売ろうとする
自分の共有持分だけであれば 原則として単独で売却できますが、 他の共有者の持分まで含めて 勝手に不動産全体を売却することはできません。
競売が迫っているのに放置する
差押え・競売開始決定がある場合には、 時間が経つほど 任意売却できる期間が限られる可能性があります。
早めに現在の状況を確認することが重要です。
共有持分の買取価格が安い場合のチェックリスト
| 確認項目 | チェックする内容 |
|---|---|
| 全体価格 | 不動産全部の市場価格はいくらか |
| 持分割合 | 登記上、自分は何分の何を所有しているか |
| 共有者数 | 共有者は何人いるか |
| 利用状況 | 誰が住んでいるか・賃貸中か・空き家か |
| 権利関係 | 抵当権・差押え・競売などがないか |
| 物件条件 | 再建築・接道・境界・建物状態など |
| 共有者への売却 | 他の共有者に購入意思がないか |
| 全体売却 | 共有者全員で売却できないか |
| 査定条件 | 後から減額される条件がないか |
| 最終手取り | 費用を差し引いて最終的にいくら残るか |
共有持分の買取価格でよくある質問
Q. 共有持分はなぜ普通の不動産より安くなるのですか？
共有持分だけを取得しても、 買主が不動産全部を単独で所有するわけではないためです。 不動産全体の売却・利用などについて 他の共有者との調整が必要になることがあり、 その事情が持分単独の市場性へ影響します。
Q. 不動産4,000万円・持分1/2なら2,000万円で売れませんか？
2,000万円は単純な持分相当額として重要な参考値です。 ただし、共有持分だけを第三者へ売却する場合には、 共有者数・利用状況・権利関係などが影響するため、 必ず2,000万円で売却できるとは限りません。
Q. 共有持分は持分相当額の半額になるのですか？
一律に半額と決まっているわけではありません。 同じ持分割合でも、 不動産の市場価格・共有者・利用状況・権利関係などによって 査定価格は変わります。
Q. 他の共有者に売れば高くなる可能性はありますか？
あります。 既存共有者が持分を取得することで 単独所有になれる場合などには、 第三者が共有持分だけを取得する場合とは 持分の経済的な意味が異なります。 実際の価格は相手との交渉によって決まります。
Q. 共有者全員で売った方が高く売れますか？
共有者全員が協力して 不動産全体を通常の市場で売却できる場合には、 持分単独で売却するより 持分相当額として有利になる可能性があります。 ただし、全体売却には原則として 共有者全員の協力が必要です。
Q. 100分の1の持分でも買取価格は付きますか？
持分が小さいという理由だけで、 当然に価格が0円になるわけではありません。 不動産全体の価格・持分割合・共有状況などを確認して 査定する必要があります。
Q. 他の共有者が住んでいると安くなりますか？
他の共有者が居住している状況は、 持分を取得した買主が 不動産をどのように利用できるかに関係するため、 査定時の確認事項になります。 具体的な影響は居住経緯や共有関係などによって異なります。
Q. 共有者と仲が悪いと買取価格は下がりますか？
人間関係だけを理由に 機械的に価格が決まるわけではありません。 ただし、共有状態を整理するために どの程度の交渉・手続きが必要になるかという点は、 持分単独の市場性を考えるうえで 確認されることがあります。
Q. 抵当権が付いていると売れませんか？
抵当権があるという理由だけで 必ず売却できないとは限りません。 ただし、抵当権の対象・住宅ローン残高・ 売却時に抹消できるかなどを確認する必要があります。
Q. 差押えがある共有持分でも売却できますか？
差押えがある場合には、 差押債権者との関係や 競売手続きの進行状況などを確認する必要があります。 自由に通常売却できるとは限らないため、 登記・債権額・競売の状況を早めに確認することが重要です。
Q. 再建築不可だと共有持分は売れませんか？
再建築不可という理由だけで、 共有持分の売却が当然にできなくなるわけではありません。 ただし、再建築できる一般的な物件とは市場性が異なるため、 不動産全体の価格や持分査定にも影響する可能性があります。
Q. 査定額が会社によって大きく違うのはなぜですか？
共有持分の査定では、 各社の買取後の運用方法・得意な案件・ 共有関係を整理するためのコストの見方などが異なるため、 査定額に差が出ることがあります。 金額だけでなく、 その価格で実際に契約できるか、 減額条件がないかも確認しましょう。
Q. 査定後に価格を下げられることはありますか？
査定時には分からなかった権利関係や 物件状況が後から判明した場合などには、 価格が変更される可能性があります。 査定を依頼するときには、 分かっている事情や資料を できるだけ正確に伝えることが重要です。
Q. 共有持分を少しでも高く売るにはどうすればいいですか？
まず不動産全体の市場価格と 正確な持分割合を確認しましょう。 そのうえで、 共有者への売却・不動産全体の売却・ 第三者への持分単独売却を比較します。 査定額だけではなく、 売主負担の費用や最終手取り額まで比較することも重要です。
「安い査定」と判断する前に3つの価格を比較する
共有持分の査定額を見て、
「安すぎる」
と感じた場合には、 一つの数字だけを見るのではなく、 次の3つを分けて考えると分かりやすくなります。
① 不動産全体の市場価格
まず、 不動産全部を通常の市場で売却した場合に いくらになるのか確認します。
② 全体価格から計算した持分相当額
不動産全体の価格に 自分の持分割合を掛けます。
たとえば、
- 全体価格：5,000万円
- 持分：1/5
なら、 単純な持分相当額は 1,000万円です。
③ 持分だけを第三者へ売却する場合の価格
最後に、 現在の共有状態のまま 自分の持分だけを第三者へ売却する場合の 査定価格を確認します。
この3つを混同すると、
「5分の1なのに1,000万円で売れないのはおかしい」
という認識になりやすいため、 それぞれの価格が何を意味しているのか 分けて確認することが重要です。
① 不動産全体の市場価格
↓
② 全体価格 × 持分割合
↓
③ 共有持分単独の実際の査定価格 ③が②より低い場合には、 「なぜ差が出ているのか」 を具体的に確認しましょう。
買取価格だけでなく最終手取り額を見る
共有持分を売却するときには、 買取価格だけでなく、 最終的に手元へいくら残るのかも重要です。
たとえば、 高い価格を提示されても、
- 測量費
- 残置物撤去費
- 登記関係費用
- その他の売主負担
が大きければ、 最終的な手取り額との差が小さくなる場合があります。
また、 売却によって譲渡所得が生じれば、 税金が発生する可能性もあります。
そのため、
「査定額が一番高い会社」
だけではなく、
「最終的にどの条件で、いくら手元に残るのか」
まで確認して比較しましょう。
まとめ｜共有持分が安くなる理由を理解してから売却方法を比較する
共有持分の買取価格が、 不動産全体の価格から計算した 単純な持分相当額より低くなることがあります。
その大きな理由は、 共有持分だけを購入しても、 買主が不動産全部を自由に利用・処分できるわけではない ためです。
買主は持分取得後も、 他の共有者との共有関係に入ります。
そのため、
- 不動産全体を自由に売却できない
- 使用方法について調整が必要になる
- 他の共有者が居住している場合がある
- 共有状態を解消するために交渉・手続きが必要になることがある
などの事情があります。
また、 共有持分の価格には、
- 持分割合
- 共有者の人数
- 利用状況
- 共有者間の状況
- 抵当権
- 差押え・競売
- 再建築の可否
- 接道条件
- 借地・底地などの権利関係
- 境界・建物状態
なども影響する可能性があります。
そのため、
「共有持分は必ず持分相当額の半額」
「必ず30％引き」
など、 一律の割合だけで判断することはできません。
査定額が安いと感じた場合には、
- 不動産全体の市場価格
- 全体価格から計算した持分相当額
- 共有持分だけを売却した場合の査定価格
の3つを分けて確認しましょう。
そして、 持分単独の査定価格が低い場合には、 どの条件が価格を下げているのか を具体的に確認することが重要です。
解消できる問題であれば、 売却前に整理することで 条件が変わる可能性があります。
また、 他の共有者に購入意思がある場合には、 共有者への持分売却も比較できます。
既存共有者が持分を取得することで 単独所有になれるケースなどでは、 第三者への持分単独売却とは 経済的な意味が異なるためです。
共有者全員が売却に協力できる場合には、 不動産全体を通常の市場で売却する方法もあります。
一般的には、 全体売却が可能であれば、 持分単独売却よりも 持分相当額として有利になる可能性があります。
一方、
- 他の共有者が売却に反対している
- 共有者と連絡が取れない
- 共有者が多すぎる
- 早く共有関係から離れたい
という場合には、 共有持分だけを第三者へ売却する方法が 現実的な選択肢になることがあります。
共有持分の買取価格が安いと感じた場合は、 単純な「全体価格×持分割合」とだけ比較するのではなく、 なぜ価格差が生じているのかを確認し、 他の共有者への売却・不動産全体の売却・共有持分単独の売却を比較したうえで、 契約条件と最終手取り額まで含めて判断することが重要です。
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