共有名義の不動産を所有していて、
「自分の共有持分を売却したいけれど、どうやって売ればいい？」
と悩んでいる方も多いでしょう。
共有持分の主な売却方法は、大きく分けると、
- 他の共有者へ売却する
- 一般の第三者へ売却する
- 共有持分を扱う専門業者へ売却する
の3つがあります。
それぞれ、 売却しやすさ・価格・スピード・共有者との関係などに違いがあります。
また、自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
この記事では、 3つの売却方法の違い、 それぞれのメリット・デメリット、 売却方法の選び方から査定・決済までの流れをわかりやすく解説します。
共有持分だけを売却することはできる？
できます。
自分が所有している共有持分は、 自分自身の所有権です。
そのため、 自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
たとえば、
- 兄：1/2
- 弟：1/2
で実家を共有している場合、 兄は自分の1/2持分だけを売却できます。
一方、 不動産全体を第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
共有持分を売却する3つの方法
方法① 他の共有者へ売却する
最初に検討したい方法の一つが、 現在の共有者へ自分の持分を売却する方法です。
たとえば兄弟2人で1/2ずつ共有している場合、 兄が弟へ自分の1/2を売却すれば、 弟が原則として100％所有する状態になります。
共有者へ売却するメリットは、 第三者を共有関係へ入れずに共有状態を整理できること です。
一方、
- 相手に購入意思がない
- 購入資金がない
- 価格について合意できない
- 共有者同士の関係が悪い
場合には難しくなります。
方法② 一般の第三者へ売却する
現在の共有者以外の第三者へ 共有持分を売却する方法です。
法律上、自分の共有持分だけを 第三者へ売却することは可能です。
ただし、 買主が持分だけを取得しても、 不動産全体を自由に利用・売却できるわけではありません。
そのため、 通常の一戸建てや土地などの売却と比較すると、 一般の個人買主を見つけにくい場合があります。
方法③ 共有持分の専門業者へ売却する
共有持分を専門的に取り扱っている不動産会社へ 直接売却する方法です。
専門業者の場合、
- 共有者と連絡が取れない
- 共有者との関係が悪い
- 少数持分しか所有していない
- 相続関係が複雑
- 抵当権・差押えなどがある
といったケースでも相談できる場合があります。
また、業者自身が買主になる買取方式であれば、 一般の買主を探す仲介とは売却の流れも異なります。
3つの売却方法を比較
| 売却方法 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 他の共有者へ売却 | 共有関係を整理しやすい | 価格・購入意思の合意が必要 | 共有者が購入を希望している |
| 一般の第三者へ売却 | 売却先を広げられる | 買主を見つけにくい場合がある | 条件の合う買主がいる |
| 専門業者へ売却 | 持分単独で相談しやすい | 不動産全体の按分額とは価格が異なる場合あり | 早期売却・複雑な共有関係 |
方法① 他の共有者へ売却するメリット・デメリット
メリット｜共有関係をシンプルにできる
共有者同士で持分を売買すれば、 共有者の人数を減らすことができます。
最終的に一人がすべての持分を取得すれば、 共有状態そのものを解消できます。
メリット｜第三者が共有者にならない
知らない第三者へ持分を売却するわけではないため、 新しい共有者との関係が発生しません。
デメリット｜相手が買ってくれるとは限らない
自分が売却したくても、 他の共有者に購入意思がなければ売買は成立しません。
デメリット｜価格でもめる可能性がある
売主は高く売りたい一方、 買主は安く買いたいと考えます。
親族間であっても、 持分価格について意見が合わないことがあります。
方法② 一般の第三者へ売却するメリット・デメリット
メリット｜他の共有者が買わなくても売却先を探せる
現在の共有者に購入意思がなくても、 第三者へ売却できる可能性があります。
デメリット｜一般の買主を見つけにくい場合がある
共有持分だけを購入しても、 買主は不動産全体を自由に処分できません。
そのため、 通常の不動産売却より購入希望者が限られることがあります。
デメリット｜売却後は第三者が共有者になる
売却した持分の買主は、 新しい共有者になります。
そのため、 残った共有者は新しい共有者との共有状態になります。
方法③ 専門業者へ売却するメリット・デメリット
メリット｜共有持分だけで相談しやすい
共有持分を専門的に扱う業者であれば、 不動産全体ではなく持分単独の査定を前提として相談できます。
メリット｜複雑な共有状態でも相談できる場合がある
たとえば、
- 共有者と連絡が取れない
- 共有者と仲が悪い
- 相続登記が未了
- 持分割合が少ない
- 抵当権や差押えがある
など、 一般的な不動産売却では進めにくいケースでも 相談できる場合があります。
メリット｜売却までの流れを進めやすい
専門業者自身が買主となる買取方式では、 一般の購入希望者を探す必要がありません。
そのため、 売却条件について合意できれば、 仲介とは異なる流れで売却を進められる場合があります。
デメリット｜価格の確認が重要
共有持分だけを取得する買主は、 購入後も他の共有者との共有状態になります。
そのため、 共有持分単独の買取価格は、 不動産全体の市場価格を単純に持分割合で按分した金額と 同じになるとは限りません。
提示された査定額だけで判断せず、 査定の前提や契約条件も確認することが重要です。
共有持分の売却方法はどう選ぶ？
3つの方法のどれが最適かは、 現在の共有状況によって異なります。
他の共有者と話し合えるなら買取を相談
共有者との関係が良好で、 相手に購入資金があるのであれば、 まず他の共有者へ買取を相談する方法があります。
価格について合意できれば、 第三者を共有関係へ入れずに整理できます。
価格を重視するなら複数の選択肢を比較
売却を急いでいない場合には、 売却先や査定条件を比較することが重要です。
単に提示価格だけを見るのではなく、
- 最終的な売買価格
- 売主が負担する費用
- 決済時期
- 契約条件
なども確認しましょう。
共有者との協議が難しいなら持分単独売却を検討
共有者と連絡が取れない、 関係が悪化しているなどの場合には、 共有者全員で不動産全体を売却することが難しい場合があります。
その場合には、 自分の共有持分だけを売却する方法 を検討できます。
「一番高そうな方法」だけで決めるのではなく、 ・共有者との関係
・希望する売却時期
・持分割合
・権利関係
・売却条件 を含めて、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
共有持分の売却価格はどう決まる？
共有持分を売却するときには、 価格についても理解しておく必要があります。
たとえば、 不動産全体の市場価格が4,000万円で、 自分の持分が2分の1なら、 単純按分では2,000万円です。
しかし、 共有持分単独の売却価格が 必ず2,000万円になるわけではありません。
査定では、
- 不動産全体の市場価格
- 持分割合
- 共有者の人数
- 現在の利用状況
- 共有者との関係
- 抵当権・差押えなどの権利関係
- 再建築の可否など不動産固有の条件
などが考慮されます。
共有持分を売却する一般的な流れ
登記事項証明書などで、 自分の持分割合と他の共有者を確認します。
現在誰が利用しているのか、 抵当権や差押えなどがないか、 相続登記が完了しているかなどを整理します。
不動産全体ではなく、 共有持分単独で売却した場合の査定価格を確認します。
査定額だけではなく、 契約条件、決済時期、必要書類、費用なども確認します。
売却条件に合意したら売買契約を締結し、 決済と所有権移転登記を行います。
売却前に確認したい5つのポイント
① 持分割合
自分が何分の何を所有しているのか、 登記事項証明書で確認します。
② 共有者の人数
共有者が2人なのか、 多数いるのかによって共有関係の複雑さが異なります。
③ 不動産の利用状況
共有者が住んでいるのか、 賃貸中なのか、 空き家なのかなどを確認します。
④ 登記上の権利関係
抵当権や差押えなどがある場合には、 売却方法や査定へ影響する可能性があります。
⑤ 売却後の共有関係
第三者へ持分を売却すると、 買主が新しい共有者になります。
自分は共有関係から離れますが、 残った共有者は新しい買主との共有状態になります。
共有持分を売却するメリット・デメリット
共有持分を売却することには、 メリットだけでなく注意点もあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| メリット | 共有関係から離れられる |
| メリット | 共有持分を現金化できる |
| メリット | 将来の固定資産税・修繕等の負担を整理できる |
| デメリット | 持分単独の価格は単純按分額とは限らない |
| デメリット | 第三者へ売却すると新しい共有者が入る |
| デメリット | 売却益が出れば税金が発生する可能性がある |
こんな場合は持分売却を検討しやすい
共有不動産を利用していない
自分は住んでおらず、 今後利用する予定もない場合には、 保有を続けるか売却するか比較する価値があります。
固定資産税や修繕費だけ負担している
不動産を利用していなくても、 共有者として固定資産税や修繕費などの問題が発生する場合があります。
共有者と話し合いができない
共有者との関係が悪化している場合には、 不動産全体の売却について全員で合意することが難しくなる場合があります。
相続で取得したが必要ない
相続によって共有持分を取得したものの、 不動産を利用する予定がないケースもあります。
早く共有関係から離れたい
共有者との調整や将来の相続問題を避けるために、 自分の持分を整理したい場合があります。
共有持分の売却でよくある質問
Q. 自分の持分だけ売るのに他の共有者の同意は必要ですか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 不動産全体を売却する場合には原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. まず他の共有者へ売った方がいいですか？
他の共有者に購入意思があり、 価格について合意できるのであれば有力な方法です。 一方、購入を拒否された場合や話し合いが難しい場合には、 第三者への持分売却も検討できます。
Q. 一般の不動産会社でも売却できますか？
取り扱いは不動産会社によって異なります。 共有持分だけの売却は通常の不動産全体の売却とは性質が異なるため、 共有持分を取り扱っているか確認しましょう。
Q. 持分が少なくても売却できますか？
少数持分でも売却できる可能性があります。 ただし、持分割合は査定価格へ影響する重要な要素です。
Q. 共有者と連絡が取れなくても売却できますか？
自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者全員の同意を取得する必要はありません。 ただし、個別の登記や権利関係によって確認が必要な場合があります。
Q. どの売却方法が一番高く売れますか？
一律には決まりません。 他の共有者が購入する場合と第三者・専門業者へ売却する場合では、 買主にとっての持分価値が異なる可能性があります。 現在の不動産価格や共有状況を確認したうえで比較することが重要です。
まとめ｜共有持分は3つの売却方法を比較して選ぶ
共有持分の主な売却方法は、
- 他の共有者へ売却する
- 一般の第三者へ売却する
- 共有持分を扱う専門業者へ売却する
の3つです。
他の共有者へ売却できれば、 第三者を共有関係へ入れずに整理しやすいというメリットがあります。
一方、 共有者が購入してくれない場合や、 共有者との話し合いが難しい場合には、 第三者や専門業者への売却を検討できます。
また、 自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
ただし、 どの方法が最適かは、
- 共有持分の査定価格
- 共有者との関係
- 希望する売却時期
- 持分割合
- 不動産の権利関係
- 売却条件
などによって異なります。
そのため、 まず共有持分単独の現在価値を確認し、 3つの売却方法のメリット・デメリットを比較してから判断すること が重要です。
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