共有不動産の家賃を勝手に変更できる？賃料変更の決め方と共有者が反対する場合の対処法

共有不動産の家賃は一人で変更できる？

共有不動産を第三者へ賃貸している場合、 家賃を変更することは 共有不動産の管理に関係する問題です。

そのため、 共有者の一人が、

「自分も所有者だから来月から家賃を上げる」

と自由に決めてよいとは限りません。

まず、

• 現在の持分割合
• 現在の賃貸借契約
• 共有者間の管理に関する合意
• 誰が賃貸管理を担当しているか

などを確認する必要があります。

共有物の「管理」は持分価格の過半数が基本

共有物の管理に関する事項は、 原則として 各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決めます。

ここで重要なのは、 共有者の「人数」ではなく 持分を基準にする点です。

たとえば、

• A：60％
• B：20％
• C：20％

で共有している場合、 BとCの2人が賛成しても、 持分合計は40％です。

単純に、

「3人中2人だから多数決で決定」

とは考えません。

持分50％・50％の場合はどうなる？

共有不動産では、

• A：1/2
• B：1/2

という共有状態がよくあります。

この場合、 AだけでもBだけでも 持分は50％です。

そのため、 持分価格の過半数が必要な事項について、 一方だけでは過半数に達しません。

AとBの意見が完全に対立すると、 管理について意思決定できない状態になる可能性があります。

家賃を値上げしたい場合

現在の家賃が周辺相場と比べて低い場合には、 賃料の増額を検討することがあります。

たとえば、

• 長期間家賃を変更していない
• 周辺の賃料相場が上昇した
• 固定資産税などの負担が増えた
• 経済事情が変化した

場合です。

ただし、 共有者側で、

「来月から12万円を15万円にする」

と決めただけで、 当然に入居者が15万円を支払う義務を負うとは限りません。

賃料増額には、 借地借家法上のルールも関係します。

賃料増額が問題になる主な事情

建物の賃料については、

• 土地・建物に対する租税その他の負担の増減
• 土地・建物価格や経済事情の変動
• 近隣同種建物の賃料との比較

などによって 現在の賃料が不相当になった場合に、 賃料増減額請求が問題になります。

そのため、 単に、

「もっと収益が欲しいから上げる」

という理由だけではなく、 現在の賃料が相場などと比較して どの程度不相当なのかを確認することが重要です。

まず周辺の家賃相場を確認する

家賃を値上げしたい場合には、 現在の家賃と周辺相場を比較します。

具体的には、

• 同じエリア
• 同程度の築年数
• 同程度の面積
• 同じ間取り
• 駅からの距離
• 設備・建物状態

などが近い賃貸物件を確認します。

現在の家賃が相場より大幅に低い場合には、 値上げ交渉をする際の 一つの根拠になります。

共有者が家賃値上げに反対している場合

たとえば、

• A：1/2・値上げしたい
• B：1/2・値上げしたくない

というケースがあります。

AとBがそれぞれ50％なら、 持分価格の過半数を どちらか一方だけで形成することはできません。

そのため、 まずは、

• 現在の家賃
• 周辺の家賃相場
• 固定資産税等の負担
• 修繕・管理費
• 今後の賃貸経営方針

などを共有し、 合意を目指すことになります。

持分60％の共有者なら一人で決められる？

管理に関する事項では、 持分価格の過半数が原則的な基準になるため、 60％の持分を持つ共有者の意思が 重要になる場合があります。

ただし、 具体的な賃料変更については、 現在の賃貸借契約や 入居者との法律関係もあります。

「持分が過半数だから好きな金額へ自由に変更できる」 という意味ではありません。

共有者間で意思決定できることと、 入居者に対してその賃料変更が認められるかは 分けて考える必要があります。

共有者側で決めても入居者が拒否したら？

共有者間で賃料増額について意思決定できたとしても、 入居者が値上げに同意するとは限りません。

入居者から、

「現在の家賃が適正なので値上げには応じない」

と拒否されることがあります。

この場合、 賃貸人側が希望する新しい賃料を通知しただけで、 直ちにその金額で確定するとは限りません。

当事者間で協議しても合意できない場合には、 賃料増額について 調停や訴訟などの法的手続きが問題になることがあります。

家賃値上げを入居者へ伝えるときの流れ

家賃の値下げを求められた場合は？

家賃変更は値上げだけではありません。

入居者側から、

「周辺相場より家賃が高いので下げてほしい」

と賃料減額を求められるケースもあります。

この場合も、 一人の共有者が入居者から相談を受けて、 その場で自由に値下げへ応じてよいとは限りません。

まず、

• 現在の賃貸借契約
• 現在の家賃
• 周辺賃料
• 共有者間の意思決定

などを確認します。

一人の共有者が勝手に家賃を下げた場合

共有者Aが、 他の共有者へ相談せず、 入居者と家賃の値下げについて 合意してしまうケースがあります。

たとえば、

• A：1/2
• B：1/2
• 従来家賃：月15万円

だったのに、 Aだけが入居者と話し、 月10万円へ変更したケースです。

この場合には、

• Aにどのような管理権限があったのか
• 共有者間で賃貸管理を任せていたのか
• 賃料変更について合意があったのか
• 入居者との間でどのような合意が成立したのか

などを確認する必要があります。

共有者間の問題と 入居者との契約関係を 分けて整理することが重要です。

家賃変更で家賃収入の分配額も変わる

家賃を値上げ・値下げすれば、 当然、 共有不動産から得られる 家賃収入の総額も変わります。

そのため、 家賃変更は、 単に入居者との問題だけではありません。

各共有者が受け取る収益にも 影響する可能性があります。

特に、 家賃を一人の共有者だけが受け取っている場合には、 賃料変更とあわせて 家賃収入の分配方法も確認しておきましょう。

家賃変更に共有者が反対する理由

値上げすると入居者が退去する可能性がある

共有者の一人は収益を増やしたくても、 もう一人は、

「値上げして退去されたら空室になる」

と考えることがあります。

そのため、 単純な値上げ額だけではなく、 退去・空室リスクまで含めて 判断する必要があります。

リフォーム費用が必要になる可能性がある

入居者が退去すると、 次の入居者を募集するために 原状回復や設備交換などが必要になる場合があります。

値上げによって得られる収益と、 退去した場合の費用を比較することが重要です。

共有者によって賃貸経営の考え方が違う

一方は、

「多少空室リスクがあっても家賃を上げたい」

と考え、 もう一方は、

「家賃が多少安くても長く住んでもらいたい」

と考えることがあります。

共有不動産では、 このような経営方針の違いが トラブルにつながることがあります。

家賃変更でもめないために決めておきたいこと

誰が賃貸管理を担当するか

管理会社との連絡や 入居者対応を誰が行うのか決めます。

どこまで担当者に任せるか

日常的な連絡は担当者へ任せても、

• 賃料変更
• 新規契約
• 高額修繕
• 売却

など重要な事項については、 共有者間で協議するルールを作る方法があります。

家賃収入の分配方法を決める

家賃を誰が受け取り、 必要経費を差し引いた後、 いつ各共有者へ分配するのか決めておきます。

修繕費の判断基準を決める

たとえば、

「10万円以下の緊急修繕は管理担当者が判断し、 それ以上は共有者間で協議する」

など、 一定のルールを作る方法もあります。

重要なルールは書面化する

兄弟・親族間であっても、 長期間賃貸経営を続ける場合には、 管理方法について書面化しておくと 将来の認識違いを減らしやすくなります。

共有者と賃貸経営の方針が合わない場合

家賃だけではなく、

• 入居者募集
• リフォーム
• 修繕
• 管理会社
• 家賃収入の分配
• 将来の売却

など、 何を決めるにも共有者同士で対立するケースがあります。

この状態が続くのであれば、 家賃変更の問題だけを解決しても、 別の問題で再び対立する可能性があります。

そのため、 共有状態そのものを今後も続けるのか を検討することが重要です。

自分の共有持分だけを売却する方法

共有者との賃貸経営を続けたくない場合には、 自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法があります。

自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

そのため、

• 家賃変更で毎回もめる
• 家賃を分配してもらえない
• 修繕方針が合わない
• 管理方法について意見が合わない
• 共有者と今後関わりたくない

場合には、 持分売却も選択肢になります。

賃貸中でも共有持分を売却できる？

入居者がいる状態でも、 共有持分の売却を検討できます。

ただし、 査定では、

• 現在の賃料
• 賃貸借契約の内容
• 入居状況
• 家賃収入
• 必要経費
• 持分割合
• 共有者間のトラブル状況

などが確認されることがあります。

共有者全員で賃貸不動産を売却する方法

共有者全員が、

「もう共同で賃貸経営を続けない」

と合意できるのであれば、 不動産全体を売却する方法があります。

入居者がいる場合でも、 賃貸中の収益不動産として 売却できるケースがあります。

不動産全体を通常売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

共有者が全体売却にも反対する場合

一部の共有者が、

「家賃収入があるから絶対に売りたくない」

と反対することがあります。

この場合、 他の共有者だけで 不動産全体を通常売却することはできません。

一方、 自分の共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

また、 共有状態そのものを解消したい場合には、 共有物分割を検討する方法もあります。

共有物分割によって賃貸不動産を整理する方法

共有者間で、

• 家賃変更
• 管理方法
• 持分売買
• 不動産全体の売却

について合意できない場合には、 共有物分割によって 共有状態そのものの解消を求める方法があります。

協議で解決できなければ、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。

家賃変更でもめた場合の対処の流れ

共有不動産の家賃変更でよくある質問

まとめ｜共有者間の決定と入居者への賃料変更は分けて考える

共有不動産の家賃を変更するときには、 共有者の一人が所有者であるという理由だけで、 常に自由に家賃を変更できるわけではありません。

共有物の管理に関する事項については、 原則として 各共有者の持分の価格に従い、 その過半数による意思決定が問題になります。

そのため、

• A：60％
• B：20％
• C：20％

という共有状態であれば、 共有者の「人数」だけを見て判断するのではなく、 持分割合を確認する必要があります。

また、

• A：50％
• B：50％

で意見が対立すると、 一方だけでは持分価格の過半数を形成できないため、 管理方針について決められない状態になる可能性があります。

一方で、 共有者側で家賃変更について 適切に意思決定できたとしても、

それだけで入居者との間の賃料が 貸主の希望額へ自動的に変更されるわけではありません。

賃料増減額については、

• 土地・建物に対する租税その他の負担
• 土地・建物価格や経済事情の変動
• 近隣同種建物の賃料
• 現在の賃貸借契約

などを確認することが重要です。

そのため、 家賃を値上げしたい場合には、 まず現在の賃料と周辺相場を比較し、 値上げの根拠を整理しましょう。

入居者と協議して合意できれば、 新しい賃料や開始時期について 書面で残しておくことも重要です。

一方、 共有者同士で、

• 家賃をいくらにするか
• 修繕をするか
• 管理会社を変更するか
• 家賃収入をどう分けるか
• 不動産を売却するか

などについて毎回意見が対立するのであれば、 問題は家賃だけではなく 共同で賃貸経営を続けること自体 にある可能性があります。

その場合には、

• 賃貸管理のルールを書面化して共有を続ける
• 他の共有者へ自分の持分を売却する
• 他の共有者の持分を買い取る
• 自分の共有持分を第三者へ売却する
• 共有者全員で不動産全体を売却する
• 共有物分割によって共有状態を解消する

などの方法を比較できます。

共有不動産の家賃変更でもめた場合は、 「誰が何％の持分を持っているか」 「共有者側でどのように意思決定するか」 「入居者との関係で賃料変更が認められるか」 の3点を分けて整理し、 賃貸経営の方針そのものが合わない場合には、 共有持分の売買などによる共有関係の整理まで検討することが重要です。