共有持分の買取でトラブルになるケースは？よくある失敗例と売却前の対策を解説

共有持分の買取でトラブルになる主なケース

共有持分の売却で問題になりやすいケースとして、 主に次のようなものがあります。

トラブル1｜最初の査定額から大幅に減額された

共有持分の査定では、 最初は簡易査定として 概算価格が提示されることがあります。

その後、

• 登記を確認した
• 現地調査をした
• 共有者の状況が分かった
• 抵当権・差押えが判明した

などによって、 正式な買取価格が変わることがあります。

新しい事実が判明して 価格が変更されること自体はあり得ます。

問題なのは、 査定時から分かっていた事情にもかかわらず、 契約直前になって突然大幅な減額を提示されるケース です。

減額トラブルを防ぐには？

査定を受けた段階で、

• これは概算査定か
• 正式な買取価格はいつ決まるか
• どのような場合に減額されるか
• 契約前にどこまで調査するか

を確認しましょう。

トラブル2｜聞いていなかった費用を請求された

査定額だけを見て契約を進めたところ、 後から、

• 測量費
• 残置物撤去費
• 登記関係費用
• その他の諸費用

などについて 売主負担を求められるケースがあります。

必要な費用自体に問題があるとは限りません。

重要なのは、 誰がどの費用を負担するのかを 契約前に明確にしておくことです。

査定価格ではなく最終手取り額を確認する

たとえば、

• A社：1,500万円
• B社：1,450万円

という査定だったとします。

しかしA社では 売主負担費用が100万円、 B社では追加負担がほとんどないのであれば、 単純にA社の方が有利とは限りません。

そのため、

最終手取り額 ＝ 売買価格 − 売主負担費用 − 税金等

まで確認して比較することが重要です。

トラブル3｜契約後にやめようとして違約金が問題になった

査定を受けるだけであれば、 通常はその会社へ 必ず売却しなければならないわけではありません。

しかし、 売買契約を締結した後は別です。

契約成立後に、

「やっぱり売るのをやめたい」

となった場合には、 契約内容や解除時期によって、 手付解除・違約金などが問題になる可能性があります。

そのため、 署名・押印する前に 契約解除に関する条項を必ず確認しましょう。

契約前に確認したい解除条項

主に、

• いつまで解除できるか
• 手付金はどうなるか
• 違約金はいくらか
• どのような場合が契約違反になるか
• 買主側が解除した場合はどうなるか

などを確認します。

分からない条項がある場合には、 理解できるまで説明を受けてから 契約することが重要です。

トラブル4｜契約を急かされて内容を確認できなかった

「今日中ならこの価格です」
「今すぐ契約しないと買えません」

などと言われ、 十分に契約内容を確認しないまま 署名してしまうケースがあります。

競売が迫っているなど、 実際に時間的な制約があるケースはあります。

しかし、 なぜ急ぐ必要があるのか、 具体的な理由を確認しましょう。

通常の売却であれば、 重要な契約条件を理解しないまま 契約を急ぐ必要はありません。

トラブル5｜他の共有者に売却を知られて関係が悪化した

自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として他の共有者から 事前に売却同意を得る必要はありません。

しかし、

売却後は、 買主が新しい共有者になります。

そのため、

• 所有権移転登記を確認された
• 買主から他の共有者へ連絡が入った
• 共有状態の解消について話し合いが始まった

などをきっかけに、 他の共有者が売却を知る可能性があります。

その結果、

「なぜ相談せずに第三者へ売ったのか」

と他の共有者から言われ、 親族関係などが悪化するケースも考えられます。

売却後まで完全に秘密にできるとは限らない

共有持分の売却について、 事前に他の共有者へ知らせずに 手続きを進められる場合はあります。

しかし、 売却後も永久に他の共有者へ知られないことを 保証できるわけではありません。

他の共有者との関係を重視する場合には、 事前に売却について伝えるかどうかも含めて 検討することが重要です。

トラブル6｜売却後に買主が共有者へ連絡した

共有持分を第三者へ売却すると、 買主は新しい共有者になります。

そのため買主が、 他の共有者に対して、

• 持分を買い取ってほしいと提案する
• 他の共有者の持分を買い取りたいと提案する
• 不動産全体の売却を提案する
• 共有状態の解消について協議する

ことがあります。

売主としては、 売却が完了した後の 買主と他の共有者との関係について、 基本的には当事者ではなくなります。

ただし、 親族間の関係などを考えるのであれば、 買主が売却後にどのような方針で 共有状態を整理する予定なのか を事前に確認しておくとよいでしょう。

トラブル7｜持分相当額で売れると思っていた

共有持分の売却価格について、 特に多い誤解が、

「不動産全体の価格 × 自分の持分割合」

で必ず売れるという考え方です。

たとえば、 不動産全体が4,000万円、 自分の持分が2分の1なら、 単純な持分相当額は2,000万円です。

しかし、 第三者が2分の1持分だけを購入しても、 不動産全部を単独所有できるわけではありません。

購入後も、 他の共有者との共有関係が続きます。

そのため、 持分単独での市場価格は、 単純な持分相当額と 同じになるとは限りません。

トラブル8｜税金を考えずに売却した

共有持分を売却して利益が生じた場合には、 譲渡所得に対して 税金がかかる可能性があります。

そのため、

「1,500万円で売れたから1,500万円全部使える」

と考えるのは注意が必要です。

基本的には、

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

という考え方で 課税対象となる譲渡所得を計算します。

売却後に税額を知って困らないよう、 特に売却益が大きくなりそうな場合には、 事前に税額の目安を確認しておきましょう。

トラブル9｜相続した持分の取得費を0円だと思っていた

相続した共有持分について、

「自分は購入代金を払っていないから取得費は0円」

と考えてしまうケースがあります。

しかし、 相続によって取得した不動産については、 原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。

そのため、 親・祖父母などが購入したときの、

• 売買契約書
• 領収書
• 建築関係資料
• 購入時の費用に関する資料

が残っていないか確認することが重要です。

トラブル10｜売却代金の入金時期を確認していなかった

共有持分を早く現金化したい場合には、 売買価格だけでなく、 いつ売却代金を受け取れるのか も重要です。

査定を受けてから、

• 物件調査
• 登記調査
• 契約条件の確認
• 売買契約
• 決済

まで一定の時間が必要になることがあります。

特に、

• 相続登記が必要
• 抵当権の処理が必要
• 差押えがある
• 競売が進行している

などの場合には、 通常より調整が必要になることがあります。

トラブル11｜抵当権・差押えを伝えていなかった

査定を依頼するときに、 抵当権や差押えなどの重要な情報を伝えていないと、 後から査定額や売却条件が変更される可能性があります。

査定時には、 分かる範囲で、

• 住宅ローン残高
• 抵当権
• 差押え
• 競売開始決定
• その他の権利関係

を正確に伝えましょう。

登記事項証明書を確認すれば、 登記されている権利関係を 確認することができます。

トラブル12｜他の共有者の持分まで売れると思っていた

自分が共有者であっても、 自由に処分できるのは 原則として自分が所有する持分です。

たとえば、

• A：1/2
• B：1/2

でAだけが売却を希望している場合、 Aは自分の1/2持分を売却できます。

しかし、 Bの1/2持分まで Aが勝手に第三者へ売却することはできません。

不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

トラブル13｜他の共有者に買い取ってもらえると思い込んでいた

共有関係から離れたい場合に、

「他の共有者が自分の持分を買うべきだ」

と考えることがあります。

しかし、 任意売買として、 他の共有者に自分の持分を 当然に買い取る義務が生じるわけではありません。

相手に、

• 購入意思がない
• 購入資金がない
• 価格について合意できない

場合には、 共有者間での持分売買が成立しないことがあります。

その場合には、 第三者への持分売却や 共有物分割などを比較します。

トラブル14｜口約束だけで共有者と売買した

兄弟・親族などの共有者同士で 持分を売買する場合でも、 口約束だけで進めることは避けましょう。

• 売買価格
• 支払方法
• 決済日
• 費用負担
• 所有権移転登記

などについて、 後から認識が食い違う可能性があります。

親族間であっても、 売買契約書を作成して 条件を明確にしておくことが重要です。

共有持分の売却トラブルを防ぐ7つの対策

売却前のチェックリスト

共有持分の売却トラブルでよくある質問

トラブルを避けるために「価格・契約・売却後」の3段階で確認する

共有持分の売却では、 確認事項を3つの段階に分けると 整理しやすくなります。

① 査定・価格の確認

まず、

• 不動産全体の価格
• 共有持分の査定価格
• 査定価格の根拠
• 減額される条件
• 売主負担費用

を確認します。

単純な査定額だけではなく、 最終的にいくら受け取れるのか まで確認することが重要です。

② 売買契約の確認

次に、

• 最終売買価格
• 手付金
• 決済日
• 契約解除
• 違約金
• 費用負担
• 売主の責任

を確認します。

契約書に署名・押印した後では、 査定段階とは状況が変わります。

分からない条項を残したまま 契約しないことが重要です。

③ 売却後の確認

最後に、 買主が持分を取得した後、

• 他の共有者へ連絡するのか
• 共有状態をどのように整理する予定なのか
• 売主に追加対応を求める可能性があるのか

なども確認しておきましょう。

特に親族間で共有している不動産では、 売却後の対応が 家族関係に影響する可能性があります。

まとめ｜共有持分の買取トラブルは契約前の確認が重要

共有持分は、 自分が所有する持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

そのため、 共有者全員での売却がまとまらない場合でも、 自分の持分だけを現金化して 共有関係から離れる方法があります。

一方で、 共有持分の売却では、

• 査定後の減額
• 追加費用
• 契約解除・違約金
• 他の共有者との関係
• 売却後の買主による共有者対応
• 税金
• 決済時期

などをめぐって 認識の違いが生じることがあります。

特に重要なのが、 査定価格と正式な買取価格を分けて確認すること です。

最初に高い査定額が提示されても、 その金額が概算であれば、 物件・登記・共有関係の調査後に 変更される可能性があります。

そのため、

• 査定額は概算か
• 正式価格はいつ決まるか
• どのような場合に減額されるか

を確認しましょう。

売主負担の費用についても同様です。

売買価格だけを見るのではなく、 測量・登記・残置物などについて 自分が負担する費用があるのかを確認し、 最終手取り額を比較することが重要です。

そして、 売買契約を締結する前には、

• 売買価格
• 手付金
• 決済日
• 解除条件
• 違約金
• 費用負担
• 売主の責任

を確認します。

査定を受けただけの段階と、 売買契約を締結した後では、 売却を取りやめる場合の扱いが異なります。

また、 自分の共有持分を 他の共有者へ知らせずに売却できる場合でも、 売却後まで永久に秘密にできるとは限りません。

買主が新しい共有者となれば、 他の共有者へ連絡して 共有状態の整理を進める可能性があります。

親族関係などを重視する場合には、 売却後の買主の対応方針も 確認しておくとよいでしょう。

税金についても、 売却代金がそのまま課税対象になるわけではありません。

取得費・譲渡費用・所有期間・利用できる特例などによって、 実際の税負担は変わります。

特に相続した共有持分では、 被相続人の取得費・取得時期を 原則として引き継ぐため、 過去の購入資料を確認することが重要です。

共有持分の買取でトラブルを避けるためには、 査定額の高さだけで売却先を決めず、 査定価格の根拠・減額条件・売主負担費用・契約解除・違約金・決済時期・売却後の共有者対応まで確認し、 契約内容を理解したうえで売却することが重要です。