共有者が未成年の場合は不動産を売却できる？親権者・特別代理人の手続きを解説

未成年者でも不動産の所有者になれる？

未成年者でも、 不動産・共有持分を 所有することはできます。

たとえば、 父が亡くなり、 相続によって、

• 母：1/2
• 子：1/2

という共有状態になることがあります。

子どもが未成年だからという理由で、 その持分が自動的に 母親のものになるわけではありません。

子どもの持分は、 子ども本人の財産です。

未成年者は自分だけで不動産を売却できる？

未成年者が法律行為をする場合には、 原則として法定代理人の同意などが必要です。

不動産売買は、 高額な財産を処分する重要な法律行為です。

そのため、 未成年者が自分一人で、

• 売買価格を決める
• 売買契約を締結する
• 所有権移転登記を行う

という形で 自由に売却を進めるものではありません。

親権者が未成年者を代理する

通常、 未成年者の財産に関する法律行為については、 親権者が法定代理人として 手続きを行います。

たとえば、 未成年の子どもだけが 共有持分を所有しており、 親自身にはその不動産の権利がない場合などには、 親権者が子どもを代理して 手続きを進めることがあります。

ただし、 すべてのケースで 親がそのまま代理できるわけではありません。

親と子の利益が対立する「利益相反」に注意

重要なのが、 親権者と未成年者の利益が対立する場合 です。

これを利益相反行為といいます。

親自身にも不動産について権利があり、 親と子の間で、

• 誰がどれだけ取得するか
• 誰がどれだけ売却代金を受け取るか
• 持分をどのように処分するか

について利益が対立するケースでは、 親権者が子どもを代理できない場合があります。

相続では利益相反が起こりやすい

典型的なのが、 親と未成年の子どもが 同じ相続の相続人になる場合です。

たとえば、 父が亡くなり、

• 母
• 未成年の子

が相続人だったとします。

遺産分割協議で、 母が自分自身の立場と 子どもの代理人としての立場を 同時に持つと、 利益相反が問題になることがあります。

その場合には、 子どものために 特別代理人を選任する手続きが必要になることがあります。

特別代理人とは？

特別代理人とは、 親権者と未成年者との間で 利益相反がある場合などに、 未成年者のために 家庭裁判所が選任する代理人です。

特別代理人は、 親権者ではなく、 未成年者の利益を守る立場で 対象となる法律行為を行います。

たとえば、 遺産分割協議について 利益相反がある場合には、 子どもに代わって 特別代理人が協議へ参加します。

特別代理人は誰がなる？

特別代理人の候補者として、 親族などを挙げて 家庭裁判所へ申立てを行うことがあります。

ただし、 誰でもよいわけではなく、 未成年者との間に 利益相反がないことが重要です。

最終的な選任は 家庭裁判所が判断します。

特別代理人はずっと必要？

特別代理人は、 成年後見人のように 未成年者の財産を継続的に管理する制度とは異なります。

原則として、 特定の利益相反行為について 未成年者を代理するために選任される ものです。

そのため、 対象となる手続きが終われば、 その役割も終了します。

未成年者と親が共有している不動産を売る場合

たとえば、

• 母：1/2
• 未成年の子：1/2

で不動産を共有しているとします。

不動産全体を第三者へ売却する場合には、 母の持分と 子どもの持分の両方を 買主へ移転する必要があります。

このとき、 母自身も売主でありながら、 子どもの法定代理人でもあるため、 具体的な取引内容によっては 利益相反の有無を確認する必要があります。

「親子だから母が全部署名すればよい」 と自己判断せず、 司法書士などへ事前確認することが重要です。

未成年者の持分だけを売却できる？

未成年者が所有する共有持分だけを 売却することも、 法律上まったく不可能というわけではありません。

ただし、 未成年者本人の財産を処分するため、 法定代理人による 適切な手続きが必要です。

また、 売却条件が未成年者にとって 不利益になっていないかも重要です。

親権者と子どもの利益が対立する場合には、 特別代理人の選任が必要になることがあります。

未成年者の持分を親へ売却する場合

未成年者の共有持分を 親権者本人が購入する場合には、 親は、

• 買主本人
• 子どもの法定代理人

という両方の立場になるため、 利益相反が問題になります。

このような場合には、 親が子どもをそのまま代理することはできず、 特別代理人の選任などが必要になる可能性があります。

未成年者が共有者だと不動産全体を売れない？

未成年者が共有者だからという理由だけで、 不動産全体が絶対に売却できないわけではありません。

適切な法定代理・必要な手続きによって、 未成年者の持分を含めて 売却できる場合があります。

重要なのは、

• 誰が未成年者を代理するのか
• 利益相反がないか
• 特別代理人が必要か
• 売却条件が妥当か

を確認することです。

自分の共有持分だけなら売却できる？

他の共有者が未成年でも、 自分自身が所有する共有持分だけであれば、 原則として単独で売却できます。

たとえば、

• A：1/2・成人
• B：1/2・未成年

なら、 Aが自分の1/2持分だけを 第三者へ売却するために、 Bの売却同意を得る必要は原則ありません。

ただし、 売却後は買主と未成年者が 新しい共有関係になります。

未成年者の親の同意も必要ない？

成人共有者が 自分自身の持分だけを売却するのであれば、 未成年共有者の親権者から 売却許可をもらう必要も原則ありません。

未成年者の財産を処分するのではなく、 あくまで成人共有者自身の持分を処分するためです。

売却代金は親が自由に使える？

未成年者の共有持分を売却した場合、 その持分に対応する売却代金は 原則として未成年者本人の財産です。

親権者が財産を管理する場合でも、

「親が好きなことに自由に使えるお金」

になるわけではありません。

未成年者本人の利益のために 適切に管理する必要があります。

未成年者の持分を安く売ってもいい？

未成年者の財産を処分する場合には、 本人の利益を害さないことが重要です。

そのため、 市場価格と比較して 著しく低い価格で売却するようなケースでは、 問題になる可能性があります。

売却する場合には、

• 不動産全体の市場価格
• 未成年者の持分割合
• 売却価格の根拠

を確認しておくことが重要です。

相続した直後の売却では遺産分割にも注意

未成年者が共有者になるケースでは、 相続がきっかけになっていることが多くあります。

相続登記前に、

• 誰が不動産を取得するのか
• どの持分割合にするのか
• その後売却するのか

を遺産分割で決める場合には、 利益相反の問題を先に確認することが重要です。

適切な代理人を選任せずに 遺産分割を進めると、 手続きの有効性が問題になる可能性があります。

未成年者が成人するまで待つ方法もある

売却を急ぐ事情がない場合には、 未成年者が成年に達してから 本人が自分で判断して売却する方法もあります。

ただし、 待つ間には、

• 固定資産税
• 修繕費
• 管理
• 不動産価格の変動

などもあります。

成人まで待つことが 必ず最善とは限らないため、 現在売却する場合と比較することが重要です。

未成年者が共有者の場合の売却手順

未成年者が共有者の場合に確認したいポイント

親権者が誰か

まず、 未成年者の法定代理人となる 親権者が誰なのかを確認します。

父母の双方が親権者である場合や、 一方のみが親権者となっている場合など、 家庭の状況によって異なります。

親と子に利益相反がないか

親自身も共有者であり、 親と未成年者との間で 利益が対立する取引になっている場合には、 その親がそのまま子どもを代理できないことがあります。

特に、

• 親子で遺産分割をする
• 親が子どもの持分を買い取る
• 売却代金の配分で親子の利害が対立する

場合には、 利益相反の有無を確認することが重要です。

売却価格が妥当か

未成年者の財産を売却する場合には、 本人の利益を害するような条件になっていないかも重要です。

そのため、 市場価格と大きく離れた価格で 持分を処分する場合には注意が必要です。

売却代金をどう管理するか

未成年者の持分に対応する売却代金は、 未成年者本人の財産です。

親権者が管理する場合でも、 本人の利益のために 適切に管理する必要があります。

未成年者が共有者の場合によくある質問

未成年共有者がいる場合の選択肢を比較

未成年者の共有持分を売却する前に確認したい書類

具体的な取引によって異なりますが、 主に、

• 登記事項証明書
• 未成年者の本人確認関係書類
• 親権者を確認できる戸籍関係書類
• 親権者の本人確認書類
• 特別代理人選任審判書など
• 固定資産税関係資料

などが必要になることがあります。

売却内容によって必要書類は異なるため、 決済前に司法書士などへ 具体的に確認しましょう。

未成年者の持分を含む不動産売却で避けたいこと

親族だから手続きを省略する

家族・親族だけの話だからといって、 利益相反や代理手続きを無視して 不動産を処分することは避けましょう。

相場を確認せず安く売る

未成年者の財産を処分する場合には、 本人にとって不利益な価格になっていないか 確認することが重要です。

売却代金を親の財産と混同する

子どもの持分を売却して得た代金は、 子ども本人の財産です。

親自身のお金と 区別して管理することが重要です。

特別代理人が必要か確認せず契約を進める

売買契約直前になって 利益相反が判明すると、 手続き全体が遅れる可能性があります。

売却を検討し始めた段階で、 必要な代理体制を確認しましょう。

まとめ｜未成年者が共有者でも売却は可能だが代理と利益相反に注意

未成年者でも、 相続・贈与などによって 不動産の共有持分を所有することがあります。

その共有持分は、 親の財産ではなく未成年者本人の財産 です。

そのため、 親だからという理由だけで 未成年者の共有持分を 自由に処分できるわけではありません。

不動産を売却する場合には、 原則として親権者などの法定代理人が 未成年者に代わって手続きを行います。

一方、 親自身と未成年者の利益が対立する場合には、 親権者がそのまま子どもを代理できないことがあります。

その典型が、

• 親と子が共同相続人として遺産分割する
• 親が子どもの持分を買い取る
• 親子間で財産配分について利害が対立する

ケースです。

このような場合には、 家庭裁判所へ申し立てて 特別代理人を選任する必要が生じることがあります。

また、 未成年者の持分を売却して得た代金は、 原則として未成年者本人の財産です。

親権者が管理する場合でも、 自分の財産と同じように 自由に使用できるわけではありません。

不動産全体を売却する場合には、 未成年者の持分も買主へ移転するため、 適切な代理手続きを整える必要があります。

一方、 他の成人共有者が 自分自身の持分だけを売却する場合には、 原則として未成年共有者の同意は必要ありません。

そのため、 未成年者が共有者であるため 不動産全体の売却に時間がかかっていても、

成人共有者自身の持分だけを売却する

という選択肢があります。

また、 売却を急がない場合には、 未成年者が成人するまで 共有状態を維持する方法もあります。

ただし、

• 固定資産税
• 修繕費
• 管理負担
• 不動産価格の変動

などもあるため、 成人まで待つことが 必ず有利とは限りません。

共有者が未成年の場合でも、 適切な代理手続きを行えば不動産売却を進められる場合があります。 ただし、親権者と未成年者の利益相反がある場合には特別代理人が必要になることがあるため、 売却前に現在の登記・親権者・利益相反の有無・売却価格を整理することが重要です。