共有不動産から抜けたい場合、 自分の共有持分を 他の共有者に買い取ってもらう方法があります。
たとえば、 兄弟2人が実家を2分の1ずつ共有していて、
- 兄：そのまま実家を所有したい
- 弟：共有関係から抜けて現金化したい
というケースです。
この場合、 弟の2分の1持分を兄が買い取れば、 兄が不動産全部を所有することができます。
しかし実際には、
「持分はいくらで売ればいい？」
「不動産全体の価格の半分でいい？」
「相手が安い金額しか提示してこない場合は？」
「買い取ってくれなかったらどうする？」
といった問題が生じます。
結論からいうと、 共有者同士で持分を売買することは可能です。
ただし、 売買を成立させるには、
- 相手に購入意思があること
- 売買価格について合意すること
- 購入資金を用意できること
などが必要になります。
この記事では、 共有持分を他の共有者に買い取ってもらう方法、 価格の決め方、 交渉方法、 税金・登記、 相手が買取りを拒否した場合の対処法まで解説します。
- 共有持分を他の共有者へ売却できる？
- 共有者へ売却するメリット
- 共有持分はいくらで買い取ってもらう？
- 不動産全体の価格から持分相当額を計算する
- 共有者への売却と第三者への売却では価格が違うことがある
- 相手から安すぎる価格を提示された場合
- 共有者への買取交渉はどう進める？
- 最初から高すぎる金額を要求しない
- 口約束だけで売買を進めない
- 共有持分の売買では所有権移転登記を行う
- 共有者に売却した場合の登記費用は誰が払う？
- 共有持分を売却した側に税金はかかる？
- 安すぎる価格で親族へ売る場合は税金に注意
- 買い取る共有者に不動産取得税はかかる？
- 住宅ローンが残っている共有持分は売却できる？
- 共有者が住宅ローンを組んで持分を買い取れる？
- 共有者が「買う」と言ったのに話が進まない場合
- 共有者が買取りを拒否した場合
- 第三者へ共有持分を売却する方法
- 共有者への売却と第三者への売却を比較
- 共有者全員で不動産全体を売却する方法
- 共有物分割で解決する方法
- 共有者への持分売却を進める流れ
- 共有者へ持分を売るときに避けたいこと
- 共有者への持分売却でよくある質問
- 共有者への売却前に確認するチェックリスト
- まとめ｜共有者への持分売却は価格と資金を先に確認する
共有持分を他の共有者へ売却できる？
共有者同士で 共有持分を売買することはできます。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の共有不動産について、 BがAへ自分の1/2持分を売却すれば、 Aが全部の所有権を取得することになります。
売却後は、 Bはその不動産の共有関係から離れます。
不動産を残したい人と、 現金化したい人がいる場合には、 残したい共有者が、 売りたい共有者の持分を買い取る ことで解決できる可能性があります。
共有者へ売却するメリット
他の共有者へ持分を売却する方法には、 いくつかのメリットがあります。
共有関係を解消できる
自分の共有持分を全部売却すれば、 原則としてその不動産の共有者ではなくなります。
そのため、 将来の、
- 固定資産税
- 修繕
- 管理
- 売却
- 次の相続
などをめぐる共有関係から 離れることができます。
第三者が共有関係に入らない
共有持分を第三者へ売却すると、 買主が新しい共有者になります。
一方、 既存の共有者へ売却すれば、 新しい第三者を共有関係へ入れずに 持分を集約できます。
不動産を残したい共有者にもメリットがある
買い取る側にとっても、 持分割合を増やせるメリットがあります。
特に、 自分が住んでいる不動産や 今後も保有したい不動産であれば、 他の共有者の持分を取得する意味は大きくなります。
共有持分はいくらで買い取ってもらう？
最も問題になりやすいのが、 売買価格です。
共有者間の売買でも、 法律で一律に、
「必ずこの価格で売買しなければならない」
という価格が決まっているわけではありません。
売主と買主が合意した価格で 売買することになります。
ただし、 価格を決めるためには、 まず不動産全体の市場価格を 確認することが重要です。
不動産全体の価格から持分相当額を計算する
たとえば、 不動産全体の市場価格が4,000万円で、 持分が2分の1なら、 単純な持分相当額は、
4,000万円 × 1/2 ＝ 2,000万円
です。
この2,000万円は、 共有者間で価格を話し合う際の 一つの参考になります。
ただし、 実際の売買価格が 必ず2,000万円になるとは限りません。
共有者への売却と第三者への売却では価格が違うことがある
同じ2分の1持分でも、 誰が買うかによって 経済的な意味が変わる場合があります。
たとえば、 残り2分の1を持っているAが Bの2分の1持分を取得すれば、 Aは不動産全部を所有できます。
一方、 第三者CがBの2分の1持分を購入しても、 CはAとの共有状態になります。
そのため、 既存共有者への売却価格と、 第三者への共有持分単独の売却価格が 同じになるとは限りません。
相手から安すぎる価格を提示された場合
共有者から、 市場価格と比べて かなり低い金額を提示されるケースがあります。
たとえば、 不動産全体が4,000万円程度と考えられるのに、 2分の1持分について、
「500万円なら買う」
と言われるケースです。
この場合、 すぐに売却を決めるのではなく、
- 不動産全体の査定額
- 自分の持分割合
- 第三者へ持分売却した場合の査定額
などを確認して比較すると、 交渉の基準を作りやすくなります。
共有者への買取交渉はどう進める？
感情的な対立を避けるためにも、 まず条件を整理してから 話し合うことが重要です。
主に、
- 売却したい持分割合
- 不動産全体の査定額
- 希望する売買価格
- 決済時期
- 固定資産税などの未精算
- 登記費用などの負担
を整理します。
最初から高すぎる金額を要求しない
共有者間の交渉では、 感情的な事情から、
「自分は絶対に2,500万円以下では売らない」
などと、 客観的な価格を確認する前に 条件を決めてしまうことがあります。
まず、 不動産全体の市場価格を確認し、 持分割合・利用状況などを整理したうえで 交渉することが重要です。
口約束だけで売買を進めない
兄弟・親族間の売買では、
「家族だから契約書はいらない」
と考えてしまうことがあります。
しかし、 共有持分も不動産の所有権です。
売買価格・支払方法・決済日などについて 後から認識が食い違うと、 親族間でもトラブルになる可能性があります。
そのため、 共有者同士の売買であっても、 売買契約書を作成して 条件を明確にしておくことが重要です。
共有持分の売買では所有権移転登記を行う
共有者間で持分売買が成立した場合には、 売主から買主へ 共有持分の所有権移転登記を行います。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の状態から、 BがAへ1/2持分全部を売却した場合には、 登記手続き後、 Aが不動産全部を所有することになります。
登記手続きについては、 司法書士へ依頼する方法があります。
共有者に売却した場合の登記費用は誰が払う？
共有持分の売買では、 所有権移転登記に伴って 登録免許税や司法書士報酬などが 発生することがあります。
誰がどの費用を負担するかについては、 売買前に確認しておくことが重要です。
特に親族間では、
「当然相手が払うと思っていた」
という認識違いが起きないようにしましょう。
共有持分を売却した側に税金はかかる？
共有持分を他の共有者へ売却して 譲渡所得が生じた場合には、 所得税・復興特別所得税・住民税が かかる可能性があります。
基本的には、
譲渡所得 ＝ 売却収入 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
という考え方で計算します。
相続によって取得した共有持分の場合には、 原則として被相続人の取得費や取得時期を 引き継いで計算することになります。
また、 利用できる特例がある場合には、 その適用要件も確認します。
安すぎる価格で親族へ売る場合は税金に注意
兄弟・親族間だからという理由で、 市場価格と比べて著しく低い価格で 共有持分を売買するケースがあります。
しかし、 個人間で著しく低い価額による譲渡を行った場合には、 買主側に贈与税の問題が生じる可能性があります。
また、 売主側の譲渡所得の計算についても、 通常の第三者間売買とは異なる税務上の論点が 生じる場合があります。
そのため、 親族間で持分を売買する場合でも、 「家族だからいくらでもいい」 と考えず、 価格の根拠を整理しておくことが重要です。
兄弟間・親子間であっても、 ・譲渡所得税
・贈与税
・登録免許税
・不動産取得税 などが問題になる可能性があります。 市場価格と大きく異なる価格で売買する場合には、 税理士などへ確認することが重要です。
買い取る共有者に不動産取得税はかかる？
売買によって共有持分を取得した側には、 不動産取得税が課税される場合があります。
ただし、 不動産の種類や取得内容、 利用できる軽減措置などによって 具体的な税額は異なります。
売主側の税金だけでなく、 買主側に発生する税金・登記費用についても 事前に確認しておきましょう。
住宅ローンが残っている共有持分は売却できる？
共有不動産に住宅ローンが残っている場合には、 登記事項証明書で 抵当権の内容を確認する必要があります。
特に、 自分の共有持分が 住宅ローンの担保に入っている場合には、 持分だけを売却する際に 抵当権をどう扱うかが重要になります。
金融機関との契約内容や 担保設定の状況によって対応が異なるため、 売却前に金融機関・司法書士などへ 確認することが重要です。
共有者が住宅ローンを組んで持分を買い取れる？
他の共有者が 自分の持分を買い取る場合に、 購入資金を現金で用意できないことがあります。
その場合、 金融機関から融資を受けられないか 検討することがあります。
ただし、 共有持分の取得を目的とした融資については、 金融機関・物件・担保状況などによって 取扱いが異なります。
そのため、
「住宅ローンで必ず買い取れる」
とは限りません。
買取交渉を進める前に、 購入希望者が実際に資金を用意できるか 確認することが重要です。
共有者が「買う」と言ったのに話が進まない場合
実務では、
「自分が買い取るから他には売らないでほしい」
と言われたものの、 何か月経っても売買が進まないケースがあります。
この場合には、
- 希望価格について合意できているか
- 購入資金を用意できているか
- いつ契約するのか
- いつ決済するのか
を具体的に確認しましょう。
期限を決めずに待ち続けると、 共有関係がそのまま長期化する可能性があります。
共有者が買取りを拒否した場合
他の共有者に 持分の買取りを提案しても、 相手に購入義務が当然に生じるわけではありません。
そのため、
「自分の持分を買い取ってほしい」
と希望しても、 相手が拒否することがあります。
その場合には、
- 第三者へ自分の共有持分を売却する
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などの方法を比較します。
第三者へ共有持分を売却する方法
共有者が自分の持分を買い取ってくれない場合でも、 自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として第三者へ売却できます。
他の共有者の同意は、 原則として必要ありません。
ただし、 第三者への持分単独売却では、 不動産全体を通常売却した場合の 単純な持分相当額と同じ価格になるとは限りません。
共有者への売却と第三者への売却を比較
| 項目 | 他の共有者へ売却 | 第三者へ持分売却 |
|---|---|---|
| 相手の同意 | 買主となる共有者との合意が必要 | 他の共有者の同意は原則不要 |
| 価格 | 当事者間で交渉して決定 | 持分単独として査定 |
| 共有関係 | 既存共有者へ持分を集約できる | 買主が新しい共有者になる |
| 資金 | 共有者側で購入資金が必要 | 買主側が購入資金を用意 |
| 売主 | 持分全部を売れば共有関係から離れられる | 持分全部を売れば共有関係から離れられる |
共有者全員で不動産全体を売却する方法
共有者全員が、
「もうこの不動産を持ち続ける必要はない」
と考えている場合には、 持分を共有者間で売買するのではなく、 不動産全体を第三者へ売却する方法があります。
一般的には、 不動産全体を通常の市場で売却できる場合の方が、 持分単独で売却するより 価格面で有利になる可能性があります。
そのため、 共有者全員が売却に協力できる場合には、 全体売却も比較しましょう。
共有物分割で解決する方法
- 相手が持分を買い取らない
- 不動産全体の売却にも応じない
- 自分も共有状態を続けたくない
という場合には、 共有物分割を検討する方法があります。
まず共有者間で分割方法を協議し、 合意できなければ 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
共有者への持分売却を進める流れ
登記事項証明書で、 自分と相手の持分割合、 抵当権などを確認します。
まず不動産全体の市場価格を確認し、 持分価格を考える基準を作ります。
第三者へ自分の共有持分だけを売却した場合の 価格も確認しておくと、 共有者との価格交渉で比較材料になります。
- 売却する持分
- 希望価格
- 決済時期
- 費用負担
などを提示して話し合います。
相手が購入に合意しても、 資金を用意できなければ 売買を完了できません。
現金・融資など、 資金調達方法を確認します。
売買価格・支払方法・決済日・ 登記費用などの負担を決めます。
親族間・共有者間であっても、 売買条件を契約書に明確に記載します。
売却代金を受け取り、 買主となる共有者へ 持分の所有権移転登記を行います。
共有者へ持分を売るときに避けたいこと
査定せず相手の提示額だけで決める
他の共有者から価格を提示されても、 すぐに売却を決める必要はありません。
不動産全体と持分単独の査定価格を確認してから 比較することが重要です。
親族だから契約書を作らない
親族間でも、 金額・支払時期・登記などをめぐって 後からトラブルになる可能性があります。
売買条件は書面で明確にしておきましょう。
税金を確認せず価格を決める
著しく低い価格で親族へ売却した場合には、 贈与税などが問題になる可能性があります。
税務上問題がないか、 必要に応じて税理士へ確認しましょう。
「買う」と言われたまま何年も待つ
購入意思だけでは 売買は完了しません。
資金・契約日・決済日まで具体化し、 話が進まない場合には 別の売却方法も比較することが重要です。
共有者への持分売却でよくある質問
Q. 共有持分を兄弟に売却できますか？
できます。 兄弟が共有者である場合でも、 双方が売買価格・条件について合意すれば、 共有持分を売買できます。 売買後は所有権移転登記を行います。
Q. 共有者へ売る場合はいくらで売ればいいですか？
法律上、一律の売買価格が決められているわけではありません。 まず不動産全体の市場価格を確認し、 持分割合・利用状況などを踏まえて 当事者間で売買価格を協議します。 第三者へ持分だけを売却した場合の査定額も確認すると、 価格交渉の比較材料になります。
Q. 不動産全体が4,000万円で持分1/2なら2,000万円で売れますか？
4,000万円の1/2である2,000万円は、 単純な持分相当額として一つの参考になります。 ただし、実際の売買価格が必ず2,000万円になるわけではありません。 不動産の利用状況・共有関係・権利関係なども確認し、 当事者間で価格を決めることになります。
Q. 他の共有者から安い価格を提示されたら断れますか？
相手から提示された価格に 必ず応じなければならないわけではありません。 価格に納得できない場合には、 不動産全体の査定額や 第三者へ持分売却した場合の査定額を確認して、 再交渉する方法があります。
Q. 他の共有者に自分の持分を強制的に買い取らせることはできますか？
単に自分が売却を希望しているという理由だけで、 他の共有者に任意売買として 持分を強制的に買わせることはできません。 相手が買取りに応じない場合には、 第三者への持分売却や 共有物分割など別の方法を検討します。
Q. 共有者が「買う」と言っていますが資金がありません
購入意思があっても、 売買代金を用意できなければ 通常は決済を完了できません。 現金で用意するのか、 金融機関から融資を受けられるのかなどを確認し、 資金調達の見通しを立ててから 具体的な契約条件を決めることが重要です。
Q. 兄弟間の売買でも契約書は必要ですか？
親族間であっても、 売買価格・支払方法・決済日・費用負担などを 明確にするため、 売買契約書を作成しておくことが重要です。 口約束だけで進めると、 後から認識が食い違う可能性があります。
Q. 兄弟だから安く売っても問題ありませんか？
市場価格と比べて著しく低い価格で 親族間売買を行った場合には、 贈与税など税務上の問題が生じる可能性があります。 親族間だから自由に価格を決めても 税務上まったく問題にならないとは限りません。 必要に応じて税理士へ確認しましょう。
Q. 持分を買い取ってもらったら固定資産税を払わなくてよくなりますか？
自分の共有持分全部を売却し、 所有権移転登記が完了すれば、 その後は原則としてその不動産の共有者ではなくなります。 ただし、売却前の期間について発生した固定資産税や 共有者間の立替費用などについては、 別途精算が必要になる場合があります。
Q. 共有者が買い取ってくれない場合でも自分の持分は売れますか？
自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく 第三者へ売却できます。 共有者への売却がまとまらない場合には、 第三者への持分売却も比較できます。
Q. 共有者への売却と専門買取会社への売却はどちらが高いですか？
一律には決まりません。 既存共有者が持分を取得することで 不動産全部を所有できるケースなどでは、 第三者が共有持分単独を取得する場合とは 持分の経済的な意味が異なることがあります。 双方の提示価格を確認して比較することが重要です。
Q. 持分を一部だけ共有者へ売ることもできますか？
自分が所有する共有持分の一部を 売却することも考えられます。 ただし、一部だけを売却すると 自分も引き続き共有者として残るため、 共有関係から完全に離れたい場合には、 持分全部を売却する方法と比較しましょう。
共有者への売却前に確認するチェックリスト
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 持分割合 | 登記事項証明書で売主・買主の現在の持分を確認 |
| 不動産全体の価格 | 現在の市場価格を査定で確認 |
| 持分単独の価格 | 第三者へ売却した場合の査定額も比較 |
| 購入意思 | 相手が本当に持分を購入する意思があるか確認 |
| 購入資金 | 現金・融資などで決済資金を用意できるか確認 |
| 抵当権 | 売却する持分に担保関係の問題がないか確認 |
| 未精算費用 | 固定資産税・修繕費などの立替えがないか確認 |
| 税金 | 譲渡所得税・贈与税などの可能性を確認 |
| 売買契約 | 価格・支払方法・決済日・費用負担を書面化 |
| 所有権移転登記 | 決済と持分移転登記の方法を確認 |
共有者へ持分を売却するときは、 ① 不動産全体の市場価格から考えた持分相当額
と
② 第三者へ共有持分単独で売却した場合の査定額 を確認しておくと、 価格交渉の判断材料になります。 相手の提示額だけで 売却を決めないことが重要です。
まとめ｜共有者への持分売却は価格と資金を先に確認する
共有持分を整理する方法の一つが、 他の共有者へ自分の持分を買い取ってもらう方法 です。
たとえば、 兄弟2人が2分の1ずつ所有している不動産について、 一方がもう一方の持分をすべて取得すれば、 共有状態を解消できます。
売る側は共有関係から離れることができ、 買う側は持分を集約できるため、 双方の希望が一致すれば 比較的分かりやすい解決方法です。
ただし、 持分売買を成立させるためには、
- 相手が買い取りに合意する
- 売買価格について合意する
- 相手が購入資金を用意する
- 売買条件を決める
必要があります。
特に重要なのが、 共有持分の価格です。
たとえば、 不動産全体が4,000万円、 持分が2分の1なら、 単純な持分相当額は2,000万円になります。
しかし、 これだけで実際の売買価格が 2,000万円に決まるわけではありません。
一方で、 第三者へ共有持分だけを売却する場合には、 買主が不動産全部を自由に利用・処分できないため、 持分単独としての市場性が価格へ影響します。
既存共有者がその持分を取得する場合には、 取得後に共有状態を解消できたり、 持分割合を大きくできたりするため、 第三者による取得とは経済的な意味が異なることがあります。
そのため、 共有者と価格交渉をする前に、
- 不動産全体の査定価格
- 自分の持分割合
- 第三者へ持分だけ売却した場合の査定価格
を確認しておくことが重要です。
また、 兄弟・親子などの親族間売買でも、 口約束だけで進めることは避けましょう。
売買価格・支払方法・決済日・ 登記費用などの負担を 売買契約書で明確にしておくことが重要です。
税金にも注意が必要です。
持分を売却した側に 譲渡所得が生じれば、 所得税・復興特別所得税・住民税が かかる可能性があります。
また、 市場価格と比べて著しく低い価格で 親族間売買を行う場合には、 贈与税などが問題になる可能性があります。
そして、 他の共有者へ買取りを提案しても、 相手に購入義務が当然に生じるわけではありません。
相手が、
- 買いたくない
- 価格に合意しない
- 購入資金を用意できない
場合には、 共有者間での売買が成立しないことがあります。
その場合でも、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく 第三者へ売却できます。
また、 共有者全員が不動産を手放してもよいのであれば、 不動産全体を通常の市場で売却する方法もあります。
共有状態そのものを解消したいものの 任意の話し合いでまとまらない場合には、 共有物分割を検討する方法もあります。
共有持分を他の共有者に買い取ってもらう場合は、 相手の提示価格だけで判断せず、 不動産全体の市場価格・持分単独の査定価格・購入資金・税金・登記費用まで確認し、 共有者への売却、第三者への持分売却、不動産全体の売却、共有物分割を比較して 自分に合った整理方法を選ぶことが重要です。
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