兄弟・親族などで共有している不動産について、 他の共有者の持分を自分が買い取り、 共有状態を解消したいケースがあります。
たとえば、 兄弟2人で実家を2分の1ずつ所有していて、
- 兄：実家に住み続けたい
- 弟：持分を現金化したい
という場合です。
兄が弟の2分の1持分を買い取れば、 兄が不動産全部を所有できる可能性があります。
しかし、 実際に買い取ろうとすると、
「持分はいくらで買えばいい？」
「相手が高すぎる金額を要求してきたら？」
「住宅ローンを使って買い取れる？」
「買い取ったらどんな税金がかかる？」
などの問題が出てきます。
結論からいうと、 共有者同士で共有持分を売買することは可能です。
ただし、 相手の持分を勝手に取得することはできないため、 任意売買であれば 売主となる共有者との合意が必要です。
この記事では、 他の共有者の持分を買い取る方法、 買取価格の考え方、 資金調達、 売買契約・登記・税金、 相手が売却してくれない場合の対処法まで解説します。
- 他の共有者の持分を買い取ることはできる？
- 持分を買い取るメリット
- 持分の買取価格はいくら？
- 不動産全体の価格から持分相当額を計算する
- なぜ第三者への持分価格と違うことがある？
- 相手から高すぎる価格を提示された場合
- 相手が第三者から査定を取っている場合
- 持分を買い取る資金はどうする？
- 住宅ローンで共有持分を買い取れる？
- 現在の住宅ローン・抵当権も確認する
- 共有者から持分を買い取る手続き
- 売買契約書には何を書く？
- 持分を買い取ったら所有権移転登記を行う
- 持分を買い取る側にはどんな費用がかかる？
- 持分を買った側に不動産取得税はかかる？
- 登録免許税も確認する
- 親族から安く買えば得？贈与税に注意
- 売る側には譲渡所得税がかかる可能性がある
- 相手が持分を売ってくれない場合は？
- 高すぎる金額を要求された場合は？
- 共有者全員で不動産全体を売る方法
- 共有物分割を利用する方法
- 共有者の持分を買い取る流れ
- 持分を買い取る前に確認したいチェックリスト
- 他の共有者の持分買取りでよくある質問
- 持分買取り・全体売却・共有物分割を比較
- まとめ｜他の共有者の持分を買うなら価格・資金・税金を確認する
他の共有者の持分を買い取ることはできる？
共有者同士で合意できれば、 一方の共有者が 他の共有者の持分を買い取ることができます。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の共有不動産で、 AがBの1/2持分全部を買い取れば、 Aが不動産全部を所有することになります。
この方法は、 共有状態を解消する代表的な方法の一つです。
他の共有者の持分を取得することで、 ・自分の持分割合を増やす
・共有者の人数を減らす
・最終的に単独所有にする ことができます。 特に自分が住んでいる家や 今後も保有したい不動産では、 検討しやすい方法です。
持分を買い取るメリット
単独所有にできる可能性がある
他の共有者が一人だけであれば、 その人の持分全部を取得することで 単独所有にできる可能性があります。
単独所有になれば、 共有状態に比べて、 将来の売却・利用などについて 他の共有者との調整が不要になります。
共有者を減らせる
共有者が複数いる場合でも、 一部の共有者から持分を取得することで 共有者の人数を減らせます。
たとえば、
- A：1/3
- B：1/3
- C：1/3
の状態でAがBの持分を取得すれば、
- A：2/3
- C：1/3
になります。
第三者が共有者になることを避けられる
他の共有者が持分を第三者へ売却すると、 その第三者が新しい共有者になります。
売却前に自分が持分を取得できれば、 第三者が共有関係へ入ることを 避けられる可能性があります。
持分の買取価格はいくら？
他の共有者から持分を買い取る場合、 法律で一律の買取価格が 決められているわけではありません。
任意売買では、 売主と買主が合意した価格で 売買することになります。
ただし、 価格交渉の基準として、 まず不動産全体の市場価格を確認することが重要です。
不動産全体の価格から持分相当額を計算する
たとえば、 不動産全体の市場価格が 5,000万円で、 相手の持分が2分の1なら、 単純な持分相当額は、
5,000万円 × 1/2 ＝ 2,500万円
です。
この2,500万円は、 価格交渉を行う際の 一つの参考になります。
ただし、 実際の買取価格が 必ず2,500万円になるわけではありません。
なぜ第三者への持分価格と違うことがある？
共有持分だけを第三者が取得した場合、 その第三者は 不動産全部を単独で自由に利用・処分できるわけではありません。
そのため、 共有持分単独の第三者への売却価格は、 不動産全体の市場価格に 単純に持分割合を掛けた金額より 低くなる場合があります。
一方、 すでに残りの持分を所有している共有者が その持分を取得すれば、 単独所有になれるケースがあります。
そのため、 既存共有者が取得する場合と、 第三者が共有持分だけを取得する場合では、 持分の経済的な価値が異なることがあります。
相手から高すぎる価格を提示された場合
売主となる共有者から、
「自分の持分は3,500万円なら売る」
など、 想定より高い価格を提示されることがあります。
この場合、 感情的に交渉するのではなく、
- 不動産全体の査定価格
- 相手の持分割合
- 周辺の成約事例
- 不動産の利用状況
- 第三者へ持分売却した場合の価格
などを確認して、 価格交渉の材料を整理します。
相手が第三者から査定を取っている場合
売主となる共有者が、 共有持分専門の買取会社などから 査定を取っている場合があります。
その場合、
「第三者から○○万円と言われたから、 それ以上でなければ売らない」
と提示されることがあります。
買い取る側としても、 不動産全体の査定や 持分単独の査定を確認しておけば、 価格が妥当か判断しやすくなります。
持分を買い取る資金はどうする？
他の共有者の持分を買い取るには、 当然ながら購入資金が必要です。
たとえば、 持分価格が2,000万円なら、 その購入代金に加えて、 登記・税金などに必要な費用も 考える必要があります。
主な資金調達方法として、
- 自己資金
- 金融機関からの融資
などを検討します。
住宅ローンで共有持分を買い取れる？
自宅の残りの共有持分を取得するために、 住宅ローンなどの融資を利用できないか 検討するケースがあります。
ただし、 共有持分の取得に対して 一般的な住宅ローンを利用できるかどうかは、 金融機関・物件・利用目的・担保状況などによって異なります。
特に、
- 買い取り後に単独所有になるのか
- 本人が居住する住宅なのか
- 現在住宅ローンが残っているか
- どのような抵当権が設定されているか
- 申込者の収入・返済能力
などによって 金融機関の判断が変わる可能性があります。
そのため、 売買価格について最終合意する前に、 金融機関へ融資の可否を確認することが重要です。
現在の住宅ローン・抵当権も確認する
共有不動産に住宅ローンが残っている場合には、 登記事項証明書で 抵当権の内容を確認しましょう。
特に、
- 誰が債務者なのか
- ローン残高はいくらか
- どの持分が担保になっているか
- 不動産全体に抵当権が設定されているか
などが重要です。
持分売買によって所有者が変わる場合には、 金融機関との契約や抵当権について 事前確認が必要になることがあります。
共有者から持分を買い取る手続き
共有者間で売買価格について合意したら、 通常は売買契約を締結し、 決済と所有権移転登記を行います。
親族間だからといって、
「代金だけ振り込めば終わり」
ではありません。
不動産の権利移転であるため、 売買条件を明確にし、 登記まで適切に行うことが重要です。
売買契約書には何を書く？
具体的な契約内容によって異なりますが、 一般的には、
- 対象となる不動産
- 売却する共有持分
- 売買代金
- 手付金の有無
- 代金の支払方法
- 決済日
- 所有権移転登記
- 費用負担
などを明確にします。
兄弟・親族間であっても、 後から、
「そんな条件だと思っていなかった」
というトラブルにならないよう、 書面で条件を残しておくことが重要です。
持分を買い取ったら所有権移転登記を行う
売買代金の決済とあわせて、 売主の共有持分を 買主へ移転する登記を行います。
たとえば、
- A：1/2
- B：1/2
の状態で、 AがBの1/2持分全部を買い取れば、 登記後はAが全部を所有する形になります。
登記手続きについては、 司法書士へ依頼する方法があります。
持分を買い取る側にはどんな費用がかかる？
共有持分の購入代金以外にも、 費用・税金が発生する可能性があります。
主なものとして、
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 不動産取得税
- 融資を利用する場合の諸費用
- 契約書に関する印紙税
などがあります。
そのため、 「持分価格だけ用意すればよい」 と考えず、 諸費用も含めて資金計画を立てましょう。
持分を買った側に不動産取得税はかかる？
売買によって不動産の共有持分を取得した場合には、 不動産取得税が課税されることがあります。
ただし、 不動産の種類や取得内容などによっては、 軽減措置を利用できる場合があります。
具体的な税額については、 対象不動産・取得内容をもとに 都道府県税事務所などへ確認しましょう。
登録免許税も確認する
売買によって共有持分の所有権移転登記を行う場合には、 登録免許税がかかります。
登録免許税は、 売買価格そのものではなく、 原則として固定資産課税台帳の価格などを基準に 計算します。
土地・建物や適用される措置によって 具体的な税率・税額が変わる場合があるため、 登記前に司法書士などへ確認すると安心です。
親族から安く買えば得？贈与税に注意
兄弟・親子などの親族間では、
「家族だから安く譲ってもらおう」
と考えるケースがあります。
しかし、 個人から著しく低い価額で財産を取得した場合には、 時価と支払った対価との差額について 贈与税の問題が生じる可能性があります。
たとえば、 経済的な価値が大きい持分を 形式的に極端な低価格で売買した場合です。
そのため、 親族間売買では、
- 不動産全体の査定
- 持分割合
- 売買価格を決めた根拠
を整理しておくことが重要です。
共有持分の売買価格は 当事者間で合意して決めます。 ただし、 税務上は売買価格と時価の差が 問題になる場合があります。 市場価格から大きく離れた価格で売買する場合には、 税理士などへ確認しましょう。
売る側には譲渡所得税がかかる可能性がある
持分を売却した共有者についても、 売却によって利益が生じれば、 譲渡所得に対する税金が かかる可能性があります。
そのため、 買主側だけでなく 売主側についても、
- 取得費
- 譲渡費用
- 所有期間
- 利用できる特例
などを確認する必要があります。
相手が持分を売ってくれない場合は？
自分が、
「相手の持分を買い取って単独所有にしたい」
と希望していても、 相手に任意売買として 持分を売却する義務が当然に生じるわけではありません。
相手が、
- 持分を売りたくない
- 価格に納得できない
- その不動産を今後も所有したい
と考えていれば、 任意の買取りが成立しないことがあります。
高すぎる金額を要求された場合は？
相手が売却自体には応じても、 非常に高い金額を要求する場合があります。
この場合には、
- 不動産全体の査定額
- 持分相当額
- 持分単独の市場性
- 周辺の不動産価格
などを整理して交渉します。
希望価格の差が大きく、 任意売買では解決できない場合には、 別の方法も比較する必要があります。
共有者全員で不動産全体を売る方法
自分が相手の持分を買い取ることにこだわらず、 共有者全員が不動産を手放してもよいのであれば、 不動産全体を第三者へ売却する方法があります。
通常の市場で不動産全体を売却し、 売却代金を持分などに応じて分配する方法です。
全体売却について合意できるのであれば、 持分の買取資金を自分だけで用意する必要もありません。
共有物分割を利用する方法
共有者間で、
- 持分の買取り
- 不動産全体の売却
- その他の共有解消方法
について合意できない場合には、 共有物分割を検討する方法があります。
まず共有者同士で分割方法を協議し、 協議がまとまらなければ 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
共有者の持分を買い取る流れ
登記事項証明書で、
- 自分の持分
- 相手の持分
- 抵当権
- その他の権利
を確認します。
まず不動産全体の市場価格を確認します。
相手の持分割合や 共有状況を確認し、 交渉する価格の目安を整理します。
価格・決済時期などの条件を提示して、 売却意思を確認します。
自己資金または融資などによって、 売買代金と必要な諸費用を準備します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 融資関係費用
などを確認します。
売買価格・支払方法・決済日・ 費用負担などを契約書で明確にします。
売買代金を支払い、 相手の共有持分を自分へ移転する登記を行います。
持分を買い取る前に確認したいチェックリスト
| 確認項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 現在の持分 | 自分・相手がそれぞれ何分の何を所有しているか |
| 不動産価格 | 不動産全体の現在の市場価格 |
| 買取価格 | 相手の希望額と価格の根拠 |
| 抵当権 | 住宅ローン・担保設定の有無 |
| 資金 | 自己資金・融資で購入代金を準備できるか |
| 税金 | 不動産取得税・登録免許税など |
| 低額売買 | 著しく低い価格による贈与税などの問題がないか |
| 未精算費用 | 固定資産税・修繕費などの精算がないか |
| 契約 | 売買条件を書面で明確にする |
| 登記 | 決済と所有権移転登記の方法を確認 |
他の共有者の持分買取りでよくある質問
Q. 兄弟の共有持分を自分が買い取れますか？
兄弟が売却に合意し、 売買価格などの条件について合意できれば、 共有持分を買い取ることができます。 売買後には所有権移転登記を行います。
Q. 相手の持分を強制的に買い取れますか？
単に自分が買い取りたいという理由だけで、 相手に任意売買として 共有持分の売却を強制することはできません。
相手が売却を拒否する場合には、 不動産全体の売却について協議する方法や、 共有物分割によって 共有状態の解消を求める方法などを検討します。
Q. 相手の持分はいくらで買い取ればいいですか？
法律で一律の買取価格が 決められているわけではありません。 まず不動産全体の市場価格を確認し、 相手の持分割合・利用状況・共有関係などを踏まえて 当事者間で価格を協議します。
Q. 不動産が5,000万円なら1/2持分は2,500万円ですか？
5,000万円の2分の1である2,500万円は、 単純な持分相当額として一つの参考になります。 ただし、実際の売買価格が 必ず2,500万円になるわけではありません。 現在の利用状況や共有関係なども確認して 価格を決める必要があります。
Q. 相手から高すぎる価格を要求されたらどうしますか？
不動産全体の査定価格、 相手の持分割合、 周辺の成約事例などを確認して 価格交渉の根拠を整理します。 価格について合意できなければ、 任意の持分売買は成立しません。 その場合には全体売却や共有物分割など、 別の方法も比較します。
Q. 共有持分の買取りに住宅ローンは使えますか？
利用できるかどうかは、 金融機関・物件・利用目的・担保状況・ 申込者の返済能力などによって異なります。 特に持分取得後に単独所有になるケースなどでも、 必ず一般的な住宅ローンを利用できるとは限りません。 売買契約前に金融機関へ確認することが重要です。
Q. 兄弟から安く買い取っても問題ありませんか？
個人から著しく低い価額で財産を取得した場合には、 時価と支払った対価との差額について 贈与税の問題が生じる可能性があります。 親族間だから税金を考えなくてよいわけではありません。 市場価格から大きく離れた価格で売買する場合には、 税理士などへ確認しましょう。
Q. 持分を買い取った側にはどんな税金がかかりますか？
売買によって共有持分を取得すると、 不動産取得税や 所有権移転登記に伴う登録免許税などが 発生する可能性があります。 物件や取得内容によって軽減措置などが関係する場合もあるため、 具体的な税額は個別に確認する必要があります。
Q. 持分を買い取れば固定資産税も全部自分で払うことになりますか？
他の共有者の持分をすべて取得して 自分が単独所有者になれば、 その後は所有者として 不動産全体について固定資産税を負担することになります。 複数の共有者が残る場合には、 共有者間では持分割合に応じた負担が問題になります。
Q. 相手の持分だけに抵当権が付いている場合でも買えますか？
抵当権が設定されている持分については、 担保権をどのように処理するのか確認する必要があります。 抵当権が付いたまま取得すると 買主側にも大きな影響があるため、 売買前に登記事項証明書を確認し、 金融機関・司法書士などと処理方法を整理することが重要です。
Q. 相手の持分を買えば必ず単独所有になりますか？
他に共有者がいなければ、 残りの持分全部を取得することで 単独所有になることができます。 一方、共有者が3人以上いる場合には、 一人の持分を取得しても 他の共有者が残れば共有状態は続きます。
Q. 相手が第三者へ売却する前に自分が優先して買えますか？
共有者だからという理由だけで、 他の共有者が持分を第三者へ売却する際に 当然に自分が優先して購入できる権利が 一般的に与えられているわけではありません。 相手の持分を取得したい場合には、 第三者への売却前に任意の買取交渉を行うことが重要です。
持分買取り・全体売却・共有物分割を比較
| 方法 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 他の共有者の持分を買い取る | 自分が不動産を残したい・単独所有を目指したい | 相手の売却同意と購入資金が必要 |
| 不動産全体を売却 | 共有者全員が不動産を手放してもよい | 原則として共有者全員の協力が必要 |
| 自分の持分を売却 | 自分が共有関係から離れたい | 持分単独の価格は全体価格の単純な持分相当額とは限らない |
| 共有物分割 | 任意の話し合いで共有解消できない | 協議でまとまらなければ訴訟になる場合がある |
相手の持分を買い取りたい場合でも、 ・価格が合わない
・相手が売ってくれない
・購入資金を用意できない ということがあります。 その場合には、 全体売却・自分の持分売却・共有物分割 まで含めて比較することが重要です。
まとめ｜他の共有者の持分を買うなら価格・資金・税金を確認する
共有不動産を今後も自分で所有したい場合には、 他の共有者の持分を買い取る方法 があります。
たとえば、 兄弟2人で2分の1ずつ所有している不動産なら、 一方がもう一方の2分の1持分を取得することで、 単独所有にできる可能性があります。
共有状態を解消できれば、 将来の不動産全体の売却や利用について 他の共有者と調整する必要がなくなるため、 不動産を残したい人にとっては 大きなメリットがあります。
ただし、 任意売買で他の共有者の持分を取得するには、 相手が売却に合意することが前提です。
自分が買いたいからという理由だけで、 相手へ任意売買を 一方的に強制することはできません。
また、 買取価格についても、 法律で一律に決まっているわけではありません。
まず不動産全体の市場価格を確認し、 相手の持分割合から 単純な持分相当額を計算すると 価格交渉の一つの基準になります。
たとえば、 不動産全体が5,000万円で 相手の持分が2分の1なら、 単純な持分相当額は2,500万円です。
ただし、 実際の売買価格が 必ず2,500万円になるとは限りません。
共有持分を第三者が単独で取得する場合と、 残りの持分を持つ既存共有者が取得して 単独所有になる場合では、 持分の経済的な意味が異なることがあります。
そのため、 価格交渉では、
- 不動産全体の市場価格
- 持分割合
- 現在の利用状況
- 抵当権などの権利関係
- 持分単独での査定価格
などを確認することが重要です。
購入資金についても 早い段階で確認しましょう。
相手が売却に合意しても、 決済日に代金を用意できなければ 売買を完了できません。
融資を利用する場合には、 共有持分の取得について 利用できるローンがあるかを 金融機関へ確認する必要があります。
また、 購入代金以外にも、
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 司法書士報酬
- 融資関係費用
などが発生する可能性があります。
親族間で安く譲ってもらう場合にも注意が必要です。
個人から著しく低い価額で財産を取得した場合には、 時価との差額について 贈与税が問題になる可能性があります。
そのため、 親族間だからという理由だけで 極端に低い価格を設定するのではなく、 価格の根拠を整理しておくことが重要です。
そして、 相手が持分を売ってくれない場合や、 価格についてどうしても合意できない場合には、 持分買取りだけにこだわる必要はありません。
状況に応じて、
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 自分の共有持分を売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
方法も比較できます。
他の共有者の持分を買い取る場合は、 相手の希望価格だけで判断せず、 不動産全体の市場価格・持分価格・購入資金・抵当権・税金・登記費用を確認し、 持分買取りだけでなく全体売却や共有物分割なども含めて 共有状態を整理する方法を比較することが重要です。
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