共有名義の不動産では、 共有者の一人が外国人・外国籍というケースがあります。
たとえば、
- 外国籍の配偶者と不動産を共有している
- 相続人の一人が外国籍
- 共有者が海外へ帰国している
- 外国籍の共有者が海外で死亡した
といったケースです。
結論からいうと、 共有者が外国人・外国籍であることだけを理由に、 日本の不動産を売却できなくなるわけではありません。
ただし、 国籍・居住国・日本での住民登録の有無などによって、 本人確認や住所証明、登記に必要な書類が異なる場合があります。
また、 外国籍の共有者が海外で死亡している場合には、 相続人や相続関係の確認が複雑になることもあります。
一方、 自分が所有している共有持分だけを売却する場合には、 原則として外国籍の共有者の同意は必要ありません。
この記事では、 外国人・外国籍の共有者がいる不動産の売却方法、 必要書類、 海外在住・死亡・相続が絡む場合の注意点まで解説します。
- 共有者が外国人でも日本の不動産は売却できる？
- 外国籍でも日本在住なら通常の手続きを進めやすい
- 外国籍で海外在住の場合は必要書類が変わることがある
- 不動産全体を売却するなら外国籍の共有者も協力が必要
- 自分の共有持分だけなら外国籍共有者の同意は原則不要
- 外国籍共有者の売却で確認したい書類
- 外国人の氏名表記で注意すること
- 外国籍の共有者が海外で死亡している場合
- 外国籍の共有者が死亡したらどの国の相続法が適用される？
- 外国籍共有者の相続登記が終わっていない場合
- 外国籍の共有者がいる場合の売却方法を比較
- 外国籍の共有者がいる不動産を売却する流れ
- 自分の共有持分だけを売却する流れ
- 外国籍共有者がいる場合に時間がかかりやすいケース
- 外国籍だからといって共有者の権利がなくなるわけではない
- 外国籍の共有者がいる場合によくある質問
- まとめ｜外国籍でも売却可能。国籍・居住地・相続関係を確認する
共有者が外国人でも日本の不動産は売却できる？
原則として可能です。
外国籍であることだけを理由に、 日本国内の不動産について所有権を持てなくなったり、 売却できなくなったりするわけではありません。
共有者全員が不動産全体の売却に合意し、 必要な本人確認・意思確認・登記手続きを行えれば、 売却を進めることができます。
ただし、 外国籍の共有者については、
- 日本国内に住んでいるか
- 海外に住んでいるか
- 日本の住民票があるか
- 印鑑証明書を取得できるか
- 登記上の住所と現在住所が一致しているか
などによって準備する書類が変わる可能性があります。
外国籍でも日本在住なら通常の手続きを進めやすい
外国籍の共有者が日本国内に住んでいて、 住民登録や印鑑登録などがある場合には、 日本国内の一般的な不動産売買に近い形で 必要書類を準備できるケースがあります。
ただし、 氏名の表記や登記上の住所、 在留状況などについて確認が必要になることがあります。
実際の必要書類は、 売却前に司法書士等へ確認しておきましょう。
外国籍で海外在住の場合は必要書類が変わることがある
外国籍の共有者が海外に住んでいる場合には、 日本国内の印鑑証明書や住民票を 通常どおり用意できないことがあります。
その場合、 居住国で取得できる公的な証明書や、 公証人等による証明などを利用して 本人確認・住所・署名等を証明するケースがあります。
ただし、 必要な書類は国によって同じではありません。
居住国の制度、 国籍、 登記内容、 売買方法などによって異なるため、 書類を取得する前に司法書士へ確認することが重要です。
不動産全体を売却するなら外国籍の共有者も協力が必要
たとえば、
- A：1/2（日本人）
- B：1/2（外国籍）
で不動産を共有している場合を考えます。
不動産全体を第三者へ売却する場合には、 原則としてAとBの双方が売却手続きに協力する必要があります。
Bが外国籍だからといって、 AがBの1/2持分まで勝手に売却できるわけではありません。
自分の共有持分だけなら外国籍共有者の同意は原則不要
一方、 Aが自分の1/2持分だけを第三者へ売却する場合には、 原則としてBの同意は必要ありません。
売却後は、
- 買主：1/2
- B：1/2
という共有状態になります。
つまり、 外国籍の共有者が売却に協力できない場合でも、 自分の共有持分まで必ず保有し続けなければならないわけではありません。
外国籍共有者の売却で確認したい書類
具体的な必要書類はケースによって異なりますが、 主に確認するのは、
- 本人確認に関する書類
- 住所を証明する書類
- 署名・印鑑に関する証明
- 登記上の氏名・住所とのつながりを確認する書類
- 代理人を利用する場合の委任状等
です。
外国語で作成された公的書類については、 日本語訳が必要になる場合があります。
また、 書類の認証方法なども国・書類によって異なるため、 取得前に確認しておきましょう。
外国人の氏名表記で注意すること
外国籍の方では、
- アルファベット表記
- カタカナ表記
- ミドルネーム
- 結婚による氏名変更
などにより、 登記上の氏名と現在の本人確認書類の表記が 異なって見えることがあります。
同一人物であることを確認するために、 追加の資料が必要になる場合があります。
売却直前になって問題が判明しないよう、 早めに登記上の氏名と現在の本人確認書類を比較しておくことが重要です。
外国籍の共有者が海外で死亡している場合
外国籍の共有者が死亡している場合には、 その人の持分について相続関係を確認する必要があります。
特に、
- 外国籍のまま海外で死亡した
- 相続人も外国籍
- 相続人が複数の国に住んでいる
- 日本の戸籍だけでは相続関係を確認できない
場合には、 通常の国内相続より確認事項が増える可能性があります。
相続関係を証明するために、 死亡した方の本国や居住国で発行される 公的書類などが必要になることがあります。
外国籍の共有者が死亡したらどの国の相続法が適用される？
外国籍の方の相続では、 どの国の法律が相続に適用されるのか を確認する必要があります。
日本の国際私法上、 相続は原則として被相続人の本国法によるとされています。
ただし、 本国法側の規定によって日本法が適用される場合などもあり、 個別の確認が必要です。
そのため、 外国籍の共有者が死亡している場合には、 「日本にある不動産だから必ず日本の相続法だけで決まる」 と自己判断しないことが重要です。
確認する主なポイントは、
・死亡した方の国籍
・死亡時の居住国
・適用される相続法
・相続人は誰か
・相続関係を証明する書類
・日本の相続登記に必要な書類 です。 外国籍の方の相続では国ごとに制度が異なるため、 司法書士・弁護士などへ早めに確認することが重要です。
外国籍共有者の相続登記が終わっていない場合
外国籍の共有者が死亡しているにもかかわらず、 登記名義が亡くなった方のままになっているケースがあります。
この場合、 その持分を含めて不動産全体を売却するためには、 相続関係を確認したうえで、 必要な相続登記を行うことになります。
相続人が外国籍・海外在住の場合には、
- 相続人を証明する書類
- 本人確認書類
- 住所証明書類
- 署名に関する証明
- 外国語書類の日本語訳
などが必要になる場合があります。
必要書類は国や相続関係によって異なるため、 実際の登記を担当する司法書士などへ 事前に確認することが重要です。
外国籍の共有者がいる場合の売却方法を比較
| 売却方法 | 外国籍共有者の協力 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 不動産全体を売却 | 原則必要 | 共有者全員で売却手続きを進める |
| 外国籍共有者へ自分の持分を売却 | 相手との合意が必要 | 共有者間で持分を整理できる |
| 自分の持分だけ第三者へ売却 | 原則不要 | 自分だけ共有関係から離れられる |
| 専門業者へ自分の持分を売却 | 原則不要 | 外国籍共有者がいる状態でも相談できる場合がある |
外国籍の共有者がいる不動産を売却する流れ
登記事項証明書で、 現在の共有者とそれぞれの持分割合、 登記上の氏名・住所を確認します。
外国籍の共有者について、
- 現在の国籍
- 現在の居住国
- 日本国内の住民登録の有無
- 日本へ来られるか
などを確認します。
国籍や居住国、 現在の登記内容を伝えて、 売買・登記に必要な書類を確認します。
外国で取得する書類が必要な場合には、 翻訳や認証の要否についても確認します。
共有者全員で不動産全体を売却するのか、 自分の共有持分だけを売却するのかを決めます。
必要な本人確認・意思確認を行い、 売買契約、決済、所有権移転登記を進めます。
自分の共有持分だけを売却する流れ
まず登記事項証明書で、 自分が所有している共有持分を確認します。
外国籍の共有者について、
- 日本在住か海外在住か
- 連絡が取れるか
- 現在誰が不動産を利用しているか
- 相続などの問題があるか
などを分かる範囲で整理します。
不動産全体ではなく、 自分の共有持分だけを売却した場合の価格を確認します。
査定額だけでなく、
- 最終的な売買価格
- 必要書類
- 決済時期
- 売主負担の費用
- 売却後の対応
を確認します。
価格・条件に納得できれば売買契約を締結し、 決済と所有権移転登記を行います。
自分の持分全部を売却すれば、 原則として共有関係から離れることになります。
外国籍共有者がいる場合に時間がかかりやすいケース
海外から書類を取得する必要がある
居住国や本国で公的書類を取得する場合には、 発行までの期間や日本への郵送時間が必要になることがあります。
相続関係を外国の書類で証明する必要がある
日本の戸籍制度と同じ仕組みがない国もあります。
その場合には、 複数の公的書類などを組み合わせて 相続関係を確認するケースがあります。
外国語書類の翻訳が必要
登記手続きなどで外国語の証明書を使用する場合には、 日本語訳が必要になることがあります。
氏名・住所のつながりを確認する必要がある
登記上の氏名や住所と 現在の公的書類の表記が異なる場合には、 同一人物であることを確認する資料が必要になることがあります。
外国籍共有者が死亡している
死亡している場合には、 売買だけではなく相続関係の確認が必要になるため、 手続きが複雑になる可能性があります。
外国籍の共有者がいる場合には、 ・国籍
・現在の居住国
・日本の住民登録
・登記上の氏名・住所
・本人確認書類
・相続の有無 を早めに確認しておくことが重要です。
外国籍だからといって共有者の権利がなくなるわけではない
共有者が外国籍だからといって、 その人の共有持分を 他の共有者が自由に処分できるわけではありません。
また、 海外へ帰国しているからといって 所有権が消えるわけでもありません。
その人の持分を含めて不動産全体を売却する場合には、 本人の意思確認や必要な手続きを行う必要があります。
外国籍の共有者がいる場合によくある質問
Q. 外国人でも日本の不動産を売却できますか？
外国籍であることだけを理由に、 日本国内の不動産を売却できなくなるわけではありません。 本人確認・意思確認・登記に必要な書類を準備して手続きを進めます。
Q. 外国籍の共有者が海外にいても売却できますか？
可能な場合があります。 ただし、海外在住の場合には、 日本国内の印鑑証明書や住民票に代わる証明書などが必要になることがあります。 居住国や国籍に応じて個別に確認が必要です。
Q. 外国籍の共有者が協力してくれなくても自分の持分は売れますか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、不動産全体を売却する場合には原則として共有者全員の協力が必要です。
Q. 外国籍の共有者が死亡していたらどうなりますか？
死亡した共有者の持分は相続の対象になります。 外国籍の方の相続では、 適用される法律や相続人を証明する書類などについて 個別の確認が必要になることがあります。
Q. 外国語の書類はそのまま登記に使えますか？
外国語で作成された証明書については、 日本語訳が必要になる場合があります。 どの書類・翻訳が必要かは登記内容によって異なるため、 司法書士等へ事前に確認しましょう。
Q. 外国籍共有者の持分を自分が勝手に売却できますか？
できません。 外国籍であることを理由にその共有者の所有権が失われるわけではありません。 自分が原則として自由に処分できるのは自分自身の共有持分です。
まとめ｜外国籍でも売却可能。国籍・居住地・相続関係を確認する
共有者が外国人・外国籍であっても、 それだけを理由に日本の不動産を売却できなくなるわけではありません。
不動産全体を売却する場合には、 外国籍の共有者を含めて、 原則として共有者全員の協力が必要です。
その際には、
- 外国籍共有者の国籍
- 現在の居住国
- 日本の住民登録の有無
- 本人確認・住所証明の方法
- 登記上の氏名・住所
- 相続の有無
などを確認します。
特に、 外国籍の共有者が海外で死亡している場合には、 相続に適用される法律や 相続人を証明する書類などについて 個別の確認が必要になる可能性があります。
一方、 自分が所有する共有持分だけを売却する場合には、 原則として外国籍の共有者の同意は必要ありません。
そのため、 外国籍共有者との手続きや相続関係が複雑で 不動産全体の売却が進まない場合には、 自分の持分だけを売却する方法も選択肢になります。
まず現在の登記・国籍・居住地・相続関係を整理し、 不動産全体を売却するのか、 自分の共有持分だけを売却するのかを分けて考えることが重要です。
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