親や親族から共有持分を相続したものの、 まだ相続登記をしていないというケースがあります。
その状態で、
「この共有持分を売却したい」
と考える方もいるでしょう。
結論からいうと、 相続登記が終わっていなくても 売却の相談や査定を進めることはできます。
ただし、 実際に相続した共有持分を買主へ移転するためには、 原則として相続登記によって現在の権利関係を登記へ反映させる必要があります。
つまり、
「相続登記前だから査定もできない」わけではない一方、 「亡くなった人の名義のまま、そのまま買主へ売却できる」というわけでもありません。
この記事では、 相続登記が未了の共有持分を売却する流れ、 必要書類、 遺産分割前後の違い、 相続人が多い・連絡が取れない場合の注意点まで解説します。
相続登記が終わっていなくても共有持分は売却できる？
売却相談や査定は可能ですが、 実際の売却では相続登記が必要になります。
たとえば父が、
- 不動産の1/2持分
を所有したまま死亡したとします。
父の死亡後も登記簿上の名義が父のままなら、 相続人が自分の判断だけで 父名義から直接第三者へ通常の売買による所有権移転登記をすることはできません。
まず相続による権利移転を登記へ反映し、 その後に売買による所有権移転登記を行うのが基本です。
なぜ相続登記が必要なの？
不動産売却では、 現在の所有者から買主へ所有権を移転します。
しかし登記上の所有者が亡くなった人のままでは、 現在誰がその権利を承継しているのかを 登記上明確にする必要があります。
そのため、
被相続人 → 相続人 → 買主
という権利の流れを登記へ反映することになります。
相続登記未了でも、 ・売却相談
・価格査定
・必要書類の確認
・売却条件の検討 は先に進められる場合があります。 実際の決済・所有権移転までに 必要な相続登記を整えるという流れです。
相続した共有持分は誰のものになる？
被相続人が死亡すると、 相続が開始します。
ただし、 誰が最終的に共有持分を取得するのかは、
- 遺言書があるか
- 法定相続で取得するのか
- 遺産分割協議をするのか
などによって異なります。
特に複数の相続人がいる場合には、 遺産分割前と遺産分割後で売却の考え方が異なる ため注意が必要です。
遺産分割前の共有持分は自由に売却できる？
相続人が複数いる場合、 遺産分割が終わるまでは、 相続財産について共同相続の状態になります。
この段階で、 特定の不動産について、
「自分は法定相続分が1/2だから、この不動産の1/2を自分のものとして自由に売れる」
と単純に考えるのは注意が必要です。
遺産分割前に相続分や共有持分を処分すると、 その後の遺産分割との関係が複雑になることがあります。
そのため、 特定の共有持分を売却したいのであれば、 まず遺言・相続人・遺産分割の状況を確認することが重要です。
遺産分割後なら売却しやすくなる
遺産分割協議によって、
「この共有持分はAが取得する」
と決まった場合には、 その内容に基づいて相続登記を行います。
A名義への相続登記が完了すれば、 A自身が所有する共有持分として 売却手続きを進めやすくなります。
Aが所有する持分だけを売却するのであれば、 原則として他の共有者の同意は必要ありません。
相続登記の主な方法
相続登記の方法は、 相続の状況によって異なります。
① 遺言書に基づく相続登記
有効な遺言書によって 不動産の取得者が指定されている場合には、 その内容に基づいて登記を進めることがあります。
遺言書の種類によっては、 家庭裁判所での検認が必要になる場合もあるため確認が必要です。
② 遺産分割協議に基づく相続登記
相続人全員で遺産分割協議を行い、 共有持分を誰が取得するのか決める方法です。
協議が成立したら、 遺産分割協議書などを用いて相続登記を行います。
③ 法定相続分による相続登記
法定相続分に従って 相続登記を行う方法もあります。
ただし、 後から遺産分割を行う予定がある場合などは、 将来の登記や売却への影響も考えて判断する必要があります。
相続登記に必要になる主な書類
具体的な必要書類は相続の内容によって異なりますが、 一般的には、
- 被相続人の戸籍関係書類
- 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票等
- 相続人の戸籍
- 相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書
- 遺言書
- 固定資産評価証明書等
などが必要になる場合があります。
どの書類を準備するかは、 遺言・遺産分割・法定相続などによって変わります。
相続登記は義務化されている
相続登記は、 2024年4月1日から申請が義務化されています。
原則として、 相続によって不動産を取得したことを知った日から 3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、 2024年4月1日より前に発生した相続についても 義務化の対象です。
正当な理由なく義務に違反した場合には、 10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
そのため、 「売却するか決めていないから相続登記もしなくていい」 と長期間放置することは避けた方がよいでしょう。
遺産分割協議がまとまらない場合は？
共有持分を相続したものの、 相続人同士で、
- 誰が不動産を取得するのか
- 不動産を売却するのか
- 持分割合をどうするのか
- 他の相続財産をどう分けるのか
などについて意見が合わないケースがあります。
遺産分割協議は、 原則として相続人全員の合意が必要です。
そのため、 一部の相続人だけで 特定の相続人が共有持分を取得する内容を 決めることはできません。
話し合いでまとまらない場合には、 家庭裁判所での遺産分割調停を利用し、 それでも解決しなければ 審判へ進むことがあります。
相続人の一人と連絡が取れない場合
相続人は判明しているものの、 一人だけ連絡が取れないケースがあります。
この場合、 その相続人を除外して 遺産分割協議を成立させることは原則としてできません。
まず、
- 現在の住所を確認する
- 連絡方法を調べる
- 死亡していないか確認する
- 本当に所在不明なのか確認する
などの対応が必要になります。
調査しても所在が確認できない場合には、 状況に応じた裁判所の制度を検討することがあります。
相続人が海外にいる場合
相続人の一人が海外在住でも、 遺産分割や相続登記を進めることは可能です。
ただし、 日本国内に住民票や印鑑証明書がない場合には、 在留証明や署名証明など、 状況に応じた代替書類が必要になることがあります。
外国籍の相続人がいる場合には、 国籍・居住国・相続関係などによって 必要書類が異なる可能性もあります。
海外在住者がいる場合には、 書類を取得する前に 司法書士などへ必要書類を確認しておくとよいでしょう。
相続人が多い場合は早めに整理する
相続人が多い不動産では、 相続登記を長期間放置すると さらに次の相続が発生する可能性があります。
たとえば、 最初は相続人が3人だったとしても、 そのうち一人が死亡して複数の子が相続すれば、 権利関係はさらに複雑になります。
数次相続が発生すると、
- 必要な戸籍が増える
- 連絡する相続人が増える
- 海外在住者が含まれる
- 所在不明者が含まれる
などの可能性もあります。
そのため、 相続登記が未了の共有持分は できるだけ早い段階で権利関係を整理することが重要です。
相続登記未了から売却までの流れ
まず登記事項証明書で、 現在誰の名義になっているのか、 被相続人が所有していた持分割合はいくつなのか確認します。
戸籍関係書類などから、 現在の相続人を確認します。
数次相続が発生している場合には、 複数世代にわたって確認が必要になることがあります。
遺言書があるのか、 遺産分割協議が済んでいるのかを確認します。
まだ決まっていない場合には、 誰が共有持分を取得するのか整理します。
相続手続きと並行して、 共有持分を売却した場合の価格を確認します。
相続登記が完了するまで 査定自体を待たなければならないとは限りません。
遺言や遺産分割などに基づき、 実際に共有持分を取得する相続人へ 相続登記を行います。
売却条件に合意したら、 売買契約を締結します。
必要な相続登記を整えたうえで、 売買代金の決済と 買主への所有権移転登記を行います。
相続登記前に査定するメリット
売却価格を見てから今後の方針を考えられる
相続登記を進める前に 共有持分の査定価格を確認しておけば、
- 売却する
- 保有する
- 他の相続人へ売却する
- 他の相続人の持分を取得する
などを比較しやすくなります。
必要な手続きを先に把握できる
査定時に現在の登記や相続状況を伝えることで、 売却までにどのような手続きが必要になりそうか 整理しやすくなります。
相続登記と売却準備を並行して進められる
売却することが決まっている場合には、 相続登記が終わってから初めて買主を探すのではなく、 相続手続きと売却準備を並行して進められる場合があります。
相続した持分だけを売却する場合の注意点
誰が持分を取得したのか明確にする
遺産分割前の段階では、 特定の不動産について 誰が最終的に取得するのか確定していないことがあります。
売却前に、 遺言や遺産分割などによって 権利関係を整理することが重要です。
他の共有者と相続人を混同しない
もともとの不動産共有者と、 今回の相続に関係する共同相続人は 同じとは限りません。
誰の同意・協力がどの手続きで必要なのかを 分けて整理しましょう。
売却後の税金も確認する
相続した共有持分を売却して譲渡所得が発生した場合には、 所得税・住民税などがかかる可能性があります。
相続した不動産では、 原則として被相続人の取得費や所有期間を 引き継いで計算する点にも注意が必要です。
相続登記未了の共有持分で避けたいこと
亡くなった人の名義から直接売れると思い込む
亡くなった本人は売買契約や登記手続きを行えません。
現在の相続関係を確認し、 必要な相続登記を行うことが基本です。
相続人を一部だけで決める
遺産分割協議が必要な場合には、 原則として相続人全員の参加が必要です。
一部の相続人だけで 遺産分割を成立させることはできません。
相続登記を長期間放置する
相続登記を放置すると、 その間に次の相続が発生し、 権利関係がさらに複雑になる可能性があります。
また、 相続登記は義務化されているため、 期限についても注意が必要です。
査定額だけで売却を決める
共有持分の売却では、 査定価格だけでなく、
- 相続登記に必要な手続き
- 売却にかかる費用
- 税金
- 決済時期
- 契約条件
なども確認しましょう。
1. 現在の登記を確認
2. 相続人を確認
3. 遺言・遺産分割を確認
4. 売却価格を確認
5. 必要な相続登記を行う
6. 売買・所有権移転を行う という順番で整理すると分かりやすくなります。
相続登記未了の共有持分でよくある質問
Q. 相続登記前でも共有持分の査定はできますか？
相続登記が完了していなくても、 現在分かる相続関係や不動産情報をもとに 売却相談・査定を進められる場合があります。 実際の所有権移転までには必要な相続登記を行います。
Q. 親名義のまま直接買主へ売却できますか？
亡くなった親本人は売買・登記手続きを行えないため、 原則として相続による権利移転を登記へ反映したうえで、 買主への所有権移転登記を行います。
Q. 他の相続人が反対していても売却できますか？
遺産分割前なのか、 すでに自分が特定の共有持分を取得しているのかによって異なります。 遺産分割協議が必要な段階では原則として相続人全員の合意が必要です。 一方、自分が取得して登記した共有持分については、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
Q. 相続人の一人と連絡が取れません
遺産分割協議を行う場合には、 原則として相続人全員の参加が必要です。 まず所在確認を行い、 所在が分からない場合には状況に応じた法的手続きを検討します。
Q. 相続人が多くても売却できますか？
売却自体が不可能になるとは限りません。 ただし、相続人が多いほど相続関係の確認や遺産分割、 必要書類の収集などが複雑になる可能性があります。
Q. 相続登記をしないと罰則がありますか？
相続登記は2024年4月1日から義務化されており、 正当な理由なく申請義務に違反した場合には 10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
まとめ｜相続登記前でも査定可能。売却までに権利関係を整える
相続登記が終わっていない共有持分でも、 売却相談や査定を先に進めることは可能です。
ただし、 亡くなった人の名義のまま 通常の売買でそのまま買主へ所有権を移転するのではなく、
被相続人 → 相続人 → 買主
という権利関係を 必要な登記へ反映することが基本です。
そのため、 まず、
- 現在の登記名義
- 相続人は誰か
- 遺言書の有無
- 遺産分割の状況
- 誰が共有持分を取得するのか
を確認します。
また、 相続登記を長期間放置すると、 数次相続によって相続人が増え、 現在より権利関係が複雑になる可能性があります。
相続登記は義務化されているため、 売却するかどうかにかかわらず 期限にも注意が必要です。
相続登記がまだ終わっていないからと売却検討を止めるのではなく、 相続手続きと売却準備を並行して進め、 必要な相続登記を整えたうえで決済・所有権移転へ進むことが重要です。
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