賃貸中の共有不動産は売却できる？入居者・家賃・敷金はどうなるか解説

賃貸中の共有不動産でも売却できる？

入居者がいる状態でも、 不動産を売却できるケースがあります。

代表的なのが、 入居者との賃貸借契約を維持したまま 収益不動産として買主へ売却する方法です。

買主から見ると、 購入後も家賃収入を得られる可能性があるため、 投資用不動産として売買されます。

そのため、 賃貸中だからという理由だけで 不動産の売却自体を諦める必要はありません。

オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、 入居者がいる状態のまま 賃貸不動産の所有者が変わることをいいます。

入居者から見ると、 住んでいる物件そのものが変わるのではなく、 賃貸人側が変更される形になります。

売却時には、 賃貸人の地位や 敷金返還債務などの承継について 確認する必要があります。

共有不動産全体を売るには共有者全員の協力が必要

入居者がいるかどうかとは別に、 共有不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

たとえば、

• A：1/2
• B：1/2

で共有している賃貸物件なら、 Aだけの判断で Bの1/2持分まで第三者へ売却することはできません。

不動産全体を売却するには、 A・B双方が売却に協力する必要があります。

入居者の同意は必要？

賃貸中の不動産を売却する場合、 入居者との賃貸借関係が 適切に買主へ承継されるケースでは、 売却そのものについて 入居者の同意が必要になるとは限りません。

ただし、 所有者変更後には、

• 新しい所有者
• 新しい家賃振込先
• 管理会社の変更
• 問い合わせ先

などについて 入居者への案内が必要になることがあります。

売却したら賃貸借契約はどうなる？

賃貸不動産を売却したからといって、 入居者との賃貸借契約が 当然に消滅するわけではありません。

一定の要件を満たして 賃貸人の地位が買主へ移転する場合には、 買主が新しい賃貸人となり、 既存の賃貸借関係を引き継ぐことになります。

そのため、

「所有者が変わったので今月末までに退去してください」

と当然に言えるわけではありません。

売却前に確認したい賃貸借契約

賃貸中の共有不動産を売却する場合には、 現在の賃貸借契約を確認します。

特に、

• 契約者
• 普通借家・定期借家の別
• 契約期間
• 月額賃料
• 共益費
• 敷金・保証金
• 更新条件
• 特約

などを整理しておきます。

家賃は売主と買主のどちらが受け取る？

売却の前後では、 家賃を誰が取得するのかについて 売主・買主間で精算が必要になることがあります。

たとえば、 月の途中で所有権を移転する場合には、 売買契約の条件に基づいて 家賃を日割りなどで精算することがあります。

具体的な精算方法は、 売買契約で明確にしておくことが重要です。

共有者間の家賃分配も確認する

共有不動産では、 売却前までに発生した家賃について、 共有者間で未精算になっていることがあります。

たとえば、

• A：1/2
• B：1/2

なのに、 Aだけが家賃を全額受け取っているケースです。

この場合には、 売却代金とは別に、 過去の家賃収入や必要経費について 共有者間で精算が問題になることがあります。

敷金は売却したらどうなる？

入居者から敷金を預かっている場合には、 売却時の取扱いを確認する必要があります。

賃貸人の地位が買主へ移転する場合には、 敷金返還に関する関係についても、 買主への承継が問題になります。

そのため売却時には、

• 入居者から預かっている敷金はいくらか
• これまでに返還・充当した金額があるか
• 買主へどのように引き継ぐか
• 売買代金とは別にどのように精算するか

などを確認します。

売主が敷金相当額をそのまま持ち続けるのではなく、 売買時の精算内容を明確にしておくことが重要です。

家賃滞納がある状態でも売却できる？

入居者に家賃滞納がある状態でも、 不動産の売却を検討することはできます。

ただし、 家賃滞納は収益性や 賃貸借契約の状況に関わる重要な情報です。

そのため、

• 滞納額
• 滞納期間
• これまでの督促状況
• 保証会社の利用状況
• 解除・明渡し手続きの有無

などを整理して、 買主へ適切に伝える必要があります。

滞納を隠したまま売却を進めるのではなく、 現在の賃貸状況を正確に把握することが重要です。

管理会社との契約はどうなる？

賃貸物件を管理会社へ委託している場合には、 不動産売却と同時に 管理委託契約についても確認します。

管理委託契約が 不動産の売却によって当然に そのまま買主へ移るとは限りません。

契約内容に応じて、

• 売主側で解約する
• 買主が同じ管理会社と新たに契約する
• 買主が別の管理会社へ変更する

などの対応が考えられます。

現在の管理委託契約の 解約条件や予告期間なども確認しておきましょう。

修繕履歴も買主へ伝える

賃貸中の不動産では、 過去にどのような修繕を行ったかも 重要な情報になります。

たとえば、

• 外壁修繕
• 屋上防水
• 給湯器交換
• 配管修理
• 設備交換

などです。

今後大規模な修繕が必要になる可能性がある場合には、 買主の査定や購入判断に 影響することがあります。

賃貸中の不動産は空室より安くなる？

賃貸中だからといって、 必ず空室物件より安くなるとは限りません。

収益不動産として売却する場合には、

• 年間賃料収入
• 稼働率
• 必要経費
• 建物状態
• 立地
• 賃貸借契約

などが価格判断の材料になります。

一方、 実需向けの戸建て・区分マンションなどでは、 入居者がいることで 自分で住みたい買主が購入しにくくなる場合があります。

そのため、 物件の種類と想定される買主によって、 賃貸中であることの価格への影響は異なります。

入居者を退去させてから売った方がいい？

入居者がいる状態で売るか、 退去後に空室として売るかは、 物件によって判断が異なります。

売却価格だけではなく、 退去交渉に必要な期間・費用なども含めて 比較することが重要です。

共有者が「入居者を退去させてから売りたい」と言っている場合

共有者の一人が、

「空室にした方が高く売れるから退去してもらおう」

と考えることがあります。

しかし、 空室にした方が高く売れる可能性があるという理由だけで、 当然に入居者を退去させられるわけではありません。

普通借家契約では、 貸主側から契約終了を求める場合に 正当事由などが問題になります。

まず、 賃貸中のまま売却した場合と、 退去後に売却した場合について、 価格だけでなく 必要な時間・費用・法的条件まで比較しましょう。

共有者の一人が売却に反対したら？

賃貸中の不動産について、

• A：売却したい
• B：家賃収入があるので保有したい

と意見が分かれることがあります。

共有不動産全体を 通常の方法で第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

そのため、 Bが売却に応じない場合、 AだけでBの持分まで含めて 不動産全体を売却することはできません。

自分の共有持分だけなら売却できる

不動産全体の売却について 共有者間で合意できなくても、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

たとえば、

• A：1/2・売却希望
• B：1/2・保有希望

の場合、 Aは自分の1/2持分だけを 第三者へ売却することを検討できます。

入居者がいるという理由だけで、 Aの持分売却が当然にできなくなるわけではありません。

賃貸中の共有持分を売る場合に確認されること

共有持分だけを査定する場合には、 不動産そのものだけではなく 現在の賃貸状況も確認されることがあります。

主に、

• 持分割合
• 現在の賃料
• 年間家賃収入
• 賃貸借契約の種類
• 契約期間
• 入居者の状況
• 家賃滞納の有無
• 敷金等
• 管理会社
• 修繕状況

などです。

共有者間で家賃の分配について トラブルになっている場合には、 その状況も正確に伝えましょう。

共有持分を売却したら家賃収入はどうなる？

共有持分を売却すると、 売却した持分について 所有者が買主へ変わります。

そのため、 売却後に発生する賃料収入については、 新しい所有関係を踏まえて 整理する必要があります。

一方、 売却前に発生していた家賃について 共有者間で未精算がある場合には、 過去分の精算が別途問題になることがあります。

売買契約では、

• いつまでの家賃を売主側に帰属させるか
• 売却日をまたぐ家賃をどう精算するか
• 未収賃料をどう扱うか

などを確認することが重要です。

賃貸中の共有不動産を売却する流れ

共有者と売却方針が合わない場合の解決方法

賃貸不動産では、

• 売却して現金化したい共有者
• 家賃収入を得続けたい共有者

で意見が分かれることがあります。

その場合には、

• 保有したい共有者が売却希望者の持分を買い取る
• 売却希望者が他の共有者の持分を買い取る
• 自分の共有持分だけ第三者へ売却する
• 共有物分割によって共有状態を解消する

などの方法を比較します。

共有物分割で賃貸不動産を整理する方法

共有者間で、 持分売買や不動産全体の売却について どうしても合意できない場合には、 共有物分割を検討する方法があります。

協議で解決できなければ、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。

賃貸中の共有不動産を売るときに避けたいこと

入居者がいることを隠す

賃貸借関係は 買主にとって重要な情報です。

契約内容や現在の入居状況を 正確に伝えることが重要です。

家賃収入・滞納状況を曖昧にする

現在の家賃だけではなく、 滞納がある場合にはその状況も 正確に整理しておきましょう。

家賃収入は収益不動産の価格判断にも関係するため、 実際の入金状況を確認することが重要です。

敷金等の引継ぎを忘れる

入居者から敷金などを預かっている場合には、 売却時にその取扱いを確認する必要があります。

売主・買主間で、 誰がどの金額を引き継ぐのかを 明確にしておきましょう。

管理会社との契約を確認しない

不動産を売却したからといって、 現在の管理委託契約について 何も確認しなくてよいわけではありません。

解約条件・予告期間などを確認し、 買主が同じ管理会社を利用するのか、 別の会社へ変更するのかも整理します。

売却するために無理に入居者を退去させる

賃貸中のまま売却できるケースもあります。

売却したいという理由だけで、 入居者との契約関係を確認せず 退去を迫ることは避けましょう。

他の共有者へ相談せず不動産全体を売ろうとする

自分も共有者だからといって、 他の共有者の持分まで 一方的に売却することはできません。

不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

賃貸中の共有不動産の売却でよくある質問

まとめ｜賃貸中でも「退去させずに売る」という方法がある

賃貸中の共有不動産については、 入居者がいるという理由だけで 売却できなくなるわけではありません。

入居者との賃貸借関係を維持したまま、 収益不動産として売却できるケースがあります。

そのため、

「売却するなら、まず入居者を退去させる必要がある」

と決めつける必要はありません。

まず、

• 賃貸中のまま売却する
• 退去後に空室で売却する

それぞれの価格・期間・費用・法的条件を比較することが重要です。

また、 賃貸中の不動産を売却するときには、 不動産そのものだけではなく、

• 賃貸借契約
• 家賃
• 敷金等
• 滞納状況
• 管理会社
• 修繕履歴

など、 現在の賃貸状況を整理する必要があります。

特に敷金については、 売却後の返還関係も考慮し、 売主・買主間で 必要な精算・引継ぎを行うことが重要です。

家賃についても、 月途中で所有者が変わる場合には、 売買契約の条件に従って 売主・買主間で精算することがあります。

一方、 共有不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

そのため、

• 自分は売却したい
• 他の共有者は家賃収入を得続けたい

という状態では、 不動産全体の売却が進まないことがあります。

この場合でも、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。

また、 保有を希望する共有者に 自分の持分を買い取ってもらう方法もあります。

それでも共有状態を解消できない場合には、 共有物分割を検討する方法があります。

賃貸中の共有不動産を売却したい場合は、 入居者を退去させることだけを考えるのではなく、 賃貸中のままの全体売却・退去後の売却・共有持分だけの売却を比較し、 家賃・敷金・賃貸借契約・管理会社などの引継ぎまで含めて 売却方法を検討することが重要です。