元夫・元妻と共有名義の不動産を売りたい！相手が反対する場合の対処法を解説

離婚しても共有名義は自動的に解消されない

まず重要なのは、 離婚しただけでは不動産の共有名義は自動的に変わらない という点です。

婚姻中に、

• 夫：1/2
• 妻：1/2

として登記していたのであれば、 離婚後も名義変更などをしない限り、 原則としてその共有状態が残ります。

つまり、 法律上の夫婦関係は終わっていても、 不動産については 元夫・元妻が共有者として関係し続けることになります。

元夫・元妻と共有の不動産全体を売るには？

共有不動産全体を 通常の売買によって第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。

たとえば、

• 元夫：1/2
• 元妻：1/2

なら、 元夫だけの判断で 元妻の1/2持分まで第三者へ売却することはできません。

反対に、 元妻だけで不動産全体を売却することもできません。

そのため、 不動産全体を売却したい場合には、

• 売却すること
• 売却価格
• 売買条件
• 契約・決済への協力

などについて共有者双方の協力が必要になります。

元配偶者が売却に反対している場合は？

元夫・元妻のどちらかが、

「絶対に売りたくない」

と反対している場合、 通常の方法で不動産全体を売却することは難しくなります。

しかし、 相手が反対しているからといって、 自分が永久に共有状態から離れられないわけではありません。

主に次の4つの方法を検討できます。

方法① 相手へ自分の持分を売却する

元配偶者がその不動産に住み続けたいのであれば、 自分の持分を相手へ売却する方法があります。

たとえば、 元妻が自宅に住み続けたい場合に、 元夫の1/2持分を元妻が取得すれば、 元妻が単独所有者になります。

元夫側は共有関係から離れることができます。

方法② 相手の持分を自分が買い取る

自分が不動産を残したい場合には、 反対に元配偶者の持分を買い取る方法があります。

相手が売却に合意し、 価格条件がまとまれば、 共有状態を解消できます。

方法③ 自分の共有持分だけ第三者へ売却する

元配偶者との話し合いがまとまらない場合でも、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として相手の同意なく第三者へ売却できます。

たとえば、 元夫が1/2持分を所有しているのであれば、 元妻が反対していても、 元夫自身の1/2持分だけを売却することは可能です。

方法④ 共有物分割を検討する

持分売買でも解決できず、 共有状態そのものを解消したい場合には、 共有物分割を検討する方法があります。

協議で解決できなければ、 共有物分割請求訴訟へ進む可能性もあります。

4つの解決方法を比較

元夫・元妻と連絡を取りたくない場合でも売却できる？

離婚後、 元配偶者との関係が悪化していて、

「電話もしたくない」
「会いたくない」
「売却について話し合いたくない」

というケースもあります。

自分の共有持分だけを売却するのであれば、 原則として元配偶者の売却同意は必要ありません。

そのため、 不動産全体の売却について 元配偶者と合意できない場合でも、自分の持分を単独で売却して 共有関係から離れる方法を検討できます。

ただし、 持分を第三者へ売却すると、 その買主が元配偶者の新しい共有者になります。

そのため、 売却後にどのような共有関係になるのかまで理解したうえで 判断することが重要です。

離婚後も元配偶者が家に住み続けている場合

離婚後、 共有名義の自宅に 元夫または元妻だけが住み続けているケースがあります。

たとえば、

• 元夫：1/2（別居）
• 元妻：1/2（居住中）

という状態です。

この場合、 所有権と居住の問題は分けて考える必要があります。

元妻が住んでいるからといって、 元夫の1/2持分がなくなるわけではありません。

一方、 元妻も共有者なので、 単純に無権利で住んでいる第三者とは異なります。

また、 一方の共有者が不動産全体を使用している場合には、 共有者間で使用利益に相当する金銭が 問題になることがあります。

元配偶者へ家賃を請求できる？

元夫・元妻の一方だけが 共有不動産全体を使用している場合には、 他方との関係で使用利益に相当する金銭が 問題になることがあります。

ただし、

• 離婚時の合意
• 財産分与の内容
• 住宅ローンの負担
• 固定資産税の負担
• 誰が住み続けるという約束だったか

などによって具体的な判断が変わる可能性があります。

そのため、 「相手が一人で住んでいるから、 市場家賃の半分を必ず請求できる」 と単純に判断することはできません。

住宅ローンが残っている場合はどうする？

離婚後の共有不動産で特に注意したいのが、 住宅ローンです。

不動産の所有名義と 住宅ローンの債務者は、 必ずしも同じとは限りません。

たとえば、

• 所有権：元夫1/2・元妻1/2
• 住宅ローン債務者：元夫
• 抵当権：不動産全体に設定

というケースもあります。

この場合、 離婚したからといって 住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。

また、 元夫が自分の持分を元妻へ移したとしても、 金融機関との住宅ローン契約まで 当然に元妻へ移るわけではありません。

そのため、 離婚後に不動産を整理するときには、

• 現在の所有名義
• 住宅ローンの債務者
• 連帯債務・連帯保証の有無
• 現在のローン残高
• 抵当権の設定範囲

を確認することが重要です。

住宅ローンを元夫・元妻の一方だけが払っている場合

離婚後も、 元夫だけが住宅ローンを支払い、 元妻がその家に住んでいるケースなどがあります。

このような場合には、

• 住宅ローン
• 不動産の所有持分
• 使用利益
• 固定資産税
• 離婚時の合意

など複数の問題が関係します。

住宅ローンを一人で払っているという理由だけで、 もう一方の共有持分が 自動的に自分へ移るわけではありません。

反対に、 共有持分を持っているからといって、 住宅ローンの債務まで 必ず持分割合どおり負担するということでもありません。

所有権とローン債務は分けて確認する ことが重要です。

元配偶者の持分を買い取る方法

自分が今後もその不動産に住みたい場合には、 元配偶者の共有持分を買い取る方法があります。

たとえば、

• 元夫：1/2
• 元妻：1/2

の状態から、 元妻が元夫の1/2を取得すれば、 元妻が100％所有者になります。

共有関係を完全に解消できるため、 将来の売却や管理について 元配偶者と調整する必要がなくなります。

ただし、

• 元配偶者が売却に合意すること
• 売買価格について合意すること
• 購入資金を準備できること
• 住宅ローン・抵当権を整理できること

などが必要です。

財産分与で名義を一人にまとめる方法

離婚に伴う財産分与として、 一方が不動産を取得する形で 所有関係を整理するケースもあります。

ただし、 「離婚時に家は妻のものにすると話した」 というだけで、 登記名義が自動的に変更されるわけではありません。

合意内容に応じて 所有権移転登記などの手続きが必要になります。

また、 住宅ローンが残っている場合には、 所有権の移転だけでなく 金融機関との関係も確認する必要があります。

元配偶者が売却価格に納得しない場合

不動産全体を売却することには合意していても、

「その価格では売りたくない」

と一方が反対するケースがあります。

この場合には、 複数の不動産会社から査定を取り、 不動産全体の市場価格を確認する方法があります。

また、 自分の持分だけを売却することも検討しているのであれば、 共有持分単独の査定価格も確認します。

不動産全体を売却した場合の価格と、 自分の持分だけを売却した場合の価格は 同じ考え方ではないため、 分けて比較することが重要です。

元配偶者が連絡を無視する場合

売却について連絡しても、 元夫・元妻が電話やメッセージに 一切応じないことがあります。

この場合、 不動産全体を通常売却するには 相手の協力が必要になるため、 そのままでは売却を進めにくくなります。

一方、 自分の共有持分だけを売却する場合には、 原則として相手の売却同意は必要ありません。

また、 共有状態そのものを解消したい場合には、 共有物分割を検討する方法もあります。

元配偶者が行方不明の場合

離婚から長期間経過して、 元配偶者の住所や連絡先が 分からなくなっているケースもあります。

この場合も、 元配偶者の持分まで含めて 不動産全体を勝手に売却することはできません。

一方、 自分の共有持分だけなら、 原則として売却できます。

不動産全体の処分を希望する場合には、 所在不明共有者に関する制度など 法的な手続きが利用できる可能性もあるため、 個別の状況に応じて専門家へ確認することが重要です。

元配偶者が勝手に自分の持分を売ったらどうなる？

元夫・元妻も、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他方の同意なく第三者へ売却できます。

たとえば、 元夫が自分の1/2持分を第三者Cへ売却すると、

• 元妻：1/2
• C：1/2

という共有状態になります。

つまり、 離婚後の元配偶者との共有関係が、 知らない第三者との共有関係へ変わる可能性があります。

その後、 新しい共有者から、

• 持分の売買
• 不動産全体の売却
• 使用方法の協議
• 共有物分割

などを求められる可能性があります。

話し合いがまとまらなければ共有物分割も検討

• 元配偶者が全体売却に反対する
• 相手が自分の持分を売ってくれない
• 相手も自分の持分を買ってくれない
• 価格交渉がまとまらない

など、 任意の話し合いでは 共有状態を解消できないことがあります。

この場合には、 共有物分割によって 共有関係そのものを解消する方法があります。

協議でまとまらなければ、 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。

裁判では、 不動産の状況などに応じて、 現物分割、 一部の共有者が不動産を取得して金銭で調整する方法、 競売による換価などが問題になります。

共有物分割訴訟になった場合

元夫・元妻との話し合いがまとまらず、 共有物分割請求訴訟になった場合には、 裁判所が共有状態の解消方法を判断することになります。

そのため、

「自分が売却に反対すれば、 ずっと共有状態を維持できる」

とは限りません。

一方、 自分が不動産を残したい場合には、 相手の持分価値に相当する金銭を支払い、 自分が不動産を取得する方法が問題になることもあります。

離婚後の共有不動産を整理する流れ

離婚後の共有不動産を放置するリスク

元配偶者との関係が長期間続く

離婚して夫婦関係が終了しても、 共有名義を残している限り、 不動産については元配偶者との関係が続きます。

売却・管理・修繕などについて、 将来も連絡や調整が必要になる可能性があります。

固定資産税・修繕費でもめる可能性がある

共有不動産を保有していると、 固定資産税や修繕費などが発生します。

離婚後に、

• 誰が固定資産税を払うのか
• 修繕費を誰が負担するのか
• 一人で住んでいる場合の使用利益をどうするのか

などでもめる可能性があります。

元配偶者が第三者へ持分を売却する可能性がある

元配偶者も、 自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として第三者へ売却できます。

その結果、 知らない第三者と共有関係になる可能性があります。

元配偶者が死亡すると相続が発生する

共有状態を解消しないまま 元夫・元妻のどちらかが死亡すると、 その共有持分は相続の対象になります。

その結果、 元配偶者の相続人が 新しい共有者になる可能性があります。

相続人が複数いれば、 共有関係がさらに複雑になることもあります。

住宅ローン問題が長期間残る可能性がある

離婚時に、

「家は妻が使う。ローンは夫が払う」

などと当事者間で決めても、 金融機関との住宅ローン契約が 自動的に変更されるわけではありません。

ローン債務者や連帯保証人などの関係が 長期間残る可能性があります。

離婚後の共有不動産で避けたいこと

離婚したから名義も変わったと思い込む

離婚と不動産登記は別です。

登記事項証明書で 現在の所有名義を確認しましょう。

口約束だけで不動産を渡す

「この家はあなたにあげる」

という話だけで、 登記名義が当然に変更されるわけではありません。

所有権を移転するのであれば、 原因に応じた登記手続きを確認する必要があります。

住宅ローンを確認せず名義だけ変更する

所有権と住宅ローン債務は別の法律関係です。

不動産名義を変更する場合には、 ローン契約や抵当権への影響について 金融機関へ確認することが重要です。

元配偶者が反対しているから何もできないと思う

不動産全体の通常売却には 相手の協力が必要ですが、 自分の共有持分だけであれば 原則として相手の同意なく売却できます。

また、 共有物分割によって 共有状態そのものの解消を検討する方法もあります。

感情だけで売却条件を決める

離婚後の不動産問題では、 元配偶者との感情的な対立が 価格交渉へ影響することがあります。

不動産全体の市場価格や 共有持分の査定価格など、 客観的な数字を確認して判断することが重要です。

元夫・元妻との共有不動産でよくある質問

元夫・元妻との共有不動産を整理する5つの選択肢

まとめ｜元配偶者が反対しても自分の共有持分まで売れないわけではない

元夫・元妻との共有名義不動産は、 離婚しただけでは共有状態が自動的に解消されません。

登記上、 元夫・元妻がそれぞれ共有持分を持っているのであれば、 離婚後も共有関係が続きます。

不動産全体を通常の方法で第三者へ売却する場合には、 原則として共有者双方の協力が必要です。

そのため、 元配偶者が全体売却に反対している場合には、 そのまま不動産全体を勝手に売却することはできません。

しかし、 自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として元配偶者の同意なく売却できます。

離婚後の共有不動産を整理する方法としては、

• 元配偶者へ自分の持分を売却する
• 元配偶者の持分を自分が買い取る
• 共有者双方で不動産全体を売却する
• 自分の持分だけ第三者へ売却する
• 共有物分割によって共有状態を解消する

などがあります。

また、 住宅ローンが残っている場合には、 不動産の所有名義だけを見て判断してはいけません。

• 誰が住宅ローンの債務者なのか
• 連帯債務・連帯保証があるか
• 現在のローン残高はいくらか
• どの持分・不動産に抵当権が付いているか

まで確認する必要があります。

一方だけが住み続けている場合には、 使用利益や固定資産税、 修繕費の負担も問題になる可能性があります。

そして、 共有名義を何年も放置すると、 元配偶者の死亡によって相続が発生し、 その相続人が新しい共有者になるなど、 権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

離婚後の共有不動産は、 「相手が反対しているから何もできない」と考えて放置せず、 現在の登記・住宅ローン・不動産全体の価格・自分の持分価格を確認し、 全体売却・持分買取・持分売却・共有物分割の中から 今後の関係を最も整理しやすい方法を選ぶことが重要です。