相続した実家や夫婦で購入した住宅など、 共有名義の不動産に 共有者の一人だけが住んでいるケースがあります。
たとえば、 兄弟2人で実家を2分の1ずつ相続したものの、 兄だけがその家に住み続けているケースです。
このような状態になると、
「一人だけで住んでいて問題ない？」
「住んでいない共有者は家賃を請求できる？」
「他の共有者は自分の持分を売却できる？」
「住んでいる人を退去させて不動産全体を売れる？」
といった問題が生じます。
結論からいうと、 共有者の一人が共有不動産に住むこと自体が、 直ちに違法になるわけではありません。
共有者は、 共有物の全部について 持分に応じた使用をすることができます。
ただし、 一人の共有者が不動産全体を事実上使用している場合には、 他の共有者との間で、
- 使用利益・使用料
- 固定資産税
- 修繕費
- 不動産全体の売却
- 共有持分の売却
- 共有物分割
などの問題が生じる可能性があります。
この記事では、 共有不動産に一人だけ住んでいる場合の権利関係、 家賃・使用料、 売却方法、 退去問題、 共有状態を解消する方法まで解説します。
- 共有不動産に一人だけ住むことはできる？
- 一人だけで住んでいると家賃を払う必要がある？
- 使用料はいくらになる？
- 親から「この家に住んでいい」と言われていた場合
- 一人で住んでいる共有者を退去させられる？
- 住んでいる共有者が反対していても不動産全体を売れる？
- 住んでいる共有者が反対していても自分の持分は売却できる
- 共有者が住んでいると持分は売れにくい？
- 住んでいる共有者に自分の持分を買ってもらう方法
- 反対に相手の持分を買い取る方法
- 固定資産税は住んでいる人だけが払う？
- 修繕費は住んでいる共有者だけが払う？
- 一人だけが住んでいる状態を放置するリスク
- 共有者の一人が持分を第三者へ売ったら？
- 共有状態を解消するなら共有物分割も選択肢
- 共有物分割訴訟になると住んでいる家はどうなる？
- 一人が住んでいる共有不動産を整理する流れ
- 共有不動産に一人だけ住んでいる場合によくある質問
- まとめ｜一人が住んでいても他の共有者の権利はなくならない
共有不動産に一人だけ住むことはできる？
共有者自身が共有不動産に住むことは可能です。
共有者は、 共有物の全部について 持分に応じた使用をすることができます。
そのため、 たとえば2分の1持分しか持っていないからといって、
「家の半分の部屋しか使えない」
という意味ではありません。
ただし、 共有者の一人が建物全体を使用することで、 他の共有者が事実上使用できない状態になれば、 共有者間で使用方法や金銭負担について 問題になる可能性があります。
2分の1持分だから、 建物の50％だけを物理的に使えるという意味ではありません。 共有者は共有物全体について権利を持ちます。 そのため、 一人だけが全体を使用している場合には、 他の共有者との利益調整が問題になることがあります。
一人だけで住んでいると家賃を払う必要がある？
一人で住んでいるからといって、 一般的な賃貸借契約と同じ意味での 「家賃」が自動的に発生するとは限りません。
ただし、 一人の共有者が共有不動産全体を使用している場合には、 他の共有者との関係で 使用利益に相当する金銭が問題になることがあります。
たとえば、
- A：1/2（居住中）
- B：1/2（別居）
という状態で、 Aだけが建物全体を使用しているケースです。
BからAに対して、 Bの持分に対応する使用利益について 金銭を求めるケースがあります。
ただし、 具体的な金額や請求の可否は、 これまでの利用経緯や共有者間の合意などによって 判断が変わる可能性があります。
使用料はいくらになる？
使用料について、 一律の金額が決められているわけではありません。
検討材料として、
- 周辺の賃料相場
- 不動産の状態
- 各共有者の持分割合
- 一人で住むことになった経緯
- 無償使用についての合意
- 税金・修繕費などの負担
などを確認します。
そのため、 単純に、
「市場家賃 × 相手の持分割合」
だけで必ず決まるわけではありません。
親から「この家に住んでいい」と言われていた場合
相続前から実家に住んでいて、 親から、
「この家にはずっと住んでいていい」
と言われていたケースもあります。
この場合には、 その合意の内容や法的性質、 相続後の共有関係などを確認する必要があります。
他の相続人が共有者になったからといって、 直ちに一般の賃貸住宅と同じ家賃を 当然に支払うことになるとは限りません。
一人で住んでいる共有者を退去させられる？
住んでいる人自身が共有持分を持っている場合には、 無権利で居住している第三者とは異なります。
そのため、 他の共有者が、
「自分も共有者だから今日出ていってほしい」
と言っただけで、 当然に退去させられるとは限りません。
共有物の使用方法や これまでの合意などを確認する必要があります。
一方、 共有状態そのものを解消するために 共有物分割を求めることは考えられます。
住んでいる共有者が反対していても不動産全体を売れる？
共有不動産全体を 通常の売買によって第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
たとえば、
- A：1/2（居住中・売却反対）
- B：1/2（売却希望）
の場合、 Bだけの判断で不動産全体を第三者へ売却することはできません。
Aが所有する1/2持分まで含めて売却するには、 Aの協力が必要になるためです。
しかし、 Bが所有している自分の1/2持分だけであれば、 原則としてAの同意なく売却できます。
つまり、 「不動産全体を売ること」と 「自分の共有持分だけを売ること」は分けて考える必要があります。
住んでいる共有者が反対していても自分の持分は売却できる
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく第三者へ売却できます。
たとえば、
- A：1/2（居住中）
- B：1/2（別居）
の場合、 Bは自分の1/2持分を第三者へ売却できます。
Aから、
「自分が住んでいるから売らないでほしい」
と言われても、 AがBの持分売却を当然に禁止できるわけではありません。
Bが1/2持分をCへ売却すれば、 その後は、
- A：1/2
- C：1/2
という新しい共有状態になります。
共有者が住んでいると持分は売れにくい？
法律上売却できることと、 実際にいくらで売れるかは別の問題です。
共有持分だけを購入する買主は、 不動産全体を自由に利用・売却できるわけではありません。
特に、 他の共有者が建物全体に住んでいる場合には、 買主が取得後すぐに 自由に使用できるとは限りません。
そのため、
- 誰が住んでいるのか
- どのような経緯で住んでいるのか
- 共有者間に使用方法の合意があるか
- 使用料について争いがあるか
- 持分割合はいくつか
などが、 共有持分の査定価格へ影響する可能性があります。
住んでいる共有者に自分の持分を買ってもらう方法
現在その不動産に住んでいる共有者へ、 自分の持分を売却する方法もあります。
たとえば、 AとBが2分の1ずつ共有していて、 Aだけが住んでいるのであれば、 Bの1/2持分をAが取得する方法です。
AがBの持分をすべて取得すれば、 Aが100％の所有者になります。
この方法なら、
- Aはそのまま住み続けられる
- Bは共有関係から離れられる
- 第三者が共有者にならない
という形で解決できる可能性があります。
ただし、 Aに購入意思があり、 売買価格と条件について 双方が合意する必要があります。
反対に相手の持分を買い取る方法
自分がその不動産を取得したい場合には、 居住している共有者の持分を 買い取る方法もあります。
相手の持分をすべて取得できれば、 自分が単独所有者になります。
ただし、 相手が現在その家に住んでいる場合には、 持分売買だけでなく、
- いつ退去するのか
- 引渡し時期
- 残置物をどうするか
- 売買代金はいくらか
なども合わせて整理する必要があります。
① 使用料などを決めて共有を続ける
② 居住者が他の共有者の持分を買う
③ 他の共有者が居住者の持分を買う
④ 不動産全体を売却する
⑤ 自分の持分だけ第三者へ売却する
⑥ 共有物分割で共有状態を解消する という方法があります。
固定資産税は住んでいる人だけが払う？
共有不動産に一人だけ住んでいる場合、
「使っている人が固定資産税を全部払うべき」
と言われることがあります。
しかし、 不動産を使用していることと、 固定資産税の負担は 単純に同じ問題ではありません。
共有者間の内部的な負担については、 原則として持分割合に応じた負担が基本になります。
一方、 一人だけが不動産全体を使用しているのであれば、 使用利益について別途問題になる可能性があります。
修繕費は住んでいる共有者だけが払う？
屋根・外壁・給湯器などに不具合が発生すると、 修繕費の負担も問題になります。
共有物に必要な費用については、 共有者間では原則として 持分割合に応じた負担が基本になります。
そのため、 居住しているという理由だけで、 必要な修繕費を必ずその人だけが 全額負担するとは限りません。
ただし、
- 本当に必要な修繕だったか
- 保存行為なのか
- 改良・リフォームなのか
- 共有者間で合意していたか
などによって具体的な負担関係が異なる可能性があります。
一人だけが住んでいる状態を放置するリスク
使用料でもめる可能性がある
長期間一人だけが使用していると、 他の共有者から 使用利益について金銭請求を受ける可能性があります。
固定資産税でもめる可能性がある
誰が税金を支払うのか決めていないと、 一人の共有者だけが 毎年立て替える状態になることがあります。
修繕費でもめる可能性がある
建物が古くなるほど、 修繕が必要になる可能性が高まります。
そのたびに、 工事内容や費用負担について 共有者間の調整が必要になることがあります。
相続によって共有者が増える可能性がある
共有状態のまま共有者が死亡すると、 その持分について相続が発生します。
相続人が複数いれば、 共有者の人数が増える可能性があります。
その結果、 将来の売却・管理・修繕について さらに合意形成が難しくなることがあります。
共有者の一人が持分を第三者へ売る可能性がある
共有者は、 自分の共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
そのため、 現在は兄弟・親族だけの共有でも、 将来知らない第三者が 共有者になる可能性があります。
共有者の一人が持分を第三者へ売ったら？
たとえば、
- A：1/2（居住中）
- B：1/2（別居）
という状態で、 Bが自分の1/2持分をCへ売却すると、
- A：1/2
- C：1/2
という共有状態になります。
Aは、 これまでBと共有していた不動産を 第三者Cと共有することになります。
その後、 Cから、
- 持分売買の提案
- 不動産全体の売却提案
- 使用方法についての協議
- 共有物分割請求
などを受ける可能性があります。
共有状態を解消するなら共有物分割も選択肢
- 居住者が退去しない
- 持分を買ってくれない
- 相手の持分も売ってくれない
- 不動産全体の売却にも反対している
など、 話し合いでは共有状態を解消できない場合があります。
この場合には、 共有物分割を検討する方法があります。
まず共有者間で分割方法を協議し、 まとまらなければ 共有物分割請求訴訟へ進むことがあります。
共有物分割訴訟になると住んでいる家はどうなる？
共有物分割請求訴訟では、 共有状態をどのように解消するかが問題になります。
不動産の状況などに応じて、
- 現物分割
- 一部の共有者が不動産を取得して金銭で調整する方法
- 競売による換価
などが検討されます。
そのため、 一人の共有者が現在住んでいるという理由だけで、 必ず現在の共有状態を永久に維持できるとは限りません。
自宅を残したいのであれば、 他の共有者の持分を取得するための 資金準備なども重要になります。
一人が住んでいる共有不動産を整理する流れ
誰が共有者なのか、 それぞれの持分割合はいくつなのかを確認します。
- いつから住んでいるのか
- 共有者間で合意があったか
- 無償使用について約束があったか
などを確認します。
- 固定資産税
- 修繕費
- 使用利益
- その他の管理費
について、 誰が何を負担しているのか確認します。
不動産全体の市場価格と、 自分の共有持分だけを売却した場合の価格を確認します。
- 今のまま共有を続ける
- 使用料を決める
- 持分を売買する
- 不動産全体を売る
- 共有物分割を検討する
などから今後の方針を決めます。
共有不動産に一人だけ住んでいる場合によくある質問
Q. 共有持分が1/2しかなくても家全体に住めますか？
共有持分1/2だから物理的に建物の半分しか使えない、 という意味ではありません。 共有者は共有物全体について持分に応じた使用権を持ちます。 ただし、一人だけが全体を使用している場合には、 他の共有者との使用利益の調整が問題になることがあります。
Q. 一人で住んでいると他の共有者へ家賃を払わないといけませんか？
一般的な賃貸借契約と同じ意味での家賃が 当然に発生するとは限りません。 ただし、一人の共有者が不動産全体を使用している場合には、 他の共有者との関係で使用利益に相当する金銭が 問題になることがあります。 利用経緯や共有者間の合意なども含めて確認する必要があります。
Q. 一人で住んでいる共有者を強制的に退去させられますか？
居住者自身も共有持分を所有している場合には、 無権利で占有している第三者とは異なります。 他の共有者から退去を求められただけで 当然に退去義務が生じるとは限りません。 共有物の使用関係やこれまでの合意などを確認する必要があります。
Q. 共有者が住んでいても自分の持分だけ売却できますか？
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。 ただし、他の共有者が建物全体に居住している状況は、 共有持分の査定価格や買主の判断に影響する可能性があります。
Q. 共有者が売却に反対していても不動産全体を売れますか？
通常の方法で共有不動産全体を第三者へ売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。 一方、自分の共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の売却同意は必要ありません。
Q. 住んでいる人だけが固定資産税を払うのですか？
居住しているという理由だけで、 共有者間において固定資産税を その人だけがすべて負担することになるとは限りません。 固定資産税の負担と、 一人だけが使用していることによる使用利益は 分けて整理することが重要です。
Q. 住んでいる人だけが修繕費を払うのですか？
居住していることだけを理由として、 共有物を維持するために必要な修繕費を 必ずその人だけが全額負担するとは限りません。 工事内容や必要性、持分割合、 共有者間の合意などを確認する必要があります。
Q. 兄が実家に住み続けていて話し合いに応じません。どうすればいいですか？
まず現在の持分割合、居住の経緯、 使用料・固定資産税などの負担状況を整理します。 そのうえで、持分売買や不動産全体の売却を協議します。 話し合いで共有状態を解消できない場合には、 自分の共有持分だけを売却する方法や 共有物分割を検討する方法があります。
Q. 共有者が長年住んでいたら、その人だけの不動産になりますか？
一人の共有者が長期間住んでいるという事情だけで、 他の共有者の持分が当然に消滅し、 居住者の単独所有になるわけではありません。 まず登記事項証明書で現在の所有関係を確認することが重要です。
Q. 居住している共有者が亡くなったらどうなりますか？
その共有者が所有していた持分は、 原則として相続の対象になります。 相続人が複数いれば、 新しい共有者が増える可能性もあります。 共有状態を長期間放置すると権利関係が複雑になることがあるため、 早めに今後の所有関係を整理することが重要です。
まとめ｜一人が住んでいても他の共有者の権利はなくならない
共有不動産に一人の共有者だけが住んでいても、 その人が居住しているという理由だけで、 他の共有者の持分がなくなるわけではありません。
共有者は、 共有物全体について 持分に応じた使用権を持っています。
そのため、 2分の1持分だからといって 物理的に建物の半分だけしか使えないという意味ではありません。
一方で、 一人の共有者が不動産全体を事実上使用している場合には、 他の共有者との間で 使用利益に相当する金銭が問題になることがあります。
その際も、
- 周辺の賃料相場
- 各共有者の持分割合
- 居住することになった経緯
- 無償使用についての合意
- 固定資産税の負担
- 修繕費の負担
などを確認する必要があります。
また、 共有者の一人が住んでいるからといって、 住んでいない共有者が 自分の持分を売却できなくなるわけではありません。
自分が所有している共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく第三者へ売却できます。
一方、 不動産全体を通常の方法で売却する場合には、 原則として共有者全員の協力が必要です。
そのため、 居住している共有者が全体売却に反対している場合には、
- 居住者へ自分の持分を売却する
- 居住者の持分を買い取る
- 自分の共有持分だけ第三者へ売却する
- 共有物分割によって共有状態を解消する
などの方法を比較することになります。
共有状態を長期間放置すると、 固定資産税・修繕費・使用料などの問題だけでなく、 共有者の死亡による相続によって 共有者の人数が増える可能性もあります。
共有不動産に一人だけ住んでいる場合は、 「住んでいる人の家だから何もできない」 「自分も共有者だから無料でずっと住める」 と単純に判断せず、 現在の持分・使用関係・費用負担を整理し、 共有を続けるのか、持分売買や共有物分割によって 共有関係を解消するのかを早めに検討することが重要です。
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